龍湖滟瀾山藝墅案例分析

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1、龍湖滟瀾山藝墅這是一個(gè)怎樣的項(xiàng)目？總用地面積144495.5㎡總建筑面積：213728㎡地上建筑面積：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）容積率：1.0建筑密度≦30%綠地率≧35%物業(yè)類(lèi)型：疊加別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅她為什么備受關(guān)注？1、龍湖滟瀾山藝墅是重慶龍湖在上海開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目；2、該項(xiàng)目地塊是重慶龍湖在2007年末，以10672元/㎡這一令人咋舌的樓板價(jià)競(jìng)得的；3、龍湖以對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)與品質(zhì)的堅(jiān)持和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理著稱(chēng)。先來(lái)看一下幾組數(shù)據(jù)：龍湖滟瀾山及周邊別墅的價(jià)格區(qū)域版塊樓盤(pán)容積率物業(yè)地上主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）趙巷龍湖滟瀾山1.0疊加

2、175250-310聯(lián)排220-255450-600雙拼250-290700-900中海翡翠湖岸0.4獨(dú)立220-280480-850凱迪澳讕灣0.47雙拼230-280350-600恒聯(lián)名人世家0.25獨(dú)立360-4501500-2000佘山佘山三號(hào)0.4獨(dú)立230-260630-100011.15-12.18龍湖滟瀾山成交情況面積㎡供應(yīng)量供應(yīng)面積㎡面積配比成交量?jī)r(jià)格去化率雙拼29020552515.9%22807020.0%262225000聯(lián)排25440943227.2%52269832.5%246322100219522057疊加上疊1751161972056.

3、9%341665356.0%下疊1753114612總計(jì)1763467782看了以上的數(shù)據(jù)，不由會(huì)產(chǎn)生一些疑問(wèn)：1、龍湖的產(chǎn)品究竟怎樣消化奇高的地價(jià)呢？2、龍湖究竟用怎樣的產(chǎn)品來(lái)展現(xiàn)自身的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)弱化地塊帶來(lái)的問(wèn)題呢？讓我們帶著問(wèn)題走進(jìn)龍湖滟瀾山……關(guān)注點(diǎn)1價(jià)格從價(jià)格上來(lái)看，滟瀾山的整體報(bào)價(jià)都要高于同類(lèi)產(chǎn)品，雙拼的價(jià)格達(dá)到了其他別墅區(qū)獨(dú)棟的售價(jià)。如此高價(jià)格產(chǎn)品，在目前的市場(chǎng)中，可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但龍湖卻交出了一份令人信服的成績(jī)單。自2008年11月8日正式開(kāi)盤(pán)，11月15日正式成交以來(lái)，已成交82戶(hù)，總銷(xiāo)金額達(dá)2.6億。這樣的業(yè)績(jī)帶動(dòng)了下半年整體別墅市場(chǎng)的成交量，也

4、使她成為今年別墅類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售冠軍。龍湖擁有如此驚人的樓板價(jià)，但在短短一個(gè)月中卻取得了如此驕人的業(yè)績(jī)，她是如何來(lái)規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的呢？我們回過(guò)頭來(lái)幫龍湖算比帳：按照別墅類(lèi)項(xiàng)目的建筑成本來(lái)計(jì)算，本項(xiàng)目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整體抬高和景觀打造的造價(jià)，以及超高的樓板價(jià)10672元/㎡，項(xiàng)目的最終成本大約在15000元/㎡；而滟瀾山的疊加產(chǎn)品的成交均價(jià)則只為14600-16600元/㎡。對(duì)比來(lái)說(shuō)，基本屬于不盈利的。同時(shí)，我們還發(fā)現(xiàn)，疊加別墅所占的比例為57%，是主力產(chǎn)品。所以，龍湖已經(jīng)認(rèn)清了自身的產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn)，把主要盈利的產(chǎn)品放在雙拼和聯(lián)排上。其中，聯(lián)排的均價(jià)在220

5、00元/㎡，雙拼的則是28000-30000元/㎡。關(guān)注點(diǎn)2建筑規(guī)劃排布在這里我們有看到了幾組數(shù)字：地塊容積率1；7090政策；地上3米，地下1米地塊容積率1這是一幅東西跨度約兩三百米、南北跨度長(zhǎng)1.2公里的狹長(zhǎng)地塊！從北至南沿水岸綿延1.6公里。這樣狹長(zhǎng)的地塊在上海市場(chǎng)是十分少見(jiàn)。乍一看，整體規(guī)劃比較簡(jiǎn)單：以地塊南北走向的中軸線為界，東面靠嘉松公路，以4層全復(fù)式為主；西面靠河的，以3層的四聯(lián)排為主，輔以少量的雙拼別墅——這應(yīng)該是一個(gè)低密度的項(xiàng)目。但，根據(jù)土地招投標(biāo)的信息，龍湖滟瀾山藝墅的容積率為1.0。這不僅令人有些疑惑，這樣一個(gè)以3-4層建筑為主的項(xiàng)目，又是如何做足

6、這個(gè)容積率的呢？第一，整個(gè)項(xiàng)目的棟距并不疏放，只能勉強(qiáng)采用公寓間距的建筑規(guī)范1：1.2的標(biāo)準(zhǔn)。但我們知道龍湖作為一個(gè)純別墅的項(xiàng)目，顯然不能滿(mǎn)足別墅項(xiàng)目1：1.5的需求的。第二，整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有明顯的集中綠化，小區(qū)的綠化面積盡可能的“私有化”處理，變成業(yè)主的私家領(lǐng)地。但關(guān)于容積率的疑慮并沒(méi)有到此完全打消。我們發(fā)現(xiàn)，龍湖滟瀾山藝墅所有的住宅都帶閣樓，再加上平地造起的“地下室”，實(shí)際上項(xiàng)目的住宅層數(shù)在5-6層。這樣會(huì)不會(huì)加重局促感，從而減低產(chǎn)品的品質(zhì)呢？注意了，項(xiàng)目的東側(cè)、與嘉松公路之間，有一條約30米的景觀綠化帶。銷(xiāo)售人員告訴我們：這條約30米寬的綠化帶雖然在紅線之外，但也是由

7、龍湖建設(shè)的，如果考慮這條綠化軸帶，那么龍湖滟瀾山藝墅的容積率就只有0.7-0.8了。外援還不只這一個(gè)，看地塊西側(cè)緊鄰的寬闊的天然河道，也從視覺(jué)上幫助稀釋容積率。在7090政策的限制下，龍湖的小戶(hù)型產(chǎn)品是如何安排的呢？在一個(gè)純別墅社區(qū)中，擁有90平米產(chǎn)品的，我們便會(huì)想到——河谷3號(hào)，聯(lián)排戶(hù)型。作為又一個(gè)7090政策下的純別墅社區(qū)，龍湖設(shè)計(jì)了三類(lèi)產(chǎn)品：雙拼、聯(lián)排、疊加。而無(wú)論是在預(yù)售許可證中，還是在后期的成交信息中，都不難發(fā)現(xiàn)，一套疊加戶(hù)型的上下兩層分別享有兩個(gè)產(chǎn)權(quán)。龍湖自然地就把所以小戶(hù)型集中在疊加產(chǎn)品中。所有疊加產(chǎn)品便是由兩個(gè)89㎡的小戶(hù)