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《國(guó)稅發(fā)200931號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、解讀國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)：房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務(wù)處理明確?2009-4-111:02:00???文章來源：網(wǎng)絡(luò)打印?
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4、?本文Word下載 今年的企業(yè)所得稅政策變化是近年來最大的一次，由于開始實(shí)施時(shí)間不長(zhǎng)，有很多具體問題都急待明確，尤其是對(duì)于一些特殊行業(yè)的特殊業(yè)務(wù)更是讓廣大納稅人困惑。目前各地所得稅匯算工作正在緊張進(jìn)行，以上問題均顯現(xiàn)出來，大家都盼望著總局能早日對(duì)這些不確定問題進(jìn)行明確?！ ∪铝?，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)
5、稅發(fā)[2009]31號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱通知），通知中對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務(wù)處理的諸多具體問題給予了明確，大家通過學(xué)習(xí)，覺得通知下得相當(dāng)?shù)募皶r(shí)和必要。作為一名稅收從業(yè)人員，近年來筆者也十分關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅處理。通過對(duì)通知的學(xué)習(xí)，在這里我想對(duì)一些具體規(guī)定再次給大家提一下醒： 收入方面 一、通知第五條規(guī)定：企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理?！ 》?/p>
6、地產(chǎn)開發(fā)公司在出售房屋時(shí)常常為政府代收基金或代有關(guān)企業(yè)代收費(fèi)用，如取暖費(fèi)，有線電視費(fèi)等。代收款是指企業(yè)代為收取的，且不是所售產(chǎn)品的售價(jià)組成部份的款項(xiàng)。出具的應(yīng)是委托方的票據(jù)，而不應(yīng)是代收企業(yè)的票據(jù)；在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)做往來處理。如果出具的是代收企業(yè)的票據(jù)，那是要做為收入處理，而不管會(huì)計(jì)上如何核算。另依據(jù)是《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》實(shí)施細(xì)則第三十三條規(guī)定：填開發(fā)票的單位和個(gè)人必須在發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)開具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一律不準(zhǔn)開具發(fā)票。通知中對(duì)此進(jìn)行明確后，更便于操作?！ 《?、通知第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合
7、同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，并且明確了具體的確定標(biāo)準(zhǔn)。這里突出了正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，這在以往的政策中并未明確?！ ∪?、通知第八條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%.（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3
8、%.。第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料?！ ∫陨弦?guī)定，對(duì)比一下《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國(guó)稅函[2008]299號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總
9、局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)和《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)，預(yù)售收入又改成按毛利率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，而且毛利率有所降低。 四、通知第十條規(guī)定：企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。保留了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)中的相關(guān)規(guī)定。 成本、費(fèi)用扣除方面 一、通知第十二條規(guī)定：
10、企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 談到此條規(guī)定首先要說一下，2008年4月《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國(guó)稅函[2008]299號(hào)）下發(fā)后，在執(zhí)行中是否允許扣除期間費(fèi)用和相關(guān)稅金爭(zhēng)論比較大。新《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。本條并沒有附加“除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外”等字眼，這就說明凡是企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括
11、成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出都可以扣除。所以為防止引起爭(zhēng)論，以及政策執(zhí)行上的不統(tǒng)一，通知在此專門給予了明確?！ 《?、通知第二十四條規(guī)定：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣
