房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算完整版.doc

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1、......房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算完整版第一部分、基礎知識1、需進行測算的三種常見情況：（1）、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算項目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等（2）、項目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力關鍵在于經(jīng)營期與建設期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預測。（3）、不動產(chǎn)價值測算原理為收益還原法，即柑橘未來收益測算不動產(chǎn)原值。2、名詞解釋（1）、項目建設總投資對于一般房地產(chǎn)項目而言，其建設總投資由建設投資成本和財務費用構成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項目的一般成本、委托方提供的材料、當?shù)亍督ㄔO工程價格信息》以及項目具體情況進行估算。（2）、土地成本

2、即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置土地時由買方繳納的水費構成。土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、場地平整及臨時設施費等....v......（3）、勘察設計和前期工程費主要包括勘察測量費、市場研究、規(guī)劃設計費用、場地平整及臨時設施費等。（4）、建筑安裝工程費土建工程費用、安裝工程費用、裝修裝飾工程費（5）、室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎設施配套和公共配套建設費用、室外工程主要是附屬工程建設費用。（6）、其他工程費包括工程監(jiān)管費和竣工驗收費（7）、管理費用指為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動所必要的費用。（8）、財務費用財務費用市值為項目籌集資金二

3、發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。（9）、可運用資金至開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。3、項目評價指標體系....v......靜態(tài)評價指標：（1）、投資收益率情態(tài)分析指標一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。（2）、靜態(tài)回收期情態(tài)分析指標二：是指在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項目的凈收益回收全部投資所需要的時間。（3）、盈虧平衡點情態(tài)分析指標三：指收入全部等于成本時的項目銷售率。動態(tài)評價指標（1）、項目凈現(xiàn)值動態(tài)分析指標一：凈現(xiàn)值是投資項目在壽命期內(nèi)（即投資活動有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算到項目建設期初的基準年后

4、的數(shù)值。（2）、內(nèi)部收益率動態(tài)分析指標二：就是指項目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為0的貼現(xiàn)率。（3）、項目凈現(xiàn)值率....v......動態(tài)分析指標三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達了單位同投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。（4）、動態(tài)回收期動態(tài)分析指標四：是指在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的時間。第二部分、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算（重要假設→操作指引）重要假設（在經(jīng)濟測算時應首先對假設前提予以說明）（1）、項目基本經(jīng)濟技術指標主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等（2）、建設工期安排建設工期安排主要柑橘開發(fā)商提供

5、的資料確定，如對方?jīng)]有提供資料，則應依據(jù)項目情況和李四開發(fā)項目的工期安排確定。（3）、成本計取計劃其他費用按建安工程費、室外工程及市政配套之和的3%計取；管理費用按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用之和的3%計取；不可預見費一般按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用、管理費用之和的3%-5%計取。（4）、銷售安排....v......在進行測算前應明確銷售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費用的計提比例。（5）、銷售回款假設一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4層，按揭資金在銷售后的第三個月或

6、者下一季度到位；可根據(jù)項目情況進行調(diào)整。（6）、資金安排自有資金占總投資比例不應低于20%，且架設在建設初期一次性投入。（7）、資本化率和銀行利率資本化率即基準折現(xiàn)率，一般假設為8%；而銀行利率一般為相應期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費用。操作指引【一般由11張表構成】：包括項目施工計劃表、總建設成本估算表、項目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來源與運算表、損益及利潤分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。注意事項：1）、與委托方充分溝通；....v......2）、按先后順序依

7、次編制；3）、由于基本沒有兩個項目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動；4）、如果一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個盡量連接第一個，便于以后更改；單如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個數(shù)據(jù)的合計，為了核對計算是否正確，在此處則不進行鏈接；5）、所有成本、稅費、利率數(shù)據(jù)要以當?shù)刈钚沦Y料為準。1、項目施工計劃表：根據(jù)已確定的建設工期安排回執(zhí)項目施工計劃表。2、總建設成本估算表3、項目投資估算表總建設成本估算表中各項成本隨項目開發(fā)建設進度分批投入，主要是為編制項目投資計劃與資金籌措表做準備。應注意與項目施工計劃表在時間上的對應以及與總建設成本估算表在金額上的對應。4、銷售回款及安排假

8、設中明確了項目可售面積和銷售單價，并對