2009深圳豪宅市場(chǎng)年度報(bào)告

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1、2009深圳豪宅市場(chǎng)年度報(bào)告【第一部分：概論】本報(bào)告基于國(guó)土資源管理局?jǐn)?shù)據(jù)，搜集部分二手市場(chǎng)及專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站所提供信息，并綜合本司分析，在全面掌握深圳2009年豪宅信息的基礎(chǔ)上以公正客觀的方式總結(jié)，希望能對(duì)有需要的人士了解行業(yè)一年來的整體情況有所幫助。2009年初，根據(jù)多項(xiàng)綜合數(shù)據(jù)定義2009年為“深圳豪宅年”。時(shí)至年尾，這一論斷已經(jīng)被市場(chǎng)驗(yàn)證，整個(gè)年度內(nèi)，豪宅如雨后春筍一般蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，09年全市共有在售豪宅35個(gè)，累計(jì)成交7418套，成交建筑面積969962.46平方米，可謂蔚為壯觀。這

2、些讓09年的豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，在強(qiáng)大的市場(chǎng)較量中，呈現(xiàn)出許多新的特點(diǎn)，產(chǎn)品，營(yíng)銷策劃，客戶構(gòu)成等方面也有較大程度上的變化，將在下文中一一予以總結(jié)論述。報(bào)告中所提及的豪宅概念為高端住宅，為市場(chǎng)公認(rèn)的高標(biāo)準(zhǔn)、高價(jià)格“豪宅”項(xiàng)目，其余普通住宅則不在本報(bào)告研究范圍之內(nèi)。（注：對(duì)于“豪宅”這一概念，市場(chǎng)沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)告中的豪宅劃分僅代表個(gè)人觀點(diǎn)。）“2009年”范圍為2009年1月1日-2009年12月31日?！镜诙糠郑汉暧^政策分析】09年樓市政策從刺激到放任到引導(dǎo)再到抑制，最后轉(zhuǎn)為遏制，政策曲線

3、十分清晰。也正是這樣的政策，促使了房?jī)r(jià)在一年之內(nèi)迅速回暖向好?；仡櫼荒甑恼咧?，主要有以下重點(diǎn)內(nèi)容值得提及：年初的政策主要以刺激為主，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》將個(gè)人普通住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限降至2年，同時(shí)四部委出臺(tái)六大措施力挺樓市，從稅收、財(cái)政、信貸等多方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。中央也重點(diǎn)關(guān)注珠三角發(fā)展，并在《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020年）》中明確承諾，將賦予珠江三角洲地區(qū)發(fā)展更大的自主權(quán)。這又為深圳乃至整個(gè)珠三角地區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展帶來了更大

4、的成長(zhǎng)空間。通過一系列政策苗頭，中央已經(jīng)和地方聯(lián)動(dòng)，醞釀出了一系列樓市振興方案。救市政策引發(fā)各方熱議，第一季度末，政府政策也開始在表面上轉(zhuǎn)為低調(diào)，將“振興”轉(zhuǎn)化為“促進(jìn)平穩(wěn)發(fā)展”。與此同時(shí)，一系列廉租房和保障性住房?jī)?yōu)惠政策也陸續(xù)出臺(tái)，溫家寶總理3月初發(fā)布“要整頓市場(chǎng)秩序，使房?jī)r(jià)保持合理水平”的講話，鄭重表明了政府努力滿足弱勢(shì)群體住房需求的堅(jiān)定立場(chǎng)。政府在保障性住房上的多項(xiàng)作為，也是導(dǎo)致09年住房結(jié)構(gòu)性差異持續(xù)拉大的原因之一。進(jìn)入第二季度之后，隨著樓市回暖趨勢(shì)的日漸明朗，一系列控制性政策也漸漸浮出

5、水面，以防止房?jī)r(jià)過快飆升，并對(duì)申購(gòu)多套住房的條件進(jìn)行進(jìn)一步限制。4月中旬，銀監(jiān)局重申，非改善型二套房貸，首付至少4成。此外，政府還對(duì)別墅的配套建設(shè)提出了部分限制性要求，限制鋪張浪費(fèi)作風(fēng)。至5月24日，住建部終于明確表示，將不再出臺(tái)刺激樓市政策。而此時(shí)，開發(fā)商們最艱難的日子已經(jīng)過去，后續(xù)又通過促成當(dāng)?shù)卣涌炫f城改造，人為制造了大量住房需求。樓市繼續(xù)向好。另一方面，國(guó)務(wù)院13年來首度下調(diào)商品房資本金比例，又將很大程度上解決開發(fā)商的資金鏈問題，再度暗地里為樓市推波助瀾。由于全年適度寬松的貨幣政策和財(cái)

6、政政策始終沒有收緊，因此即便有二套房貸堅(jiān)持首付40%以上的強(qiáng)勢(shì)政策，但依然無法控制被抑制的剛性需求大量釋放。直至最后一季度，政策終于轉(zhuǎn)向，有了住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限恢復(fù)至5年等遏制政策，而“國(guó)四條”的出臺(tái)甚至讓三級(jí)市場(chǎng)成交量在一周之后暴跌三成。盡管政策不利，但仍有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為系列政策沒有觸及根本，鑒于房地產(chǎn)對(duì)GDP的巨大貢獻(xiàn)，明年價(jià)格將大跌的說法依舊值得商榷。從整體上來看，全市年度內(nèi)的政策走勢(shì)十分明顯，從年初到年末依次為：振興——刺激——促進(jìn)——引導(dǎo)——限制——抑制——遏制。而政府的意圖也顯

7、而易見，一方面希望通過樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，保增長(zhǎng)，促發(fā)展，另一方面又恐泡沫膨脹，弱勢(shì)群體怨聲載道。然而前者畢竟占主流，于是出現(xiàn)了在保8任務(wù)順利完成之后政策的明顯收緊，并有望借此遏制已經(jīng)過于泡沫化的樓市，以便適時(shí)收緊韁繩?！镜谌糠郑赫w市場(chǎng)概況】基于以上宏觀政策，全市09年豪宅市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)也已經(jīng)有了初步輪廓，跟隨政策大趨勢(shì)，深圳豪宅一路見漲，無論是成交量還是成交價(jià)格都屢創(chuàng)新高。而這整個(gè)奇跡般的上揚(yáng)歷程可謂“意料之外，情理之中”。“情理之中”者謂系列政策引導(dǎo)樓市回暖向好；“意料之外”者謂沒想到樓市發(fā)熱到

8、如此程度，深圳房?jī)r(jià)從年初的1.1萬(wàn)每平方米的單價(jià)到年底最高峰2.6萬(wàn)元每平方米的單價(jià)，130%的漲幅令人動(dòng)容而敬畏，尤其是豪宅，以絕對(duì)領(lǐng)軍者的身份引領(lǐng)樓市發(fā)展，無論品質(zhì)抑或價(jià)格，都發(fā)揮了引領(lǐng)者的絕對(duì)力量?？v觀歐美、澳洲等成熟國(guó)家的樓市發(fā)展規(guī)律，豪宅表現(xiàn)出的最大的特征是：與普通產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性價(jià)格差異非常大，2009年豪宅的售價(jià)或漲幅都出比普通產(chǎn)品高出近一倍，未來豪宅產(chǎn)品和普通產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性差異還會(huì)繼續(xù)拉大，以此而論，2009年深圳實(shí)為“豪宅元年”，并表現(xiàn)出了后續(xù)可能深度演繹發(fā)展的諸多特征。圖表：全市20