土地估價(jià)師《土地估價(jià)理論與方法》真題

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1、1998年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試試卷土地估價(jià)理論與方法1998年土地估價(jià)師《土地估價(jià)理論與方法》真題一.判斷題(共10題，每小題1分，在各小題后的括號(hào)內(nèi)填入判斷結(jié)果，用√表示正確，用×表示錯(cuò)誤.。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分)1.土地價(jià)格具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。(√)2.土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。(√)3.土地與一般商品均可通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行交易，因而土地估價(jià)的原理與方法和商品價(jià)格評(píng)估的原理與方法基本相同。(×)4.土地估價(jià)要充分了解評(píng)估對(duì)象的各種權(quán)利狀況，同樣一宗地產(chǎn)，權(quán)利不同，其評(píng)估價(jià)格可能相差很大。(√)5.區(qū)位是自然地理區(qū)位，經(jīng)濟(jì)

2、地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。(√)6.權(quán)重是指評(píng)價(jià)因素對(duì)評(píng)價(jià)目標(biāo)的重要程度。(√)7.城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，商服繁華影響度是指某一區(qū)域的商服繁華程度。(×)8.土地使用者從土地上取得的收益稱(chēng)為地租。(×)9.綜合還原率是求取土地及其建筑物合為一體的價(jià)格所使用的還原率。(√)10.成本逼近法一般適用于有收益的商業(yè)物業(yè)的評(píng)估。(×)11.剩余法除適用于土地估價(jià)外，也可用來(lái)估測(cè)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。(√)12.剩余法估價(jià)中，假設(shè)之一是預(yù)期的房地產(chǎn)租金或房地產(chǎn)價(jià)格隨市場(chǎng)變化而變化。(×)13.成本逼近法的一般公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)

3、+土地增值收益。(×)14.路線價(jià)估價(jià)法適用于城市商業(yè)繁華區(qū)域土地估價(jià)。(√)15.一條街道只能設(shè)一個(gè)路線價(jià)。(×)16.重置成本是指采用當(dāng)前的建筑材料，建筑技術(shù)和工藝水平等，重新建造與原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。(√)17.建筑物的重置價(jià)是決定建筑物價(jià)格的最基本因素。(√)18.土地不同于一般商品，在不同的階段滿(mǎn)足不同的目的，具有不同的價(jià)格。(√)19.宗地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)期日主要說(shuō)明估價(jià)工作的起止日期。(×)20.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是對(duì)一般比較法變形后的一種估價(jià)方法。(√)二.填空題(共10小題，每小題1分，請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)內(nèi)填入最恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容)1.土地價(jià)格是土地

4、權(quán)利和(收益)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。2.影響土地價(jià)格的因素，可分為一般因素，(區(qū)域因素)和個(gè)別因素。3.建筑地段地租的一個(gè)顯著特點(diǎn)是(壟斷地租)占有顯著的優(yōu)勢(shì)。4.土地定級(jí)單元的劃分方法有主要因素分值重疊法，主要因素判定法，網(wǎng)格法，(均質(zhì)地域法)和街坊法。5.商服繁華度對(duì)土地定級(jí)的影響隨距離增加而遞減，遞減遵從(指數(shù))衰減規(guī)律。6.土地收益可以分為(實(shí)際收益)和客觀收益。7.在市場(chǎng)比例法中，交易案例資料與待估土地必須具有相關(guān)性和(替代性)。8.在市場(chǎng)比較法中，比較過(guò)程交易案例最低不能少于(3)個(gè)。9.剩余法評(píng)估中，確定評(píng)估對(duì)象土地的最佳利用方式主要受(城市規(guī)劃)的限制。10.成本法的

5、估價(jià)結(jié)果還應(yīng)依所評(píng)估宗地的區(qū)域內(nèi)位置和宗地條件進(jìn)行(區(qū)位)修正。11.路線價(jià)是指臨街多宗地的(平均價(jià))。12.路線價(jià)估價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度的連接線稱(chēng)為(里地線)。13.估價(jià)中建筑物的折舊應(yīng)從物理，經(jīng)濟(jì)和(功能)三方面考慮。14.建筑物估價(jià)所采用的賴(lài)用年限應(yīng)為建筑物的(經(jīng)濟(jì))賴(lài)用年限。15.地價(jià)體系的構(gòu)成與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和(土地管理)政策直接相關(guān)。16.基準(zhǔn)地價(jià)是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域(平均價(jià)格)。17.宗地地價(jià)評(píng)估中，利用替代原理的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法，(基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法)18.土地估價(jià)報(bào)告按內(nèi)容不同，分為土地估價(jià)(結(jié)果)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。19.按照《城市房地產(chǎn)管理法》

6、的規(guī)定，國(guó)家對(duì)協(xié)議出讓土地采取(最低限價(jià))的政策。20.基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)的土地條件，是指土地級(jí)別或(均質(zhì)地域)內(nèi)同類(lèi)用途土地的一般條件。三.單項(xiàng)選擇題(共40小題，每小題1分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將答案對(duì)應(yīng)的字母填入相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))1.土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的(B)高低。A.價(jià)值B.地租C.成本D.勞動(dòng)產(chǎn)品2.預(yù)期收益原則可以在(D)估價(jià)方法中得以應(yīng)用。A.剩余法B.市場(chǎng)比較法C.成本法和剩余法D.剩余法和收益還原法3.在城市規(guī)劃中，對(duì)地價(jià)影響最重要的因素是(B)。A.地形，朝向，地質(zhì)條件B.土地用途，容積率，建筑密度C.綠化，環(huán)境質(zhì)量D.建筑高度，建

7、筑結(jié)構(gòu)4.根據(jù)地租理論，最劣等級(jí)的土地(C)。A.有級(jí)差地租和絕對(duì)地租B.無(wú)級(jí)差地租和絕對(duì)地C.無(wú)級(jí)差地租，有絕對(duì)地租D.有級(jí)差地租，無(wú)絕對(duì)地租5.新古典主義地租模型的代表阿蘭索將空間作為地租問(wèn)題的一個(gè)核心考慮，引進(jìn)(C)概念，從理論上解決了城市地租的計(jì)算問(wèn)題。A.同好曲面B.買(mǎi)價(jià)曲線C.區(qū)位平衡D.非完善市場(chǎng)1998年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試試卷土地估價(jià)理論與方法6.工業(yè)區(qū)位理論的核心是通過(guò)對(duì)(D)因素的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。A.勞動(dòng)力B.運(yùn)輸C.集聚D.A,B,和C