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1、14N162設計課程參考資料（一）設計階段成本優(yōu)化審控原則（二）設計成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點【方案、施工圖】（三）啟示建議（一）設計階段成本優(yōu)化審控原則一、發(fā)展階段二、審控原則三、成本失控主因及控制階段四、設計成本優(yōu)化重點五、設計階段成本優(yōu)化核心一、品牌發(fā)展商成熟公司設計成本優(yōu)化發(fā)展階段由“節(jié)約減配”向“質(zhì)量效益”轉(zhuǎn)變。全員全控基于客戶細分成本精細化控制舍本而求末精細化成本規(guī)劃節(jié)約減配決策規(guī)劃純技術(shù)決策+專業(yè)（二）設計階段成本優(yōu)化審控原則基本原則：全員全控基于客戶細分成本控制省錢等于賺錢成本控制不等于省錢以經(jīng)濟合理的成本，最大的提升
2、產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。產(chǎn)品成本能提升顧客價值、帶來經(jīng)濟收益。成本審控基于項目定位與客戶選擇及競品分析；設計前期、實施方案必須審控前置。規(guī)避定位失誤、配置不當、或有損產(chǎn)品品質(zhì)底線減配（二）設計階段成本優(yōu)化審控原則1、合理規(guī)劃有效成本以經(jīng)濟合理的成本，最大的提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。等值定位原則思考時,“海闊天空”，執(zhí)行時“入地三分”不可能有完全準確的預測判斷根據(jù)地塊的特點和市場定位進行項目的細節(jié)設計、規(guī)劃、建筑、房型比、配套、物管……并非大就是好，全就是好，合適就好，避免不必要的成本開支（客戶不認可〕盡量在
3、營銷全過程中減少弱項和劣勢，這是買方市場下競爭的必然（二）設計階段成本優(yōu)化審控原則2、嚴格控制無效成本產(chǎn)品成本能提升顧客價值、帶來經(jīng)濟收益，無重大成本浪費，控制、減少無效成本的發(fā)生。（二）設計階段成本優(yōu)化審控原則3、事前控制，循序漸進可研成本測算、目標成本、動態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對成本的發(fā)生具有較強的事前控制能力。（三）成本失控主因及控制階段1.宗地失控設計前期2.定位失誤3.配置不當實施方案4.設計保守5.效果更改施工圖6.圖紙質(zhì)量（四）設計成本優(yōu)化重點（四）設計成本優(yōu)化重點前提主體建安無效成本基礎目標：優(yōu)
4、化客戶看不見的成本！三邊狀態(tài)下，保證質(zhì)量控制的前提下，充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，優(yōu)化客戶不關(guān)注的成本！優(yōu)化客戶看不見的結(jié)構(gòu)成本，省下來的都是利潤！客戶關(guān)注：建筑規(guī)劃、建筑立面、平面戶型、景觀配套、精裝修客戶對基礎、房屋結(jié)構(gòu)基本不關(guān)心，也沒有專業(yè)能力去關(guān)注。（五）設計階段成本優(yōu)化核心支持營運反應動態(tài)服務戰(zhàn)略提升品質(zhì)（二）設計成本優(yōu)化關(guān)鍵審控要點設計前期1.成本規(guī)劃一、實施方案2.方案選擇二、施工圖3.規(guī)劃審控1、成本規(guī)劃設計控制要點①臨界產(chǎn)品選擇②可售比③產(chǎn)品附送率案例分解④停車率與停車方式⑤商業(yè)及業(yè)態(tài)⑥會所及配套⑦人防及分區(qū)
5、①臨界產(chǎn)品選擇?高層or超高層?18F高層100m?11F小高層120m?9層or？層人防140m150m?7F多層?高層60m80m①臨界產(chǎn)品選擇A.控制體型（高寬比）高寬比不宜>6~7?控制合理高寬比，避免體型不規(guī)則導致超限?通過設置拉板或調(diào)整建筑平面，避免三項不規(guī)則B.控制總高/層高關(guān)注建筑總高臨界點60m、80m，嚴控層高①臨界產(chǎn)品選擇控制體型（高寬比）原則：控制合理高寬比，避免體型不規(guī)則導致超限對鋼筋含量的影響：若高寬比介于7～8之間，鋼筋含量一般增加可達10%～15%。若出現(xiàn)三項及以上不規(guī)則，必須超限審查，鋼筋
6、含量一般會增加10%，最高可達20%～25%。對策：1、控制高寬比不宜>6~7。2、通過設置拉板或調(diào)整建筑平面，避免三項不規(guī)則。①臨界產(chǎn)品選擇案例：某項目，7度區(qū)，高層板式住宅，剪力墻結(jié)構(gòu)，高寬比達7.9，含鋼量高達76kg/㎡，因高寬比過大，導致剪力墻數(shù)量和厚度大大增加，僅剪力墻單項含鋼量達42kg/㎡，即使經(jīng)過努力優(yōu)化，總含鋼量仍在65kg/㎡以上。高寬比過大，結(jié)構(gòu)方案屬先天不足，即使請大師來優(yōu)化，成本也居高不下。①臨界產(chǎn)品選擇：注意層數(shù)影響人防面積核算例：某市人防面積計算規(guī)則?9層以上按基底面積、9層以？下按標準層的2%?
7、測算規(guī)則的理解？?需注意人防等級上限面積②可售比對于低成本、低售價、快銷售、高容積率項目需評估測算，注意如下定位及設計：架空層地下室會所大堂管理用房、設備用房、不可分攤面積②可售比可售比計算，如下兩種都是可行，但關(guān)鍵是控制“低成本、低售價、快銷售項目”不可售建造規(guī)模。另外，因不同項目公建占比不同，也可在公建面積確定后，僅進行跟居住相關(guān)的可售比測算銷售面積可售比=①地上總建筑面積）；或②總建筑面積（含地下）③產(chǎn)品附加值附件值核心是否報建能滿足政府要求，以及自身管理措施基本原則：附加面積售價＞“建安+管理費”綜合成
8、本?綜合樓面地價、銷售均價、建安成本三者關(guān)系確定贈送價值比例?高地價一般采取高附加值、高售價策略低地價一般采取低附加值、平均售價策略?優(yōu)先贈送客戶既喜歡建造成本又低的贈送形式?重點控制建安成本較高的入戶花園、凹陽臺、陽光室、地下室、2.2米下夾層面積④停車率與車
