房地產(chǎn)法分析案例與分析

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1、.案例分析二案例：保修期內(nèi)的責任事故，誰來承擔賠償責任【案情】2002年5月，陳先生從某開發(fā)商手中購買了一套精裝修的現(xiàn)房，并隨后入住。陳先生入住3個月后的一日夜晚突降罕見暴雨，第二天早晨陳先生起床后發(fā)現(xiàn)房屋側(cè)墻面開始漏水，并將其放在墻邊的數(shù)碼照相機浸壞。此后不久，墻面也開始出現(xiàn)放射性裂紋。于是，陳先生找到該開發(fā)商，要求其對房屋進行修補，并賠償損失。在雙方協(xié)商不成的情況下，陳先生訴至法院?！痉治觥勘景钢校霈F(xiàn)質(zhì)量問題的房屋顯然處于保修期內(nèi)。根據(jù)建設部《保修辦法》第14條關于“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或

2、者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償”的規(guī)定，陳先生有權要求開發(fā)商修補房屋并給予賠償。當然，如果該質(zhì)量問題是由施工方的原因造成的，開發(fā)商可以向施工方追償。案例分析三案例：因開發(fā)商的原因造成質(zhì)量缺陷應如何處理【案情】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司系某住宅小區(qū)項目的建設單位，甲公司將該項目發(fā)包給乙建筑公司進行施工。雙方在施工合同中約定：建筑材料、建筑構配件和設備均由甲公司提供。甲公司為了降低開發(fā)成本，購買了大量國家嚴禁在建筑上使用的海沙，并提供給乙建筑公司使用。在小區(qū)投入使用后，出現(xiàn)了嚴重的質(zhì)量問題，小區(qū)業(yè)主集體將開發(fā)商起訴至法院?！痉治觥亢Ｉ畴m然

3、潔凈了但鹽分高，對建筑工程質(zhì)量危害極大，所以國家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的建筑材料—海沙不符合國家的強制性標準，根據(jù)最高人民法院《施工合同解釋》第12條的規(guī)定：發(fā)包人提供或者指定購買的建筑材料、建筑構配件、設備不符合強制性標準，造成建設工程質(zhì)量缺陷，應當承擔過錯責任。故甲房產(chǎn)公司應承擔相應的責任。此外，作為施工方的乙公司也應按照過錯承擔相應的責任，因為施工方有檢驗建筑材料是否合格的義務，不合格的禁止使用，而乙公司沒有盡到審查的義務。案例分析四案例：竣工驗收合格的建筑工程，是否就不會出質(zhì)量問題【案情】1998年4月，被告某建筑工程公司與原告某造紙公司達

4、成施工協(xié)議，雙方約定：由被告為原告完成廠房土建整改等工程的施工。之后，雙方開始履行協(xié)議。在施工前，原告將帶有其法定代表人卞懷祥簽字的施工草圖交給被告，作為施工依據(jù)。1998年11月20日工程竣工，交付使用，雙方進行了結(jié)算，工程總造價為1522......656.10元，扣除應上繳的稅金，自1998年5月至2000年12月28日，原告共給付工程款35筆，有現(xiàn)金、物資材料等，合計470017.20元。2001年3月19日被告起訴原告施欠工程款一案，經(jīng)法院一審、再審及高院二審，判決某造紙公司給付被告建筑工程公司工程款1004399.30元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主體結(jié)構存

5、在嚴重質(zhì)量問題，委托縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒定，其結(jié)論為：“全部拆除重新處理”。2002年7月17日杜蒙縣安全委員會辦公室下發(fā)“隱患整改通知書”，認定原告造紙車間及辦公樓存在重大安全隱患，要求停產(chǎn)、停業(yè)整頓。原告要求被告返修重建，遭被告拒絕，起訴至法院，請求判令被告賠償拆除重建費55.9萬元，造紙車間重建全線停產(chǎn)將損失利潤40萬元?！九袥Q】法院認為，原告與被告自愿達成施工協(xié)議，并已實際履行，協(xié)議合法有效。被告為原告施工的工程自1998年11月20日交付使用，當時原告未提出質(zhì)量問題而是簽署了結(jié)算書并接受房屋使用達3年之久，而且在接受房屋兩年后的2000年底，仍為被告支付工程款，也

6、未提出工程質(zhì)量問題。只是在被告訴原告拖欠工程款一案敗訴后才提出。原告不能提出被告將工程交付時就存在工程質(zhì)量問題的證據(jù)，現(xiàn)在的房屋質(zhì)量狀況，不能代表交工時的房屋質(zhì)量狀況。按照法律、法規(guī)的規(guī)定，不合格的建筑工程是不能驗收和交付使用的，所以，原告要求被告賠償因房屋質(zhì)量不合格造成的經(jīng)濟損失95。9萬元，沒有事實和法律依據(jù)，不能支持。依據(jù)《建筑法》第61條及《建設工程質(zhì)量管理辦法》第14條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請求。【分析】《建筑法》第六十條　建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結(jié)構的質(zhì)量。本案經(jīng)縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒定，其結(jié)論為：“全部拆除重新處理”。說明在合理使用

7、壽命內(nèi)，沒有確保主體結(jié)構的質(zhì)量，開發(fā)商和建筑商當然要承擔責任。法院的判決顯然避開了這個規(guī)定。拖欠工程款和質(zhì)量保證責任是兩碼事，不知法院為甚么要這么判?案例分析五案例：出賣人不能因出賣時未取得所有權，主張合同無效【案情】2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽仃了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將從開發(fā)公司購置的某套房屋出售給李某，價格為80000元，李某預付訂金20000元。協(xié)議同時約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吳某交付了訂金20000元。因后來吳某