淺談房地產(chǎn)企業(yè)項目管理與成本控制

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1、淺談房地產(chǎn)企業(yè)項目管理與成本控制一、抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)的控制　　工程項目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項目前期的投資決策和設(shè)計階段?！　∥覈L期以來普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結(jié)果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進(jìn)行管理和控制。要有效地進(jìn)行項目管理和工程造價控制，就必須堅決地把管理和控制的重點轉(zhuǎn)移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設(shè)計這個關(guān)鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結(jié)果?！　?、投資

2、決策階段的管理與投資控制　　投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門所能起的作用相對有限。但工程、造價部應(yīng)配合財務(wù)部或前期籌建部等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用(含建設(shè)單位管理費、設(shè)計費、監(jiān)理費等)等可能發(fā)生于工程建設(shè)項目全過程中的費用。積極主動進(jìn)行工程經(jīng)濟相關(guān)指標(biāo)的預(yù)算、估算與評價，參與到項目建設(shè)的全過程中，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟合理兩者之間的相對統(tǒng)一關(guān)系。主動發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)?！　?

3、、設(shè)計階段的管理與投資控制　　在工程項目全過程管理與造價控制中，必須重點突出。影響建設(shè)工程項目投資的主要是設(shè)計階段，所以說項目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計階段。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計確定工程造價，預(yù)算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價控制要以設(shè)計階段為重點，這是最直接、有效控制建設(shè)項目投資的根本所在。一份好的設(shè)計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟合理性（經(jīng)濟效益）?！　∠旅鎻脑O(shè)計階段談?wù)劰こ添椖康墓芾砼c造價的控制：　　2-1、實行設(shè)計方案招投標(biāo)制度，以實現(xiàn)設(shè)計方案的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計時應(yīng)大力引

4、進(jìn)競爭機制，加強管理工作。通過設(shè)計招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位；從而保證設(shè)計的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因工程設(shè)計質(zhì)量問題而出現(xiàn)工程的變更，從而造成直接經(jīng)濟損失（投資增加）。　　2-2、實行限額設(shè)計。工程項目的限額設(shè)計是工程項目建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。工程項目設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)周期的長短，同樣也影響建設(shè)項目以后的使用價值和經(jīng)濟效益。對于一個建設(shè)項目的投資與效益，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)心中有數(shù)——項目投資的規(guī)模與產(chǎn)生的社會、經(jīng)濟效益?！　?-3、開展價值工程（原理）的應(yīng)用。價值工程的主要特征是：以提高價值目標(biāo)為重點，以

5、功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟分析相結(jié)合。運用價值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程功能不變的情況下降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程造價不變的情況下提高工程的功能；運用價值工程，可在工程功能略有下降的情況下使工程造價大幅度降低；運用價值工程，可在工程造價略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。使設(shè)計工作做到功能與造價相統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基礎(chǔ)，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)又可以不建地上停車場，既節(jié)約了用地，也

6、美化了環(huán)境。這就是運用價值工程的結(jié)果。這樣一來，既取得了經(jīng)濟效益又取得了很好的社會效益?！　?-4、加強對設(shè)計圖紙的會審與審查工作。對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核與審查，對各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤而帶來的經(jīng)濟損失。二、抓緊、抓實工程項目的具體實施階段　　1、工程建設(shè)項目進(jìn)行招投標(biāo)；招投標(biāo)是有效實行項目管理和控制工程造價的核心?！　〗ㄔO(shè)工程項目在設(shè)計完成之后，施工開始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。

7、通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競爭機制，二是降低工程建設(shè)成本。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面。通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對工程項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。就業(yè)主方在施工招投標(biāo)階段對工程管理和造價控制上應(yīng)注意的問題加以說明：　1-1、對施工單位資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，必要時應(yīng)進(jìn)行實地考察。防止施工質(zhì)量低劣、財務(wù)狀況差、信譽差的施工單位混入投標(biāo)單位之列。施工隊伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價控制的成敗。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能夠有實力在

8、工程造價上