房地產(chǎn)法案例分析

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1、案例分析二案例：保修期內(nèi)的責(zé)任事故，誰來承擔(dān)賠償責(zé)任【案情】2002年5月，陳先生從某開發(fā)商手中購買了一套精裝修的現(xiàn)房，并隨后入住。陳先生入住3個(gè)月后的一日夜晚突降罕見暴雨，第二天早晨陳先生起床后發(fā)現(xiàn)房屋側(cè)墻面開始漏水，并將其放在墻邊的數(shù)碼照相機(jī)浸壞。此后不久，墻面也開始出現(xiàn)放射性裂紋。于是，陳先生找到該開發(fā)商，要求其對(duì)房屋進(jìn)行修補(bǔ)，并賠償損失。在雙方協(xié)商不成的情況下，陳先生訴至法院。【分析】本案中，出現(xiàn)質(zhì)量問題的房屋顯然處于保修期內(nèi)。根據(jù)建設(shè)部《保修辦法》第14條關(guān)于“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三

2、方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償”的規(guī)定，陳先生有權(quán)要求開發(fā)商修補(bǔ)房屋并給予賠償。當(dāng)然，如果該質(zhì)量問題是由施工方的原因造成的，開發(fā)商可以向施工方追償。案例分析三案例：因開發(fā)商的原因造成質(zhì)量缺陷應(yīng)如何處理【案情】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司系某住宅小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)單位，甲公司將該項(xiàng)目發(fā)包給乙建筑公司進(jìn)行施工。雙方在施工合同中約定：建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備均由甲公司提供。甲公司為了降低開發(fā)成本，購買了大量國(guó)家嚴(yán)禁在建筑上使用的海沙，并提供給乙建筑公司使用。在小區(qū)

3、投入使用后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題，小區(qū)業(yè)主集體將開發(fā)商起訴至法院。【分析】海沙雖然潔凈了但鹽分高，對(duì)建筑工程質(zhì)量危害極大，所以國(guó)家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的建筑材料—海沙不符合國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)最高人民法院《施工合同解釋》第12條的規(guī)定：發(fā)包人提供或者指定購買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。故甲房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，作為施工方的乙公司也應(yīng)按照過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因?yàn)槭┕し接袡z驗(yàn)建筑材料是否合格的義務(wù)，不合格的禁止使用，而乙公司沒有盡到審查的義

4、務(wù)。案例分析四案例：竣工驗(yàn)收合格的建筑工程，是否就不會(huì)出質(zhì)量問題【案情】1998年4月，被告某建筑工程公司與原告某造紙公司達(dá)成施工協(xié)議，雙方約定：由被告為原告完成廠房土建整改等工程的施工。之后，雙方開始履行協(xié)議。在施工前，原告將帶有其法定代表人卞懷祥簽字的施工草圖交給被告，作為施工依據(jù)。1998年11月20日工程竣工，交付使用，雙方進(jìn)行了結(jié)算，工程總造價(jià)為1522656.10元，扣除應(yīng)上繳的稅金，自1998年5月至2000年12月28日，原告共給付工程款35筆，有現(xiàn)金、物資材料等，合計(jì)470017.20元。2001年3月19日被告起訴

5、原告施欠工程款一案，經(jīng)法院一審、再審及高院二審，判決某造紙公司給付被告建筑工程公司工程款1004399.30元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主體結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，委托縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒定，其結(jié)論為：“全部拆除重新處理”。2002年7月17日杜蒙縣安全委員會(huì)辦公室下發(fā)“隱患整改通知書”，認(rèn)定原告造紙車間及辦公樓存在重大安全隱患，要求停產(chǎn)、停業(yè)整頓。原告要求被告返修重建，遭被告拒絕，起訴至法院，請(qǐng)求判令被告賠償拆除重建費(fèi)55.9萬元，造紙車間重建全線停產(chǎn)將損失利潤(rùn)40萬元。【判決】法院認(rèn)為，原告與被告自愿達(dá)成施工協(xié)議，并已實(shí)際

6、履行，協(xié)議合法有效。被告為原告施工的工程自1998年11月20日交付使用，當(dāng)時(shí)原告未提出質(zhì)量問題而是簽署了結(jié)算書并接受房屋使用達(dá)3年之久，而且在接受房屋兩年后的2000年底，仍為被告支付工程款，也未提出工程質(zhì)量問題。只是在被告訴原告拖欠工程款一案敗訴后才提出。原告不能提出被告將工程交付時(shí)就存在工程質(zhì)量問題的證據(jù)，現(xiàn)在的房屋質(zhì)量狀況，不能代表交工時(shí)的房屋質(zhì)量狀況。按照法律、法規(guī)的規(guī)定，不合格的建筑工程是不能驗(yàn)收和交付使用的，所以，原告要求被告賠償因房屋質(zhì)量不合格造成的經(jīng)濟(jì)損失95。9萬元，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不能支持。依據(jù)《建筑法》第6

7、1條及《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》第14條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求?！痉治觥俊督ㄖā返诹畻l　建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。本案經(jīng)縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒定，其結(jié)論為：“全部拆除重新處理”。說明在合理使用壽命內(nèi)，沒有確保主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，開發(fā)商和建筑商當(dāng)然要承擔(dān)責(zé)任。法院的判決顯然避開了這個(gè)規(guī)定。拖欠工程款和質(zhì)量保證責(zé)任是兩碼事，不知法院為甚么要這么判?案例分析五案例：出賣人不能因出賣時(shí)未取得所有權(quán)，主張合同無效【案情】2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽仃了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將從開發(fā)公司購

8、置的某套房屋出售給李某，價(jià)格為80000元，李某預(yù)付訂金20000元。協(xié)議同時(shí)約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吳某交付了訂金20000元。因后來吳某夫妻反悔，不愿