淺析不動產預告登記制度

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1、淺析不動產預告登記制度摘要：不動產預告登記制度作為物權登記的一種特殊形式，在維護不動產交易秩序、保護債權人利益方面具有重要的作用。不動產預告登記制度是我國《物權法》中規(guī)定的新生事物，本文將對該制度有關內容進行深入的闡述，并探討其存在的不足和應當完善的地方。關鍵詞：不動產物權；預告登記制度；適用范圍一、不動產預告登記制度概述預告登記制度最早見于普魯士法，由于該制度能夠有效地保障不動產物權變動中債權人的合法權益，且便于法院判決的執(zhí)行，因此被《德國民法典》的制訂者所接受，此后相繼為《瑞士民法典》、《日本不動產登記法》以及我國臺灣地區(qū)的“土地法”所借鑒。預告登記在日本民法中被稱為假登記[1][日]

2、我妻榮新法律學詞典[M]日本東京：有斐閣，1967年版，第150頁1]，我國臺灣地區(qū)“土地法”則直接使用預告登記的提法，在我國民法著作中，對其稱謂各異，例如暫先登記、預登記、預先登記等，在我國新出臺的《物權法》中稱其為預告登記。（一）不動產預告登記制度的概念、特征關于預告登記的概念，學術界有很多種表述，這些表述雖然有所不同，但其所體現的內涵卻差異甚小。預告登記是為了保全以物權變動為內容的請求權和附條件附期限的請求權而進行的提前登記，其與本登記以及異議登記均不同，不可混淆。(不動產預告登記制度對應于本登記，是為補充不動產登記公信力的缺陷而設立的一種制度。不動產預告登記是指，當事人所期待的不動

3、產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的以不動產物權變動為目的的請求權進行的登記。)預告登記的特征有：（1）從屬性，與被保全的請求權同命運；（2）臨時性，預告登記不能代替本登記，在合同約定的條件成就、期限到來或者物權變動的條件具備時的其他情形，當事人應辦理本登記；（3）法定性，預告登記由法律（在我國為物權法）明確規(guī)定，其適用的范圍和效力具有法定性；（4）設立的非強制性，預告登記制度的設立是法律旨在為當事人的權利提供保護的手段，至于當事人是否選擇行使由其自己決定，法律不作強制性規(guī)定。（二）不動產預告登記制度的性質分析關于不動產預告登記的性質，國內外學者有不同的認識，

4、主要原因在于預告登記制度的特殊性，即使債權請求權具有了類似于物權的對抗他人的效力，正是因為這個特性使得民法學界對于不動產預告登記制度的性質存在著很大的爭議，主要有以下幾種觀點：1、特殊登記制度說。2、擔保手段說。3、債權物化說。4、折衷說。上述觀點分別從不同的角度出發(fā)得出不同的結論，它們在各自討論前提下分別具有合理性。歸納起來就是，“特殊登記制度說”和“擔保手段說”是將預告登記制度作為一項法律制度來談的，而后面的兩種觀點，“債權物化說”和“折衷說”是從預告登記制度的法律權力出發(fā)，更確切地說，其探討的是預告登記制度所保全的請求權的性質。筆者認為，預告登記制度的目的是保證債權人債權的實現，預告

5、登記的主要內容與手段是將債法上的請求權在不動產登記薄上記錄下來，使該請求權具有了對抗第三人的效力，這種效力類似于物權效力，并能可靠的轉化為物權，因此，預告登記的性質與優(yōu)先購買權類似，都是保證權利人取得物權的一種權利，可以將預告登記后當事人的權利性質稱為物權取得權。二、不動產預告登記制度的設立、效力及其消滅（一）不動產預告登記制度的設立不動產預告登記制度的設立，又稱不動產預告登記制度的產生，是指預告登記權利人在不動產物權變動的請求權發(fā)生之后，依據法定條件，向登記機關申請將其請求權納入登記，經審查后，記載于不動產登記薄上的事實。對于不動產預告登記的設立，須探討預告登記的適用范圍、成立要件等問題

6、。預告登記制度的成立需具備以下要件：1、經預告登記的事項須是可以本登記的事項，因為預告登記是為本登記做準備的；2、需不動產權利人的同意或假處分。3、辦理登記。預告登記由權利人向登記機關申請預告登記，對于符合條件的，登記機關應當將預告登記的相關事項在登記賬簿上登記注冊。由于預告登記是限制登記名義人處分其權利所為的登記，因此臺灣“土地登記規(guī)則”第124條、第125條規(guī)定，登記機關于登記完畢后應通知申請人及登記名義人[2]王軼不動產法上的預備登記制度[J]中國房地產法研究第1卷，法律出版社，2002年版2]。（二）不動產預告登記制度的效力效力問題是整個預告登記制度的核心問題，它決定著該制度的價值

7、所在，預告登記制度創(chuàng)設的目的在于保全不動產物權變動的債權請求權，因而其效力就是保全債權請求權，以下將著重對其加以研究。1、保全權利的效力。預告登記保全權利的效力，又稱為預告登記的擔保作用，這也是整個預告登記制度中最核心的效力?！兜聡穹ǖ洹返?83條第2款規(guī)定：“在對土地或權利作預告登記后所進行的處分，如果此處分可能損害或者妨害請求權時，為無效。以強制執(zhí)行或者假扣押的方式或者由破產管理人所進行的處分，亦同。”在預告登記后