基于利益相關者理論視角下城市虛高房價的治理思路

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1、基于利益相關者理論視角下城市虛高房價的治理思路譚英?。◤V西行政學院,廣西南寧530021)摘要:城市房價虛高對當前經濟社會發(fā)展產生了巨大的影響。利益相關者理論與治理城市虛高房價存在著內在的邏輯關聯(lián)。利益相關者理論不僅可以解釋城市房價虛高的致因,也給治理城市虛高房價帶來了理論啟示。關鍵詞:利益相關者;房價虛高;治理中圖分類號:F293.31文獻標識碼:A:1007-8207(2015)03-0047-07收稿日期:2014-09-02簡介:譚英?。ǎ保梗福啊?,湖南茶陵人,廣西行政學院公共管理教研部副教授,博士,碩士研究生導師,

2、研究方向為公共管理與領導科學?;痦椖浚罕疚南祰疑鐣茖W基金項目“西部貧困地區(qū)縣級政府扶貧開發(fā)政策執(zhí)行力問題研究”的階段性成果,項目編號:12CZZ045;廣西黨校咨政類重大項目“進一步貫徹落實國家對廣西的優(yōu)惠政策研究”的階段性成果,項目編號:2012ZZZD009。一、城市房價虛高的現(xiàn)狀及其影響城市房價問題一直是民生的熱點問題,受到了社會各界的高度關注。黨中央和國務院非常重視城市房價問題,各級政府也在科學發(fā)展的指導下,從建設和諧社會的高度來看待城市房價問題。自2010出臺“新國十條”以來,城市房價初步實現(xiàn)了“遏制房價過快上漲”

3、的目標。但該輪調控的效果更多地體現(xiàn)在遏制投資和投機性需求,對改善普通居民居住性購房需求則效果有限。特別是隨著經濟形勢下行以及貨幣政策的放松,房價上漲的壓力越來越來大。盡管國家后續(xù)出臺了包括限購令在內的更加嚴厲的調控政策一度對房價有所遏制。但是,2014年3月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況,與市場“房價將大跌、暴跌”預期信號再次出現(xiàn)背離。數據顯示,2月份,70個大中城市中,房價僅溫州同比下降,上海漲幅最高,達18.7%。具體而言,在新建商品住宅(不含保障性住房)價格方面,與去年同月相比,70個

4、大中城市中,價格下降的城市只有1個,上漲的城市卻有69個。在二手房住宅價格變動方面情形也大致相同。2月同比價格變動中,最高漲幅為15.9%,最低為下降8.8%。[1]我國房價到底是高還是低,成為社會熱議的話題。國際上的通行標準就是房價收入比,它是用來衡量一個國家或一個城市居民住房消費水平的一個綜合性指標,是指“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”。目前,國際上公認的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3-6倍,世界銀行專家的說法為4-6倍。[2]有關數據顯示,2010年我國平均房價為每平米5165元,城鎮(zhèn)居民人均可支配

5、收入為19109元,房價收入比約為8.11。在保障性住房建設和“三限”政策(限購、限貸、限價)的共同作用下,2011年的房價漲幅略有回落。據2012年1月國家統(tǒng)計局公布的數據顯示,2011年商品房平均銷售價格為5381元/平方米,比2010年增長6.9%。[3]據上海易居房地產研究院2012年3月6日發(fā)布的報告顯示,按照2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長保持14%(名義)、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增長3.8%推測,新建商品住宅價格增長為6.1%。我國2011年房價收入比是7.50,明顯高于國家標準線。而我國典型城市的房價收入比均

6、明顯偏高,北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部一些較大城市房價收入比均在10以上,排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門、上海,2011年的房價收入比分別達到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。而房價收入比相對較低的重慶、沈陽等中西部城市也逐漸超過了全國的總體水平。[4]國際投資銀行摩根十丹利在一份研究報告中指出,人均收入不到美國1/30的中國購房者正在負擔著和美國人一樣高的房價。在中國一套普通住宅大約等于城市居民10-15年的收入。[5]可見,房價虛高已經成為我國房地產業(yè)的事實。房價虛高問題直接關涉到廣大中

7、低收入居民的生活質量及百姓對政府的信心,加之房地產開發(fā)所帶來的拆遷、征地、就業(yè)、社會保障等種種民生問題,特別是房價居高不下,更加大了貧富差距的顯形化與視覺化,極易激發(fā)社會底層的怨氣,引發(fā)更大的社會問題。而虛高房價帶來的巨大利潤空間又吸引了更多的資金入市,極易制造房地產泡沫,從而對房地產業(yè)自身,對投資者與消費者,對金融機構乃至整個國民經濟都會產生巨大影響??梢?,讓房價回到合理水平是科學、理性的訴求。二、利益相關者理論與城市房價問題研究的契合性利益相關者的概念最早出現(xiàn)在1708年的《牛津辭典》中,表示人們在某項活動中所下的賭注。最早正

8、式將“利益相關者”一詞引入管理學界的是美國學者安索夫。他認為:“企業(yè)的目標應從平衡經理、員工、股東、供應商、買主等公司利益相關者互相沖突的權利中獲得”。[6]利益相關者理論認為,任何一個組織的發(fā)展都離不開各種利益相關者的參與,組織應該追求的是利益相

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