國稅發(fā)200931號：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法

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1、解讀國稅發(fā)[2009]31號：房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務處理明確?2009-4-111:02:00???文章來源：網(wǎng)絡打印?

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4、?本文Word下載　　　　今年的企業(yè)所得稅政策變化是近年來最大的一次，由于開始實施時間不長，有很多具體問題都急待明確，尤其是對于一些特殊行業(yè)的特殊業(yè)務更是讓廣大納稅人困惑。目前各地所得稅匯算工作正在緊張進行，以上問題均顯現(xiàn)出來，大家都盼望著總局能早日對這些不確定問題進行明確。　　三月六日，國家稅務總局發(fā)布了《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）（

5、以下簡稱通知），通知中對于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務處理的諸多具體問題給予了明確，大家通過學習，覺得通知下得相當?shù)募皶r和必要。作為一名稅收從業(yè)人員，近年來筆者也十分關注房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅處理。通過對通知的學習，在這里我想對一些具體規(guī)定再次給大家提一下醒：　　　收入方面　　一、通知第五條規(guī)定：企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)公司在出售房屋時常常為政府代收基金或代有關企

6、業(yè)代收費用，如取暖費，有線電視費等。代收款是指企業(yè)代為收取的，且不是所售產(chǎn)品的售價組成部份的款項。出具的應是委托方的票據(jù)，而不應是代收企業(yè)的票據(jù)；在會計處理上應做往來處理。如果出具的是代收企業(yè)的票據(jù)，那是要做為收入處理，而不管會計上如何核算。另依據(jù)是《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》實施細則第三十三條規(guī)定：填開發(fā)票的單位和個人必須在發(fā)生經(jīng)營業(yè)務確認營業(yè)收入時開具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營業(yè)務一律不準開具發(fā)票。通知中對此進行明確后，更便于操作。　　　二、通知第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，并且明確了具體的

7、確定標準。這里突出了正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》，這在以往的政策中并未明確?！　∪?、通知第八條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%.（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.。第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計

8、入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料?！　　∫陨弦?guī)定，對比一下《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2006]31號和《關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2003

9、]83號，預售收入又改成按毛利率計算應納稅所得額，而且毛利率有所降低。　　四、通知第十條規(guī)定：企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。保留了《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2006]31號中的相關規(guī)定。　　成本、費用扣除方面　　一、通知第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除?！　　≌劦酱藯l規(guī)定首先要說一下，2008年4月《國家稅務總局關于房地

10、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）下發(fā)后，在執(zhí)行中是否允許扣除期間費用和相關稅金爭論比較大。新《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。本條并沒有附加“除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外”等字眼，這就說明凡是企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出都可以扣除。所以為防止引起爭論，以及政策執(zhí)行上的不統(tǒng)一，通知在此專門給予了明確?！　　《?、通知第二十四條規(guī)定：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累

11、計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣