《房產(chǎn)稅講義》word版

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1、房產(chǎn)稅培訓(xùn)講義第一講納稅義務(wù)人與征稅對象房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象,依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅?,F(xiàn)行房產(chǎn)稅的基本規(guī)范,是1986年9月15日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。一、納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的,由經(jīng)營管理的單位繳納;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的,由集體單位和個人繳納;產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納;產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納;納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位

2、的房產(chǎn),應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。自2009年1月1日起,外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人,依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。二、征稅對象房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)及具備房屋功能的地下建筑物。所謂房產(chǎn)是指有屋面結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商

3、品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。三、征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍是:房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。1、城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市。2、縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地。3、建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)。4、工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá),人口比較集中,符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn),但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。5、城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城。不包括農(nóng)村。建制鎮(zhèn)的征稅范

4、圍為鎮(zhèn)人民政府所在地。不包括所轄的行政村。第二講計(jì)稅依據(jù)與稅率一、計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的,稱為從價(jià)計(jì)征;按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的,稱為從租計(jì)征。(一)從價(jià)計(jì)征《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定:房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。陜西省房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減除20%的的余值計(jì)算繳納。1、對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),不論是否記載在會計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中,

5、均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計(jì)制度規(guī)定核算并記載的,應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估?!敦?cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》([86]財(cái)稅地字第008號)第十五條同時廢止。2、房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有:暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、天然氣等設(shè)備;各種管線、電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起,計(jì)算原值;電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒連接管起,計(jì)算原值。3、納稅人對

6、原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。4、房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅依據(jù)(1)凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅。(2)對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時,可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。5、對投資聯(lián)營的房產(chǎn),在計(jì)征房產(chǎn)稅時應(yīng)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營,投資者參與投資利潤分紅,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

7、的,按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn)投資,收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的,實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,應(yīng)從租計(jì)征。6、對融資租賃房屋,其租賃期滿后,房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移對承租方。這實(shí)際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式,所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。自2009年12月1日起,融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。7、對出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納

8、房產(chǎn)稅。8、對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無論會計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面

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