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《工程應(yīng)收賬款風(fēng)險及其管理》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、工程應(yīng)收賬款風(fēng)險及其管理白銀時代：一批項目要虧損、一批甲方要破產(chǎn)，承包入如何管理應(yīng)收賬款風(fēng)險？文汪金敏白銀時代，一批項目要虧損、一批發(fā)包人要破產(chǎn)，承包人聞到了應(yīng)收賬款危機(jī)到來的氣息嗎？承包人的工程墊資了嗎、被拖欠了嗎、停工了嗎，被拖而不審了嗎？應(yīng)收賬款的四種類型拖欠墊資款。發(fā)包人沒錢，要墊資才讓干，承包人接還是不接？如果不接，失去了市場。如果接，如何預(yù)防和控制墊資風(fēng)險呢？承包人為了接到工程，狼吞虎咽無條件接受60%~40%的墊資款、占合同總價約1/3的履約保證金等條款，就徹底壞菜了。承包人接受無條件墊資，以為還可以像過去十年
2、黃金時代一樣，只要是項目就能掙錢，所以不用擔(dān)心。殊不知，在目前的白銀時代，必然有一批開發(fā)商會倒掉，空麻袋背米開發(fā)商即可能在首批名單之中。如果都破產(chǎn)了，官司就不用打了，承包人只能參加債權(quán)人會議，拿回一份無財產(chǎn)可以分配的決議而已。拖欠進(jìn)度款。發(fā)包人斷斷續(xù)續(xù)付工程款，有前一筆就沒有后一筆，甚至根本就沒錢了，承包人是強(qiáng)行忍著繼續(xù)干呢，還是采取點什么措施呢？如果要采取，可以采取什么樣的措施？這種項目就太普遍了，比如，大名鼎鼎的曾被稱為“中國頭號爛尾樓”的廣州中誠廣場。中誠廣場承包商在開發(fā)商資金不足情形下，竟然忍饑挨餓施工了9年未停工，
3、最終等了約20年只收回了工程款本金，但考慮資金成本，實際收回率不足三成，這還是在黃金時代房價上漲情況下做到的，如果換到白銀時代，恐怕一分錢的本金都收不回來。拖欠停工結(jié)算款。發(fā)包人沒錢了，工程停工了，承包人該怎么辦；發(fā)包人又引進(jìn)新的承包人，怎么辦？我近期就接了不少停工工程的咨詢，比如某綜合體工程，承包人承接工程時，對于已有拖欠先例的發(fā)包人，對拖欠墊資款及工程款沒有采取預(yù)防措施。在被拖欠工程款時，沒有采取有效和必要的控制措施。在工程停工后，為何沒有采取任何措施，直到被新的施工隊伍強(qiáng)行接管呢？在停工工程被接管后，連異議函也沒發(fā)。拖
4、欠竣工結(jié)算款。工程竣工交付了，竣工結(jié)算開始了，可發(fā)包人總是拖而不審，審而不決，承包人該怎么辦？這種案例實在是太多，比如我首席代理的被媒體稱為“中國工程索賠第一案”，承包人結(jié)算被拖了兩年才提起訴訟。對于上述四種應(yīng)收賬款危機(jī)，承包人的工程系好安全帶了嗎？如果承包人沒有系好安全帶，原因只能歸結(jié)為：承包人根本沒有應(yīng)收賬款控制的思路、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)和行動。融資施工風(fēng)險應(yīng)對措施開發(fā)商資金鏈斷了、應(yīng)收賬款危機(jī)來了。承包商怎么辦？繼續(xù)干還是不干了？如果繼續(xù)干，是墊資干還是不墊資干？如果不墊資干，又該怎么辦？下面，結(jié)合東北某綜合項目債權(quán)危機(jī)救濟(jì)實
5、戰(zhàn)案例，為承包人分享123施工融資模式。去年底，B開發(fā)商在東北W市開發(fā)-20萬平米的綜合項目，C承包商已完成工程量1.68億元，B開發(fā)商應(yīng)支付1.26億。然而，B開發(fā)商卻分文未付。繼續(xù)干還是不再干?C承包商經(jīng)過反復(fù)討論，認(rèn)為：不再干，已墊資的1.68億元不知猴年馬月能收回來；繼續(xù)干，等B開發(fā)商把房子賣了，也許就可以把全部工程款收回來了，所以決定繼續(xù)干。我認(rèn)為：不能做墊資的承包商，要做融資的投資商。我提出了123施工融資模式，具體做法如下?！?”就是一個核心，也就以C承包商作為投資商負(fù)責(zé)融資并獲得回報為核心。承包商不是金融機(jī)構(gòu)
6、，怎么可以借款給開發(fā)商呢，那不會違法嗎？當(dāng)然不會。我將其轉(zhuǎn)化為完全合法的方式——延期付款。C承包商附條件同意B開發(fā)商延期支付已經(jīng)拖延的1.26億以及將要拖延支付的工程款。“2”就是兩個目標(biāo)，也就是C承包商作為投資商施工融資應(yīng)該實現(xiàn)的兩個目標(biāo)：第一目標(biāo)是要確保融資回收安全。怎么確保融資回收安全呢，就是下面的“3”。第二目標(biāo)是要獲得足夠的融資回報。首先，我為C承包商設(shè)定的基礎(chǔ)回報是每天萬分之六。也就是說C承包商可以獲得年21.6%的融資回報，扣除從金融機(jī)構(gòu)獲得的8%的融資成本，C承包商可以凈賺13.6%0其次，我為C承包商增加施
7、工合同的利潤，主要體現(xiàn)在擴(kuò)大承包范圍，將土建之外的裝飾等納入其中，并要求修改合同計價及調(diào)價條款。最后，我還為C承包商爭取了成本價購買該項目建成物業(yè)的權(quán)利。“3”就是三個階段，也就是確保融資回收安全的預(yù)售前、預(yù)售中及預(yù)售后的三個階段，具體如下。預(yù)售前階段確保融資回收安全。具體通過質(zhì)押B開發(fā)商股權(quán)、或受讓該股權(quán)加回購解決。如果B開發(fā)商到期不能支付融資款，C承包商選擇受讓股權(quán)來實現(xiàn)，也可以選擇行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)拍賣工程來實現(xiàn)。而且，預(yù)計預(yù)售前階段時間也就6個月左右，C承包商額外增加的風(fēng)險不大。預(yù)售中階段確保融資回收安全。辦法是
8、監(jiān)控預(yù)收款、B開發(fā)商賬戶及印章，具體通過一系列協(xié)議和措施來落實。比如，B開發(fā)商收款沒問題，但對外付款要經(jīng)過C承包商審批。B開發(fā)商可對外簽訂合同，但前提是經(jīng)過C承包商審批。此外，為防止意外，還可以通過將部分樓棟的土地及在建工程抵押給C承包商。預(yù)售款當(dāng)然優(yōu)先用來還融資款及工程款。預(yù)售后階段確保
