2010-2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

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1、~########REICO工作室《2010—2011年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》的內(nèi)容太多了，無法全部轉(zhuǎn)載，而國(guó)十條、國(guó)八條似乎并非針對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而只針對(duì)于住宅市場(chǎng)，根本不關(guān)心商業(yè)、辦公樓等其他內(nèi)容。有次可知，國(guó)十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產(chǎn)業(yè)的投資過高而導(dǎo)致整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，也不是房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格推動(dòng)了通脹，而僅僅是商品住房的價(jià)格上漲過快，沒有實(shí)現(xiàn)過度承諾的個(gè)人目標(biāo)。為什么沒有一條措施是針對(duì)于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對(duì)于住房而不針對(duì)于商鋪或其他，難道這些建設(shè)用地不涉及十八億畝紅線嗎？有人說非住宅不涉及民生，請(qǐng)問全

2、球哪個(gè)國(guó)家的民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個(gè)國(guó)家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權(quán)”又在哪個(gè)國(guó)家是靠商品房解決的？哪個(gè)國(guó)家不是靠市場(chǎng)中購(gòu)買、租賃和國(guó)家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價(jià)格掛鉤嗎？是政府定價(jià)還是市場(chǎng)中的價(jià)格信號(hào)呢？商品房的價(jià)格信號(hào)作用被行政的限購(gòu)措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？中國(guó)確實(shí)存在著商品住房?jī)r(jià)格上漲而居民可支付性指數(shù)下降的現(xiàn)象，但其主要原因并非大量的投機(jī)、投資行為造成的。每年約只有占全部城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結(jié)婚人口的集中性矛盾、與日益增長(zhǎng)的物質(zhì)消費(fèi)

3、能力及改善型需求之間的矛盾，是無法僅靠限購(gòu)措施能解決的。~~~全國(guó)擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果沒有個(gè)人購(gòu)房而形成的住房出租市場(chǎng)，則無能力購(gòu)房家庭過渡的矛盾就會(huì)更加突出。而真正將住房閑置的比重卻遠(yuǎn)不像數(shù)小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報(bào)道那樣可怕，個(gè)別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。就像各城市市場(chǎng)化住房的比例相差巨大一樣，越是市場(chǎng)化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。而戶均面積的大小則并不和市場(chǎng)化程度相關(guān)，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小。現(xiàn)將該報(bào)告中的分報(bào)告《住宅市場(chǎng)分析

4、》公布于下，望民眾對(duì)此有更多的了解，也希望對(duì)政策的制定者有所幫助。~~~分報(bào)告一：住宅市場(chǎng)分析~~~摘要住宅存量特征分析市場(chǎng)化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；城鎮(zhèn)居民家庭擁有第二居所的比例增加到12.3%n2009年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積為8.21億平方米。其中，房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積為5.96億平方米，占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重為72.6%；房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬(wàn)套。n2009年城鎮(zhèn)住房存量中商品房所占比例為36.7%，比2008年增加1.8個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)住房自有化率為87.7%，比2008年提高1個(gè)百分點(diǎn)。n2009年城鎮(zhèn)住房存量中

5、，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。n2009年城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均市場(chǎng)價(jià)值為28.4萬(wàn)元/套；其中，自有住房的平均市場(chǎng)價(jià)值為29.4萬(wàn)元/套，比2008年增長(zhǎng)4.1%。n2009年城鎮(zhèn)居民家庭擁有第二居所的比例為12.3%，比2008年提高2.8個(gè)百分點(diǎn)；60%以上的第二居所用于出租，比2008年提高6.4個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅市場(chǎng)分析商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)同比增加，住宅新開工面積和住宅投資增幅增加n2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積

6、同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。n2010年商品住宅投資增幅增加，各月份投資增幅基本在34%左右；長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期。n2010年商品住宅投資結(jié)構(gòu)中，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。n2010年全國(guó)將建設(shè)各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房120萬(wàn)戶，均比去年有較大幅度增加。商品住宅銷售面積增幅回落n2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中，1-8月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。n2010年?yáng)|中西

7、地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；下半年以來，長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長(zhǎng)。70大中城市住宅價(jià)格漲幅前高后低，全年價(jià)格累計(jì)漲幅低于2009年n2010年全年，新建住宅和二手住宅價(jià)格分別累計(jì)上漲7.7%和5.1%，漲幅分別比2009年低1.3個(gè)百分點(diǎn)和1.8個(gè)百分點(diǎn)。n5月份以來住宅價(jià)格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價(jià)格漲幅較高的城市多數(shù)為二三線城市。n2010年住宅租賃價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，地價(jià)漲幅高于住宅。2011年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)n2011年住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。n2011年住宅價(jià)

8、格保持基本平穩(wěn)。住房可支付性與投資機(jī)會(huì)分析居民住房支付能力下降n2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數(shù)比2008