項(xiàng)目投資與融資一項(xiàng)目課程設(shè)計(jì)

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1、項(xiàng)目投資與融資課程設(shè)計(jì)完成日期：2010年12月5日萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目地理位置“萬全城”是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，位于漢口新華路305號（建設(shè)大道與新華路交匯處），正處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖），毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越。二、項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施綜合商場：武漢新世界百貨、武漢廣場、世貿(mào)廣場、中百超市酒店:新華諾福特、高雄酒店

2、、亢龍?zhí)泳栖?、中亞酒店、希木大酒店、香格里拉大酒店、東方大酒店。銀行證券：中國信合、建行湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國銀行武漢市新華支行、工行武漢市西北湖支行、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、民生銀行、廣東發(fā)展銀行。教育：育才幼兒園、育才小學(xué)、北湖小學(xué)、萬松園路小學(xué)、武漢六中、武漢外國語學(xué)校。文化：武漢市青少年宮、武漢市雜技廳、武漢市江漢區(qū)圖書館、武漢市圖書館、武漢圖書大世界、武漢市博物館。醫(yī)院：協(xié)和醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、武漢市六醫(yī)院、武漢市兒童醫(yī)院。三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱武漢·萬全城項(xiàng)目凈用地面積16

3、272m2地上總建筑面積88468m2其中：住宅38331m2商務(wù)寫字樓26391m2商場22235m2會所1511m2地下室22143m2容積率5.45建筑密度38.3%綠化率30.3%建筑高度100米機(jī)動停車位509輛其中：地上車位59輛地下車位450輛非機(jī)動停車位230輛第二章區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析一、區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析本項(xiàng)目地處CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔。周邊分布的建銀大廈、新世界百貨、世貿(mào)大廈、新華諾夫特飯店等大型公共建筑，吸引著大量的人流及車流，交通狀況極其復(fù)雜。(

4、一）周邊道路條件現(xiàn)狀及規(guī)劃“萬全城”周邊主要干道有新華下路、建設(shè)大道，相關(guān)支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按規(guī)劃形成：新華下路：規(guī)劃道路紅線寬60米，機(jī)動車道雙向6車道，城市的主干道，連通漢口北部、中部。建設(shè)大道：規(guī)劃道路紅線寬50米，機(jī)動車道雙向4—6車道，兩側(cè)各設(shè)5米左右的非機(jī)動車道，作為一條貫通漢口地區(qū)的一條橫向主要干道，承擔(dān)著大量的橫向交通，在城市路網(wǎng)中起著重要的作用。北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。西北湖路：規(guī)劃道路紅線寬20米，

5、道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。建銀大廈西側(cè)支路：規(guī)劃道路紅線寬12米，車行道寬7米。（二）道路交通運(yùn)行狀況分析根據(jù)道路交通流量調(diào)查和道路通行能力分析，計(jì)算得到現(xiàn)狀區(qū)域道路及路口的交通負(fù)荷度（表1）。表1：區(qū)域現(xiàn)狀道路、路口負(fù)荷水平路口或路段名稱路口或路段流量路口服務(wù)水平服務(wù)等級新華下路—建設(shè)大道68000.84D北湖小路—建設(shè)大道29000.76D北湖小路—西北湖路10500.

6、73C建設(shè)大道35000.80D新華下路34000.63C西北湖路4500.31A北湖小路6500.45B（三）公共交通現(xiàn)狀該區(qū)域公交線路較多，周邊公交站點(diǎn)有北湖站、取水樓站、北湖小路站等?，F(xiàn)有9路、46路、47路、58路、69路、70路、207路、208路、519路、527路、560路、561路、575路、595路、597路、601路、604路、605路、621路、705路、719路、801路、802路、803路、807路、808路等20余條公交線。（四）區(qū)域停車現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊約有停車位270個(gè)，其中建銀

7、大廈有地下停車位50個(gè)，地面停車位120個(gè)，建銀西側(cè)餐廳停車場約有50個(gè)停車位，西北湖路路邊停車場約有50個(gè)車位。從目前情況來看，區(qū)域占道停車現(xiàn)象普遍，現(xiàn)有停車位難以滿足需求。二、交通預(yù)測分析（一）客流量預(yù)測項(xiàng)目建成后引發(fā)的客流量包括從業(yè)人員和來訪人員兩部分，其中又以來訪武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告人員為主，包括住宅、商場和寫字樓三類性質(zhì)引發(fā)的客流，其中寫字樓、商業(yè)引發(fā)流量高峰與城市交通比較一致。因此高峰客流量預(yù)測應(yīng)以商場高峰客流為基礎(chǔ)，考慮寫字樓和住宅的客流的加權(quán)疊加。依據(jù)項(xiàng)目所處地理位

8、置，結(jié)合國內(nèi)大城市同類性質(zhì)建筑客流生成的經(jīng)驗(yàn)，參照武漢市相關(guān)吸引點(diǎn)調(diào)查的結(jié)果，確定“萬全城”項(xiàng)目不同建筑性質(zhì)高峰小時(shí)客流吸引率指標(biāo)如下（表2、表3）：表2：高峰小時(shí)吸引率指標(biāo)單位：人/小時(shí)·每百平方米吸引率不同性質(zhì)用地高峰吸引率高峰發(fā)生率商業(yè)4.52.8寫字樓2.51.2住宅1.01.4表3：各類性質(zhì)用地吸引發(fā)生客流量單位：人次/高峰小時(shí)不同性質(zhì)用地建筑面積㎡高峰吸引人流量高峰發(fā)生人流量商業(yè)225441194743商務(wù)寫字樓2