【贏商共享】稅務培訓資料p

《【贏商共享】稅務培訓資料p》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、第一章房地產(chǎn)基本情況概述一、房地產(chǎn)的概念1.土地和房屋財產(chǎn)的總稱2.房產(chǎn)的中的建筑物有房屋和構筑物二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務范圍1．土地開發(fā)2．商品房開發(fā)3．城市基礎設施和配套設施的建設4．代建房或工程5．房屋的出租和經(jīng)營三、房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及其風險環(huán)節(jié)關鍵控制點風險措施策劃創(chuàng)意、論證、評價無創(chuàng)新，論證評價不科學、不客觀項目管理流程圖（程序、責任人、進度、結(jié)果等）、各環(huán)節(jié)責任人前牽制關系、專家論證、項目核算、項目管理軟件等立項審批選址、合作伙伴、簽約、審批違規(guī)、拖延進度、支付費用不合理設計設計方案功能成本評價功能不合理、設計和施工成本過高融資融資規(guī)模、結(jié)構、風

2、險、收益資金不到位，預期收益風險施工施工成本、質(zhì)量、進度造價高、質(zhì)量差、拖延工期風險內(nèi)容市場風險需求、競爭、產(chǎn)品、需求導向、銷售策略政策風險政策調(diào)整資源風險人財物資源及自然資源技術風險工藝技術、材料技術、設備技術管理風險管理體制、模式、制度、團隊、勞資糾紛財務風險資金規(guī)模、結(jié)構、不良債權、金融和稅收政策、匯率變化個人風險關鍵股東、管理人員、技術人員自然風險自然災害社會風險戰(zhàn)爭、政治事件、國際關系、社會治安其他風險意外事故等第一章房地產(chǎn)企業(yè)涉稅稅種介紹第一節(jié)各階段涉及的稅種概述項目稅種前期準備階段1、契稅2、耕地占用稅建設施工階段1、建筑安裝營業(yè)稅2、土地增值稅3

3、、印花稅銷售階段1、銷售房地產(chǎn)營業(yè)稅2、土地增值稅3、企業(yè)所得稅4、城市維護建設稅保有階段1、城鎮(zhèn)土地使用稅2、房產(chǎn)稅第二節(jié)契稅1．納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人2．納稅行為：(一)國有土地使用權出讓；　　(二)土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移。　　(三)房屋買賣；　　(四)房屋贈與；　　(五)房屋交換。3．稅率：3%~5%4．計稅依據(jù)：(一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；(二)土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場

4、價格核定；(三)土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額?！　∏翱畛山粌r格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。5．視同土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅:(一)以土地、房屋權屬作價投資、入股；(二)以土地、房屋權屬抵債；(三)以獲獎方式承受土地、房屋權屬；(四)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。6．近期動態(tài)（一）2008-05-26國稅函〔2008〕514號《關于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關契稅政策的通知》公司制企業(yè)在重組過

5、程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。（二）2008-05-12國稅函〔2008〕438號《關于無效產(chǎn)權轉(zhuǎn)移征收契稅的批復》：按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權證后，已納契稅款應予退還。（三）2007-12-11財稅〔2007〕162號《關于土地使用權轉(zhuǎn)讓契稅計稅依據(jù)的批復》：土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的，應按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。（四）

6、2007-06-14國稅函〔2007〕645號《關于未辦理土地使用權證轉(zhuǎn)讓土地有關稅收問題的批復》：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。相關法律文件：1997-07-07國務院令[1997]224號《中華人民共和國契稅暫行條例》1997-10-

7、28財法[1997]52號《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第三節(jié)耕地占用稅1．房地產(chǎn)企業(yè)的納稅前提：持規(guī)劃用地許可證和征地意見書，以及用地申請報告、經(jīng)市計委、建委、規(guī)劃委員會批準的項目可行性報告、規(guī)劃設計方案、市規(guī)劃局開具的設計任務通知單、企業(yè)章程、營業(yè)執(zhí)照副本、地形圖等，到市土地管理局辦理征地手續(xù)。征地方式根據(jù)建設用地性質(zhì)的不同，分別采用拍賣方式、招標投標出讓方式、協(xié)議出讓方式以及劃撥方式等。如果占用耕地，還需要交納耕地占用稅。2．納稅人：占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。3．稅額：（一）人

8、均耕地不超過1畝的地區(qū)（