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《2010-2011中國房地產市場分析報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、########REICO工作室《2010—2011年度中國房地產市場報告》的內容太多了，無法全部轉載，而國十條、國八條似乎并非針對于整個房地產市場，而只針對于住宅市場，根本不關心商業(yè)、辦公樓等其他內容。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產業(yè)的投資過高而導致整個宏觀經濟過熱，也不是房地產業(yè)的資產價格推動了通脹，而僅僅是商品住房的價格上漲過快，沒有實現過度承諾的個人目標。為什么沒有一條措施是針對于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對于住房而不針對于商鋪或其他，難道這些建設用地不涉及十八
2、億畝紅線嗎？有人說非住宅不涉及民生，請問全球哪個國家的民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個國家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權”又在哪個國家是靠商品房解決的？哪個國家不是靠市場中購買、租賃和國家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價格掛鉤嗎？是政府定價還是市場中的價格信號呢？商品房的價格信號作用被行政的限購措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？中國確實存在著商品住房價格上漲而居民可支付性指數下降的現象，但其主要原因并非大量的投機、投資行為造成的。每年約只有占全部城鎮(zhèn)家庭戶
3、數不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結婚人口的集中性矛盾、與日益增長的物質消費能力及改善型需求之間的矛盾，是無法僅靠限購措施能解決的。23全國擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果沒有個人購房而形成的住房出租市場，則無能力購房家庭過渡的矛盾就會更加突出。而真正將住房閑置的比重卻遠不像數小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報道那樣可怕，個別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。就像各城市市場化住房的比例相差巨大一樣，越是市場化住房比例低的城市房改房所
4、占的比重越大。而戶均面積的大小則并不和市場化程度相關，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小?，F將該報告中的分報告《住宅市場分析》公布于下，望民眾對此有更多的了解，也希望對政策的制定者有所幫助。23分報告一：住宅市場分析23摘要住宅存量特征分析市場化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；城鎮(zhèn)居民家庭擁有第二居所的比例增加到12.3%n2009年全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積為8.21億平方米。其中，房地產開發(fā)住宅竣工面積為5.96億平方米，占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重為72.6%；房地產開發(fā)住宅竣工套數為555萬套。n
5、2009年城鎮(zhèn)住房存量中商品房所占比例為36.7%，比2008年增加1.8個百分點；城鎮(zhèn)住房自有化率為87.7%，比2008年提高1個百分點。n2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。n2009年城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均市場價值為28.4萬元/套；其中，自有住房的平均市場價值為29.4萬元/套，比2008年增長4.1%。n2009年城鎮(zhèn)居民家庭擁有第二居所的比例為12.3%，比2008年提高2.8個百分點；60%以上的第二居所用
6、于出租，比2008年提高6.4個百分點。商品住宅市場分析商品住宅各項建設指標同比增加，住宅新開工面積和住宅投資增幅增加n2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現負增長。n2010年商品住宅投資增幅增加，各月份投資增幅基本在34%左右；長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期。n2010年商品住宅投資結構中，90平方米以下住房和經濟適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。n2010
7、年全國將建設各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬套，改造農村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。商品住宅銷售面積增幅回落n2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中，1-8月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現小幅回升。n2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現負增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現為同比負增長。70大中城市住宅價格漲幅前高后低，全年價格累計漲幅低于2009年n2010年全年，新建住宅和二手住宅價格分別累計上漲7.7%和5.1%，漲
8、幅分別比2009年低1.3個百分點和1.8個百分點。n5月份以來住宅價格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價格漲幅較高的城市多數為二三線城市。n2010年住宅租賃價格出現較快上漲，地價漲幅高于住宅。2011年商品住宅市場發(fā)展趨勢n2011年住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。n2011年住宅價格保持基本平穩(wěn)。住房可支付性與投資機會分析居民住房支付能力下降n2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數比2008年下降1
