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1、鄭州遠郊大盤開發(fā)模式分析1999年，當花園路高高掛起的火紅的燈籠一路向北到達二十一世紀社區(qū)的時候，鄭州人驚呆了，也許由此而發(fā)，“遠郊大盤”開始慢慢深入人心。 2005年，鄭州又一占地3000畝的遠郊大盤“龍泊圣地”項目啟動，人們再次把目光聚向了鄭州遠郊大盤的始作俑者——居易國際。 連中三元的是，2006年，新世紀另一遠郊大盤——5000畝的“21世紀?國際城”也在醞釀中即將面世，居易國際再次將開發(fā)重點轉移至遠郊，也將媒體和業(yè)界的目光一次次吸引到遠郊，居易國際的大手筆一次次引起媒體和業(yè)界的高度關注。 如今越來越多的發(fā)展商將面對的是大盤開發(fā)的問題。大盤有大盤
2、的規(guī)模優(yōu)勢，但大盤也有其自身難以回避的難點。希望“居易模式”能夠幫助我們充分認識大盤開發(fā)這一辯證特征，對業(yè)內和買房者有所借鑒?！碍h(huán)線大盤”與“遠郊大盤”的博弈 有人說，當年21世紀社區(qū)建設的啟動，標志著鄭州城市化進程全面提速。城市化進程的加速，不可避免會對房地產業(yè)產生巨大影響。而作為鄭州異常活躍的北部板塊里的21世紀社區(qū)，這一時期不知不覺中成了耀眼的明星。為何能夠成為明星，的確值得我們思考?！ ?1世紀社區(qū)是城市化的一個典型例子。以前的21世紀板塊大多屬于郊區(qū)地帶，但隨著市區(qū)的不斷擴張，現今已發(fā)展成為鄭州北區(qū)的發(fā)展方向，所轄的柳林鎮(zhèn)等處也相繼成為眾多開發(fā)商爭
3、相圈地的地方。由于市中心土地的稀缺已經不能滿足大開發(fā)商的高質量的開發(fā)要求，與市中心相比，環(huán)線本身具有一定的城市基礎，而且城鎮(zhèn)化建設也正在向著規(guī)?；~進。有專家甚至認為，城市化的條件將更優(yōu)于以往的城市中心區(qū)域?！ @著副中心這一發(fā)展方向，鄭州正通過不斷完善基礎設施建設，加快了城市化建設速度。目前鄭州正向東、北兩個方向發(fā)展，而且每個方向都有新動作。與此同時，鄭州已納入了河南衛(wèi)星城市的中心，其發(fā)展?jié)摿Σ荒軉渭兊乜创粋€城市，而是整個河南的發(fā)展，鄭州的作用已經成為了一個不爭的商業(yè)中心。城市化進程的加快，為樓市帶來一個很大發(fā)展空間，并在一定程度上促成了房地產業(yè)的質變。
4、“這一觀點，將在21世紀所在的北區(qū)板塊表現得更為突出?！币晃粯I(yè)內人士預測。 據了解，在開發(fā)早期，以21世紀為代表的北區(qū)板塊的發(fā)展商往往定位為郊區(qū)盤。而且，其客戶源也大多著眼于周邊鎮(zhèn)街和鄭州市青年人群，輻射力顯然比較小。但是，隨著城市的發(fā)展副中心地位的確立，北區(qū)板塊的特性也在發(fā)生著根本性轉變?！ 俺鞘袛U張直接影響著房地產變遷，從而導致人們的居住區(qū)位發(fā)生不斷地轉變。新的城市規(guī)劃確定后，接近原市區(qū)的郊區(qū)盤不可避免轉變?yōu)槭袇^(qū)盤。”鄭州一位規(guī)劃師曾對記者如是說。以時間換空間的“大盤”策略 “環(huán)線”的興建，無疑更進一步強化了城市化的趨勢。據分析，將提前解決未來城市發(fā)
5、展過程中的交通“瓶頸”，從而在未來的中心城區(qū)形成一個完善發(fā)達的交通網絡，而鄭州北區(qū)板塊也恰恰位于這一中心之內。 與此同時，由于城區(qū)概念的確立，交通的日益發(fā)達，人們的心理距離將會更加縮小，以往的區(qū)域性概念將會徹底打破。鄭州北區(qū)作為未來的鄭州副中心，其聚核力的輻射力將會不斷增強。像21世紀這樣將憑借優(yōu)越的自然環(huán)境和高性價比優(yōu)勢，特別是近期主推的龍泊圣地別墅級產品，成為更多鄭州市民二次置業(yè)的首選?！霸邶埡徺I一套110平方米左右的普通小區(qū)住宅加上一輛汽車，相當于在市內購買一套170平方米以上的房子。不僅如此，‘遠郊大盤’還可以享受完美的生活配套以及優(yōu)美的大莊園的一
6、流景觀環(huán)境，所以龍泊圣地持續(xù)熱銷的奇跡也就不足為奇了。”居易國際副總裁孫玉珊如是說。更有業(yè)內人士預測，鄭州龍湖將會與今天的鄭東新區(qū)板塊連成一起?！ O玉珊還講到一個不爭的事實：郊區(qū)大盤大多地處偏遠，公共交通相對不便，是眾所周知亦是廣大住戶所能忍受的客觀事實。但令人頭痛的是，即使在同一區(qū)域內，各大樓盤之間的公共交通也大多接近零。在這種情況下，有時出行就必須也只能借助“樓巴”實現。不過，在需求廣泛而又非唯一選擇的前提下，人們想到了購買汽車，如果這樣的話，與購房按揭捆綁銷售汽車，讓郊區(qū)大盤滿足一些人房車共有的超前消費。思路創(chuàng)新比拼營銷創(chuàng)新 廣東華南板塊的崛起，引爆
7、了中國地產界的一場革命。“大盤時代”，“泛地產概念”所帶來的沖擊，使國內開發(fā)商和策劃界人士為之“洗腦”。而在廣州后花園——番禺所崛起的星河灣、南國奧林匹克花園、祈福新村以及錦繡香江和碧桂園一度成為地產界的“朝圣地”。但值得注意的是，由于這些大盤為眾多開發(fā)商所分食操戈，不可避免地出現各自為政、一城百園的局面，導致在整體規(guī)劃和布局謀篇上的大相徑庭?！ ±?)碧桂園模式：規(guī)模化實力擴張型，在強勢品牌帶動下的規(guī)模化生產和規(guī)?；癄I銷，縱向一體化的企業(yè)運作，模式化、工業(yè)化的產品路線，高門檻(現樓)營銷策略，連鎖化經營，但只局限于一個區(qū)域板塊，是哲學思路的成功，“五出”理
8、論的成功。占據了中國房地產開發(fā)的一個時
