設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化

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1、設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化目前行業(yè)調(diào)控和住宅產(chǎn)品精細(xì)化的行業(yè)發(fā)展背景下，如何通過(guò)提高成本精細(xì)化管理水平、提升自身運(yùn)營(yíng)管理能力來(lái)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，通過(guò)借鑒品牌房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的做法與經(jīng)驗(yàn)，詮釋目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的設(shè)計(jì)階段成本管理思路與方法。一、確立正確的研發(fā)階段的成本觀成本的合理控制是一個(gè)項(xiàng)目研發(fā)的重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位，控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。合理的控制研發(fā)產(chǎn)品的成本是從多方面考慮的，例如：新的規(guī)劃形態(tài)、新造型、新戶型、新空間形式與成本的關(guān)系都要在研發(fā)的過(guò)程中仔細(xì)考慮與研究；對(duì)設(shè)計(jì)方案的材料成本及建造成本

2、均及時(shí)與成本部溝通，保證項(xiàng)目的成本的可控性。成本控制在設(shè)計(jì)階段（包括選材用料）占有70%～80%的份量，工程階段（包括合約和實(shí)施階段）占30%～20%。設(shè)計(jì)階段的成本控制實(shí)際上是一個(gè)價(jià)值工程問(wèn)題，其研究確切地說(shuō)是一項(xiàng)價(jià)值研究而不是控制研究。項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。成本控制對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)，對(duì)公司所有員工而言是意識(shí)。成本管理活動(dòng)應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡(jiǎn)單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn)

3、出比”的分析來(lái)看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于產(chǎn)品的建造過(guò)程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場(chǎng)需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。二、在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中“目標(biāo)成本”是成本控制的前提“目標(biāo)成本”是如何提出的呢？營(yíng)銷部制定產(chǎn)品定位及相應(yīng)的價(jià)格定位；成本部制定項(xiàng)目目標(biāo)成本；設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。???談“成本控制”不如說(shuō)“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度。三、在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”????主要指：流程與計(jì)劃、論證拿地階段概念規(guī)劃草案、規(guī)

4、劃方案、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、部品策劃方案、景觀方案、示范區(qū)策劃、施工圖。????計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障，流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加。四、項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化???規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)既作為設(shè)計(jì)輸入條件，也作為規(guī)劃方案的評(píng)審依據(jù)，其中包含對(duì)成本控制的評(píng)審依據(jù)。五、建筑設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化即設(shè)計(jì)階段成本控制的關(guān)鍵因素（一）設(shè)計(jì)管理1、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)??設(shè)計(jì)成本對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目整體而言，只是其中很小的一部分。相對(duì)而言，由于設(shè)計(jì)單位技術(shù)水平的高低、出圖質(zhì)量的好壞及設(shè)計(jì)配合的積極程度而給項(xiàng)目整體工程造價(jià)帶來(lái)的影響則要大的多。因此設(shè)

5、計(jì)單位的選擇應(yīng)主要依據(jù)其設(shè)計(jì)水平而非收費(fèi)的高低。??在設(shè)計(jì)單位的選擇過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人員的選擇尤為重要。主要設(shè)計(jì)人員的水平將直接影響設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量，因此對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇首先應(yīng)為對(duì)該設(shè)計(jì)單位中主要設(shè)計(jì)人員的選擇，以確保最終設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。??在設(shè)計(jì)合同中，可以增加要求設(shè)計(jì)公司提供有關(guān)合理設(shè)計(jì)、控制造價(jià)、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)階段開始，就對(duì)成本有所控制。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，做好與設(shè)計(jì)人員的溝通，建立獎(jiǎng)懲措施，激勵(lì)、推動(dòng)設(shè)計(jì)院。還應(yīng)開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng)。2、建立管理程序與制度??包括完善公司設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、堅(jiān)持

6、設(shè)計(jì)全過(guò)程評(píng)審制度、建立專家會(huì)議評(píng)審制度、內(nèi)部審核制度化。??（二）技術(shù)管理1、建筑方案的選擇：設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。2、結(jié)構(gòu)方案的選擇：體系選型與結(jié)構(gòu)布置要合理，合理的結(jié)構(gòu)方案決定主體工程成本造價(jià)。3、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核：結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核（1）輸入信息的審核：?核對(duì)電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場(chǎng)地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折算、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無(wú)刻意

7、放大。（2）輸出信息的審核：?檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)法限值。4、細(xì)部做法的控制與審查：對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。（1）新Ⅲ級(jí)鋼（HRB400）的應(yīng)用：由于新Ⅲ級(jí)鋼（HRB400）強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用。（2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件：結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。（3）細(xì)部大樣做法構(gòu)造措施要周密、規(guī)范。（三）其它關(guān)注事項(xiàng)1、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定??結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過(guò)程的分階段控制要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工

8、圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。2、結(jié)構(gòu)含鋼量限額??由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)