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1、限制外資政策對我國房地產市場的影響分析摘要：近年來，受人民幣未來升值預期和資本市場利差的吸引，海外資金前仆后繼投入中國房地產市場，由此引發(fā)的“外資加速房地產過熱”的呼聲不絕于耳。2006年7月24日“限外新政”的出臺，更使外資投資內地房產成為眾矢之的。文章在解讀限制外資政策內容和分析外資進入國內房產領域利弊的基礎上，對限制外資政策產生的影響進行了具體剖析?！ ￡P鍵詞：限制外資；房地產市場；影響 2006年國家對房地產市場宏觀調控重拳頻頻出擊，繼國六條、九部委意見出臺后，政府宏觀調控再度發(fā)力，2006年7月24日，建設部、商務部
2、、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯管理局聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(以下簡稱《意見》)?！兑庖姟窂耐馍掏顿Y房地產市場準入、外商投資企業(yè)房地產開發(fā)經營管理、嚴格境外機構和個人購房等方面對外資進入房地產市場進行了規(guī)范。限制外資政策的出臺在業(yè)界引起巨大反響，褒貶的各種聲音也紛至沓來，但不管怎樣爭論，政府限制外資炒房，提高外資進入中國房地產市場門檻卻是不容爭辯的事實，限制外資政策對房地產市場產生的影響也已初步呈現(xiàn)?！ ∫?、限制外資政策主要內容解讀 《意見》中限制外資政策內容主要體現(xiàn)在投資主體、退出機制
3、、稅收、資金、個人購房等幾個方面?！ ?．境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業(yè)存在的原則等內容，申請設立外商投資企業(yè)；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業(yè)務?！ 〗庾x：新規(guī)定對投資主體進行了明確規(guī)定，禁止外資通過中介代理投資中國的房地產市場，也就是說今后外資來國內從事房地產的投資和經營活動，必須在中國注冊公司；稅負成本有所提高，因為外資以在境內設立公司的方式進行投資，則需要按照國內的稅率在境內繳稅；退出機制選擇減少，原先外資以離岸公司的方式投資境內房地產市場，以境外轉讓離岸公司股權、海外
4、上市、發(fā)行REiTS等方式實現(xiàn)，但新規(guī)定執(zhí)行后，由于要在本地注冊公司，就大大減少了退出機制選擇?！ ?．外資投資設立房地產企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本不得低于投資總額的50%；投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。外商投資房地產公司未全部繳付注冊資本金、未取得《國有土地使用證》或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結匯等?！ 〗庾x：新規(guī)定對外資資金的要求，提高了外商投資房地產的門檻，降低了外商自有資金的回報率，增
5、加了外資尤其是熱錢的投資成本，抑制了境外機構和資金來中國境內炒房，但并不是拒絕外國人買房或禁止外資對境內房地產進行長期投資?！ ?．“境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產業(yè)的企業(yè)除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。但符合規(guī)定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。” 解讀：新規(guī)定嚴格了境外機構和個人購房管理，增加了境外購房者的時間和精力成本，抑制了人民幣升值預期下的境外炒房等投機行為，有利于國內房地產市場的健康發(fā)展?！ 《⑼赓Y進入國內房產領域的
6、利弊分析 1．外資對房地產業(yè)有利方面。（1）帶來先進的觀念和管理模式。大量外資企業(yè)勢力雄厚，管理規(guī)范。進入我國境內房地產領域后，一些先進的房地產開發(fā)理念、設計、策劃、營銷、乃至新的技術與文化會帶進業(yè)界，勢必會對國內房產企業(yè)帶來一定嶄新元素，刺激國內房地產開發(fā)企業(yè)通過使用先進的技術和設備、創(chuàng)新經營機制與管理理念來降低開發(fā)成本，增強企業(yè)的競爭能力，生產出高質量、更適合消費者需求的房地產產品。（2）緩解了房地產業(yè)發(fā)展的資金壓力。房地產是資金密集型行業(yè)，而由于我國金融市場不夠發(fā)達和完善，國內房地產業(yè)的融資渠道比較單一，長期以來，主要依
7、賴銀行信貸。但隨著國家宏觀調控力度加大，銀行房地產信貸政策日趨緊縮，大批國內地產企業(yè)獲取貸款難度加大，出現(xiàn)資金缺口。而此時外資進入房地產業(yè)，在很大程度上緩解了行業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，有利于國內房地產業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。（3）提升了產品品質與價值。外資進入國內房地產領域，憑著成熟的產品與服務、雄厚的資金實力和完善的財務管理系統(tǒng)，給內地開發(fā)企業(yè)帶來激烈競爭的同時，也帶來了交流與合作的機會，一方面使內地開發(fā)企業(yè)有意識的努力提高擬建或在建產品質量，提升產品價值，另一方面使內地開發(fā)企業(yè)改善經營管理水平，挖掘已建成的物業(yè)價值，提高物業(yè)租金和出租率。
8、 2．外資對房地產業(yè)不利方面。（1）助推了房地產價格上漲。近幾年，大量外資進入我國房地產市場，目前已成為推動房地產市場需求非理性膨脹和價格持續(xù)上漲的重要因素之一。而房地產價格的非理性上漲，更進一步帶動了投資性和投機性購房，引發(fā)了更多海
