不動產(chǎn)預(yù)告登記制度之研究

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1、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度之研究摘要：在不動產(chǎn)交易中，債權(quán)契約的做成和不動產(chǎn)的登記之間常因各種原因而存在一定的時間差。在此期間發(fā)生的諸如一物二賣、一物設(shè)兩權(quán)等侵害債權(quán)人利益的情形，現(xiàn)行法除了違約救濟，對于保護債權(quán)人實現(xiàn)所期待的權(quán)利是無能為力，債權(quán)人無法獲得債務(wù)人的實際履行。鑒于此，在法律利益的選擇和衡量的基礎(chǔ)上，設(shè)立不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，對債權(quán)人以不動產(chǎn)物權(quán)變動為標的之債權(quán)請求權(quán)予以保全，以防范交易目的的落空。本文運用比較分析的方法，對不動產(chǎn)預(yù)告登記登記制度加以研究，以期未來法律的完善。　　關(guān)鍵字：不動產(chǎn)預(yù)告登記債權(quán)

2、請求權(quán)　　不動產(chǎn)預(yù)告登記制度之研究摘要：在不動產(chǎn)交易中，債權(quán)契約的做成和不動產(chǎn)的登記之間常因各種原因而存在一定的時間差。在此期間發(fā)生的諸如一物二賣、一物設(shè)兩權(quán)等侵害債權(quán)人利益的情形，現(xiàn)行法除了違約救濟，對于保護債權(quán)人實現(xiàn)所期待的權(quán)利是無能為力，債權(quán)人無法獲得債務(wù)人的實際履行。鑒于此，在法律利益的選擇和衡量的基礎(chǔ)上，設(shè)立不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，對債權(quán)人以不動產(chǎn)物權(quán)變動為標的之債權(quán)請求權(quán)予以保全，以防范交易目的的落空。本文運用比較分析的方法，對不動產(chǎn)預(yù)告登記登記制度加以研究，以期未來法律的完善?！　￡P(guān)鍵字：不動產(chǎn)預(yù)

3、告登記債權(quán)請求權(quán)　　一、預(yù)告登記的概念和制度起源（一）預(yù)告登記的概念預(yù)告登記，即為保全一項以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。預(yù)告登記是與本登記相對應(yīng)的一項登記制度。本登記是已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)的登記，是現(xiàn)實物權(quán)的登記，實質(zhì)是終局登記，當事人所期待的物權(quán)變動效果得以實現(xiàn)。預(yù)告登記是相對于本登記而言，它所登記的不是現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)，它是在確定的財產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時，為了保

4、全將來財產(chǎn)權(quán)變動能夠順利進行而就與此相關(guān)的請求權(quán)進行的登記?！　。ǘ╊A(yù)告登記的制度起源預(yù)告登記制度發(fā)端于后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權(quán)取得法以及土地登記法。該法在區(qū)分債權(quán)法和物權(quán)法的基礎(chǔ)上，規(guī)定了兩種類型的預(yù)告登記。第一種是為保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記，即登記薄存在誤載的情況下，其記載的內(nèi)容與真實權(quán)利不符時，對于真實權(quán)利人有喪失權(quán)利的危險所采取的保護手段。它在于打破登記薄的公信原則，以排除第三人的善意取得。第二種是為保全物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記。就普魯士法而言，在一般情況下，物權(quán)因記入

5、登記薄而成立，或取得對于第三人的效力。但進行本登記需要義務(wù)人的承諾，如果登記義務(wù)人不為承諾時，權(quán)利人必須對義務(wù)人提出請求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費時，如果登記義務(wù)人在此期間對于第三人為權(quán)利處分，即使登記權(quán)利人此后獲得勝訴判決，也沒有實際意義。債權(quán)請求權(quán)保全的預(yù)告登記就是針對這一情況設(shè)置的保護手段。1德國民法承繼了普魯士法的預(yù)告登記制度，在民法典的第二草案中，用異議登記制度替代了以前的保全物權(quán)的預(yù)告登記制度，同時承認了保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記制度。本文所論述的即保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記制度。預(yù)告登記，

6、在中國民法著作中翻譯為暫先登記、預(yù)登記、預(yù)先登記等。我國臺灣地區(qū)的民法稱其為預(yù)告登記制度，日本法中的假登記制度中的保全債權(quán)請求權(quán)的假登記與德國、臺灣所指的預(yù)告登記為同一制度?！　《?、預(yù)告登記的制度價值和性質(zhì)　?。ㄒ唬╊A(yù)告登記的制度價值　　在一項不動產(chǎn)交易中，例如，對房屋的買賣，買賣契約的簽訂到契約履行房屋登記，這項交易最后完成。其中，債權(quán)契約的做成和不動產(chǎn)的登記之間常因各種原因而存在一定的時間差。而在這期間如出賣人將房屋再賣于第三人并做了登記，則買受人無法獲得房屋，而只能依債權(quán)法救濟。雖然在債權(quán)行為成立后，

7、不動產(chǎn)物權(quán)人有未來移轉(zhuǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的義務(wù)，但債權(quán)具有平等性和相對性，債權(quán)人僅享有請求債務(wù)人為移轉(zhuǎn)登記的權(quán)利，他不能阻止債務(wù)人違背自己承擔的義務(wù)而對他的不動產(chǎn)所有權(quán)作其他的處分。債權(quán)人的請求權(quán)也無對抗第三人的效力。在不動產(chǎn)物權(quán)人違約，將不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給第三人并登記的這種情況下，在同一不動產(chǎn)上既有物權(quán)，又有債權(quán)，依物權(quán)優(yōu)先原則，第三人將取得該不動產(chǎn)的物權(quán)。此種情形，請求權(quán)人可以追究不動產(chǎn)權(quán)利人的違約責任，對其債權(quán)予以救濟，這種法律狀態(tài)是民法所認可的。民法是市場經(jīng)濟的直接體現(xiàn)，肯認和尊重競爭；市民尊奉私法自治理

8、念去參與生活，把理性判斷作為交往的心理前提，他必須自己承受自己料事失誤的風險，自己責任。鑒于此，債權(quán)人取得不動產(chǎn)物權(quán)的目的將落空，無法獲得自己預(yù)期想要的房屋。物權(quán)法只保護現(xiàn)實的所有權(quán)人。債權(quán)法的救濟對于要取得交易的實物的債權(quán)人來說，乃無奈之選擇。債權(quán)人如何在這種情形下仍能實現(xiàn)交易目的呢？特別是對于住房權(quán)這種生存權(quán)即基本人權(quán)來說，需要在現(xiàn)有的制度體系下尋找一個法律空間來保護債權(quán)人的利益，保護交易的安全。預(yù)告登記制度