房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算

《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算尊地·策劃顧問(wèn)中心2009年11月需進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算的三種常見(jiàn)情況一、常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后如用于租賃，如何評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)期與建設(shè)期的承接，以及對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益的合理預(yù)測(cè)。三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算原理為收益還原法，即根據(jù)未來(lái)收益測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算研討內(nèi)容導(dǎo)圖基礎(chǔ)知識(shí)一基礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目建設(shè)總投資對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供的資料、當(dāng)?shù)亍督ㄔO(shè)工程價(jià)格信息》以及項(xiàng)目具

2、體情況進(jìn)行估算。土地成本即土地的取得成本，一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、拆遷和直接市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)?？辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括勘察測(cè)量費(fèi)、市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、場(chǎng)地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝修裝飾工程費(fèi)。名詞解釋基礎(chǔ)知識(shí)室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費(fèi)用、附屬工程建設(shè)費(fèi)用。其他工程費(fèi)主要指工程監(jiān)理費(fèi)和竣工驗(yàn)收費(fèi)。管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為項(xiàng)目籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息?？蛇\(yùn)用資金指開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售

3、、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈流入。名詞解釋基礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系靜態(tài)回收期靜態(tài)分析指標(biāo)二：是指在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收全部投資所需要的時(shí)間。投資收益率靜態(tài)分析指標(biāo)一：項(xiàng)目單位投資成本獲得利潤(rùn)的能力，可以除以開(kāi)發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。盈虧平衡點(diǎn)靜態(tài)分析指標(biāo)三：指收入等于全部成本時(shí)的項(xiàng)目銷(xiāo)售率。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)基礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值率動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)三：亦稱(chēng)動(dòng)態(tài)投資收益率，它表達(dá)了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。動(dòng)態(tài)回收期動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)四：是指在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)一：凈現(xiàn)值

4、是投資項(xiàng)目在壽命期內(nèi)（即投資活動(dòng)有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算到項(xiàng)目建設(shè)期初的數(shù)值。內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)二：就是指在項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系基礎(chǔ)知識(shí)二常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作指引重要假設(shè)在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)應(yīng)首先對(duì)假設(shè)前提予以說(shuō)明重要假設(shè)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等。建設(shè)工期安排建設(shè)工期安排主要根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的資料確定，如對(duì)方?jīng)]有提供資料，則應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目情況和類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期安排情況判斷確定。成本計(jì)取比例其他費(fèi)用按建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套之和的3％計(jì)取；管理費(fèi)用按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程

5、及市政配套、其他費(fèi)用之和的3%計(jì)取；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用之和的3%-5%計(jì)取。銷(xiāo)售回款指對(duì)銷(xiāo)售回款的情況進(jìn)行假設(shè)，可根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。如假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4成，按揭資金在銷(xiāo)售后的第三個(gè)月或下一季度到位；資本化率和銀行利率資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費(fèi)用。銷(xiāo)售安排在進(jìn)行測(cè)算前應(yīng)明確銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售期安排、銷(xiāo)售率及銷(xiāo)售費(fèi)用的計(jì)提比例。資金安排自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，一般假設(shè)在建設(shè)初期一

6、次性投入。重要假設(shè)一般由11張表構(gòu)成，包括項(xiàng)目施工計(jì)劃表（橫道圖）、總建設(shè)成本估算表、項(xiàng)目投資估算表、銷(xiāo)售安排及回款表、銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、損益及利潤(rùn)分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。四、如同一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個(gè)盡量鏈接第一個(gè)，便于以后更改；但如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個(gè)數(shù)字的合計(jì)，為了核對(duì)計(jì)算是否正確，在此處則不進(jìn)行鏈接；注意事項(xiàng)：三、由于基本沒(méi)有兩個(gè)項(xiàng)目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動(dòng)；二、按先后順序依次編制；五、所有成本、稅費(fèi)、利率數(shù)據(jù)要以當(dāng)?shù)刈钚沦Y料為準(zhǔn)。一、與委托方充分溝通；操作指引項(xiàng)

7、目施工計(jì)劃表：準(zhǔn)備階段勘察設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建開(kāi)工準(zhǔn)備地下部分主體工程安裝工程裝飾工程室外及配套工程竣工驗(yàn)收前期準(zhǔn)備階段施工階段準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計(jì)和項(xiàng)目報(bào)建的時(shí)間一般為兩個(gè)月，可同時(shí)進(jìn)行，一個(gè)季度內(nèi)結(jié)束。開(kāi)工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個(gè)月完成，竣工驗(yàn)收的時(shí)間為3個(gè)月，其余各階段的完工時(shí)間與項(xiàng)目建筑形式相關(guān)程度較高，需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況做出判斷。根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排繪制項(xiàng)目施工計(jì)劃表?？偨ㄔO(shè)成本估算表序號(hào)項(xiàng)目一地價(jià)二前期工程費(fèi)三建安工程費(fèi)四室外工程及市政配套費(fèi)五其他費(fèi)用六管理費(fèi)用七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)八建設(shè)投資九財(cái)