2008-2009年上海祥騰生活廣場(chǎng)后續(xù)推廣思路

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1、祥騰生活廣場(chǎng)后續(xù)推廣思路（08.11——09.1）目標(biāo)快速回籠資金，提升項(xiàng)目層次感和品質(zhì)感，增大購(gòu)買(mǎi)附加值。在媒體和宣傳上注重產(chǎn)品銜接，即逐步提升住宅與SOHO公寓的生活品質(zhì)和物管服務(wù)水平，與商鋪形成呼應(yīng)，使兩種產(chǎn)品形成互推力。思籌目前，SOHO公寓遇熱，商鋪趨冷，5.5米和4米層高產(chǎn)品在年內(nèi)保持關(guān)注度和熱度問(wèn)題不大，但如何尋找商鋪的吸引力，在疲軟的市場(chǎng)上爆出信心亮點(diǎn)，并成功使二者形成良性呼應(yīng)成為關(guān)鍵的難點(diǎn)。使大面積商鋪爆出信心亮點(diǎn)，提升整體的投資層級(jí)，是本次推廣方案考慮的重點(diǎn)。營(yíng)銷(xiāo)策略一、SOHO樓的宣傳主要以《時(shí)代報(bào)》、網(wǎng)絡(luò)等精準(zhǔn)的青年型媒體為主打，短信、直投等為輔助宣傳手段，并配

2、合相關(guān)活動(dòng)，引發(fā)關(guān)注潮。二、商鋪宣傳，主要靠包租、以租帶售、渠道營(yíng)銷(xiāo)、主流媒體、商業(yè)性雜志等多重手段推動(dòng)銷(xiāo)售，形成一定的勢(shì)力合圍。三、樹(shù)立商業(yè)信心，亮點(diǎn)主要靠主力店招商，引進(jìn)品牌專(zhuān)業(yè)零售商等相關(guān)策略，并通過(guò)活動(dòng)宣傳激發(fā)購(gòu)買(mǎi)力。四、所以在SOHO產(chǎn)品的宣傳上，在緊扣產(chǎn)品力的同時(shí)，推廣主題上也應(yīng)提高項(xiàng)目的品質(zhì)感和整體服務(wù)水平。一方面，必須將現(xiàn)代都市人期盼的核心商圈、便利、快捷、高效、高品質(zhì)享受型生活理念賦予整體品牌之中，強(qiáng)化產(chǎn)品熱銷(xiāo)帶來(lái)的大量消費(fèi)人口的導(dǎo)入效應(yīng)，挖掘項(xiàng)目更深層次的賣(mài)點(diǎn)，注重體現(xiàn)整體品質(zhì)；另一方面，品牌商家的入駐（必須建立在成功招商的基礎(chǔ)上）和主力商家的熱衷突出商鋪潛在的各方

3、面利好，從而推動(dòng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)，達(dá)到快速回籠資金的目的。賣(mài)點(diǎn)挖掘■　小五角場(chǎng)“時(shí)尚核心商圈”（1）商圈核心位置；位于小五角場(chǎng)商圈正中，淞發(fā)路、長(zhǎng)江南路口，閘北、虹口輻射區(qū)；（2）完善便利的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、商業(yè)環(huán)境和大量豐富的生活物資渠道；（3）寶山南大門(mén)，是上?！靶鲁恰币?guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域。（4）中環(huán)線(xiàn)旁，居住人口龐大，人口導(dǎo)入速度驚人，導(dǎo)入系統(tǒng)完備便捷。■　簡(jiǎn)單舒暢的“祥騰·青春e站”（1）上海祥騰投資憑借較高資質(zhì)和雄厚的實(shí)力，一直致力于近郊區(qū)域中心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；（2）區(qū)域高度、稀缺層高和外觀(guān)，簡(jiǎn)潔的立面設(shè)計(jì)，活潑有序的建筑特色；（3）40-50平米小戶(hù)型經(jīng)典設(shè)計(jì)，4米和5.5米層高優(yōu)勢(shì)戶(hù)型

4、，一層空間雙層享受；（4）低總價(jià)，青春時(shí)尚生活輕松擁有；（5）近年來(lái)，高素質(zhì)青年人群密集于此，選擇居住淞南。■高品質(zhì)居家享受（待宣傳的附加值）（1）項(xiàng)目本身商業(yè)配套3萬(wàn)平方米，2公里范圍內(nèi)近100萬(wàn)平方米時(shí)尚生活配套，盡享便捷時(shí)尚生活；（2）精致休閑小品，品味新天地的優(yōu)雅，彰顯恒隆廣場(chǎng)的氣脈；（3）5.5米挑高豪華大堂，智能門(mén)禁系統(tǒng)盡顯居家品質(zhì)；（4）星級(jí)管家，享受星級(jí)酒店服務(wù)待遇；前期熱銷(xiāo)分析開(kāi)盤(pán)僅20天，熱銷(xiāo)158套（宣傳用詞）……↗嬰兒潮帶來(lái)年輕人居住剛性需求↗年輕人居住必須突圍“短期目光”“年輕人居住發(fā)展計(jì)劃”的提出，將讓祥騰·菁英公館的形象升級(jí)為——將是一種“生活方式導(dǎo)向”【

5、背景資料】青年置業(yè)現(xiàn)狀第五層次：個(gè)性第四層次：安全第二層次：交通第三層次：配套第一層次：總價(jià)青年置業(yè)的“馬斯洛需求層次理論”這是對(duì)當(dāng)前青年置業(yè)的考慮因素根據(jù)“馬斯洛需求層次理論”整理需求表，它的具體表現(xiàn)為：第一層次：總價(jià)需求較低的總房?jī)r(jià)可使貸款的壓力相對(duì)小些。第二層次：交通需求周邊有軌道交通站，有方便公交車(chē)站、便于換成至市中心各地。第三層次：配套需求商業(yè)街，吃喝玩樂(lè)購(gòu)一站式購(gòu)物休閑MALL；有洗衣店、快餐店等配套滿(mǎn)足日常生活；有運(yùn)動(dòng)會(huì)館等運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所；有超大花園或幽靜綠地等適合談戀愛(ài)的場(chǎng)所等等。第四層次：安全需求安全性非常重要，項(xiàng)目自身的安全設(shè)計(jì)，有無(wú)門(mén)禁系統(tǒng)、物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容、是否提

6、供24小時(shí)執(zhí)勤保安服務(wù)，物業(yè)保安人員的素質(zhì)等都是重點(diǎn)考察對(duì)象。第五層次：擴(kuò)展需求充滿(mǎn)個(gè)性的項(xiàng)目更適合青年人讓生活自由發(fā)揮，對(duì)于居住社區(qū)，具備生活擴(kuò)展功能的環(huán)境、規(guī)劃和設(shè)計(jì)才是年輕社區(qū)的根本宗旨。但現(xiàn)實(shí)情況是：目前市場(chǎng)上能滿(mǎn)足青年置業(yè)的“馬斯洛需求層次理論”第一層次需求的項(xiàng)目就已經(jīng)非常少了，能達(dá)到第二、第三層次需求的項(xiàng)目更是屈指可數(shù)，而能達(dá)到五層需求的更是鳳毛麟角，我們認(rèn)為祥騰·菁英公館的規(guī)劃，可以滿(mǎn)足擴(kuò)展需求安全需求配套需求交通需求總價(jià)需求35萬(wàn)左右軌道3號(hào)線(xiàn)長(zhǎng)江南路站大型商業(yè)配套、會(huì)所、綜合樞紐、醫(yī)院、大賣(mài)場(chǎng)星級(jí)物管、門(mén)禁安全系統(tǒng)圖書(shū)館、周邊2公里范圍內(nèi)100萬(wàn)平方米商業(yè)Mall我們

7、的建議：展開(kāi)祥騰·菁英公館熱銷(xiāo)分析（年輕人置業(yè)調(diào)查）：1、上海年輕人的居住幸福感在哪里？（新聞）祥騰投資打出滬上第５張“年輕牌”上海市場(chǎng)上，綠地、萬(wàn)科、大華、保利４大巨頭早先打出“青年牌”，如今祥騰雖占后機(jī)，更深刻挖掘出了年輕人居住區(qū)的內(nèi)涵。（新聞）調(diào)查一：《上海不同區(qū)域的居住幸福感》傳統(tǒng)中心區(qū)/成熟居住區(qū)/新興居住社圈，優(yōu)劣比較，引出淞南區(qū)域優(yōu)勢(shì)形式：采訪(fǎng)實(shí)錄（整版）結(jié)論報(bào)告：《上海的年輕人，你愿意住在哪里？》調(diào)查：影響年輕人居住幸福感的七個(gè)