限制外資政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

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1、限制外資政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析摘要：近年來，受人民幣未來升值預(yù)期和資本市場(chǎng)利差的吸引，海外資金前仆后繼投入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此引發(fā)的“外資加速房地產(chǎn)過熱”的呼聲不絕于耳。XX年7月24日“限外新政”的出臺(tái)，更使外資投資內(nèi)地房產(chǎn)成為眾矢之的。文章在解讀限制外資政策內(nèi)容和分析外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)域利弊的基礎(chǔ)上，對(duì)限制外資政策產(chǎn)生的影響進(jìn)行了具體剖析。關(guān)鍵詞：限制外資；房地產(chǎn)市場(chǎng)；影響XX年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控重拳頻頻出擊，繼國(guó)六條、九部委意見出臺(tái)后，政府宏觀調(diào)控再度發(fā)力，XX年7月24日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)

2、于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。《意見》從外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房等方面對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范。限制外資政策的出臺(tái)在業(yè)界引起巨大反響，褒貶的各種聲音也紛至沓來，但不管怎樣爭(zhēng)論，政府限制外資炒房，提高外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻卻是不容爭(zhēng)辯的事實(shí)，限制外資政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響也已初步呈現(xiàn)。一、限制外資政策主要內(nèi)容解讀《意見》中限制外資政策內(nèi)容主要體現(xiàn)在投資主體、退出機(jī)制、稅收、資金、個(gè)人購(gòu)房等幾個(gè)方面。1.境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則等內(nèi)容

3、，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。解讀：新規(guī)定對(duì)投資主體進(jìn)行了明確規(guī)定，禁止外資通過中介代理投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是說今后外資來國(guó)內(nèi)從事房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須在中國(guó)注冊(cè)公司；稅負(fù)成本有所提高，因?yàn)橥赓Y以在境內(nèi)設(shè)立公司的方式進(jìn)行投資，則需要按照國(guó)內(nèi)的稅率在境內(nèi)繳稅；退出機(jī)制選擇減少，原先外資以離岸公司的方式投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以境外轉(zhuǎn)讓離岸公司股權(quán)、海外上市、發(fā)行REITS等方式實(shí)現(xiàn)，但新規(guī)定執(zhí)行后，由于要在本地注冊(cè)公司，就大大減少了退出機(jī)制選擇。2.外資投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元

4、（含1000萬美元）的，注冊(cè)資本不得低于投資總額的50%；投資總額低于1000萬美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。外商投資房地產(chǎn)公司未全部繳付注冊(cè)資本金、未取得《國(guó)有土地使用證》或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯等。解讀：新規(guī)定對(duì)外資資金的要求，提高了外商投資房地產(chǎn)的門檻，降低了外商自有資金的回報(bào)率，增加了外資尤其是熱錢的投資成本，抑制了境外機(jī)構(gòu)和資金來中國(guó)境內(nèi)炒房，但并不是拒絕外國(guó)人買房或禁止外資對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期投資。1.“境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企

5、業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。但符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制?！苯庾x：新規(guī)定嚴(yán)格了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理，增加了境外購(gòu)房者的時(shí)間和精力成本，抑制了人民幣升值預(yù)期下的境外炒房等投機(jī)行為，有利于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。二、外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)域的利弊分析1.外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有利方面。（1）帶來先進(jìn)的觀念和管理模式。大量外資企業(yè)勢(shì)力雄厚，管理規(guī)范。進(jìn)入我國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域后，一些先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念、設(shè)計(jì)、策劃、營(yíng)銷、乃至新的技術(shù)與文化會(huì)帶進(jìn)業(yè)界，勢(shì)必會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)帶來一定嶄新元素，刺激

6、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過使用先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制與管理理念來降低開發(fā)成本，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，生產(chǎn)出高質(zhì)量、更適合消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。（2）緩解了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金壓力。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，而由于我國(guó)金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)和完善，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一，長(zhǎng)期以來，主要依賴銀行信貸。但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度加大，銀行房地產(chǎn)信貸政策日趨緊縮，大批國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)獲取貸款難度加大，出現(xiàn)資金缺口。而此時(shí)外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在很大程度上緩解了行業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，有利于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。（3）提升了產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)值。外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，憑著成熟的產(chǎn)品與服務(wù)

7、、雄厚的資金實(shí)力和完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，給內(nèi)地開發(fā)企業(yè)帶來激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也帶來了交流與合作的機(jī)會(huì)，一方面使內(nèi)地開發(fā)企業(yè)有意識(shí)的努力提高擬建或在建產(chǎn)品質(zhì)量，提升產(chǎn)品價(jià)值，另一方面使內(nèi)地開發(fā)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理水平，挖掘己建成的物業(yè)價(jià)值，提高物業(yè)租金和出租率。2.外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不利方面。（1）助推了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。近幾年，大量外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前已成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非理性膨脹和價(jià)格持續(xù)上漲的重要因素之一。而房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，更進(jìn)一步帶動(dòng)了投資性和投機(jī)性購(gòu)房，引發(fā)了更多海外資本的風(fēng)起云涌，從而也更進(jìn)一步加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化傾向，金融風(fēng)險(xiǎn)的隱憂日益凸