控規(guī)調(diào)整論證報(bào)告yu

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1、株洲河?xùn)|中心片區(qū)04單元05街坊控規(guī)修改論證報(bào)告ZHUZHOU,HUNAN,Feb,2016株洲市規(guī)劃局株洲市規(guī)劃設(shè)計(jì)院目錄CONTENTS規(guī)劃背景規(guī)劃修改必要性規(guī)劃修改主要內(nèi)容總結(jié)評(píng)估規(guī)劃背景1區(qū)位范圍規(guī)劃背景1.1區(qū)位范圍河?xùn)|中心片區(qū)L01片區(qū)規(guī)劃區(qū)位于株洲市蘆淞區(qū)河?xùn)|中心片區(qū)(L01片區(qū)),04單元（車(chē)站路、沿江路、建寧大道、鐵路圍合的區(qū)域）,05街坊（南站路以南蘆凇路以東區(qū)建寧大道以京廣鐵路以西域）規(guī)劃范圍14.8公頃。規(guī)劃修改范圍圖全市控規(guī)管理單元?jiǎng)澐謭D原水果批發(fā)市場(chǎng)地塊L010405街坊1.2規(guī)劃背景2014年3月，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、商務(wù)部等部門(mén)聯(lián)合下發(fā)通知，同

2、意我市創(chuàng)建國(guó)家電子商務(wù)示范城市。2014年9月，蘆淞區(qū)人民政府積極提出為促進(jìn)蘆淞市場(chǎng)群乃至全市傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展，特向市人民政府申請(qǐng)擬在本街坊規(guī)劃范圍內(nèi)原三角叉水果批發(fā)市場(chǎng)地塊內(nèi)建設(shè)株洲電商產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，并申請(qǐng)?jiān)谝?guī)劃可行的基礎(chǔ)上適當(dāng)提高其項(xiàng)目容積率，在此背景下急需啟動(dòng)對(duì)本街坊的規(guī)劃進(jìn)行重新的梳理和評(píng)估。株洲電商城擬建地塊L010405街坊規(guī)劃修改必要性2落實(shí)上位總體規(guī)劃的修改對(duì)接重大項(xiàng)目的建設(shè)要求落實(shí)上位總體規(guī)劃（2014年修訂）新的修改要求總體規(guī)劃（2014年修訂)對(duì)本街坊提出新的規(guī)劃要求：1）進(jìn)一步升級(jí)強(qiáng)化本街坊所在片區(qū)的市級(jí)商業(yè)商務(wù)中心的功能定位，有機(jī)疏散中心區(qū)人口；2）

3、提出要逐步改善各城市單元街坊的市政、消防、道路交通、街坊風(fēng)貌環(huán)境等城市環(huán)境品質(zhì)和公共安全的舊城更新要求。本街坊位置落實(shí)上位總體規(guī)劃（2014年修訂）新的修改要求落實(shí)株洲市總規(guī)對(duì)本街坊的修改要求，具體如下：總體規(guī)劃（2014年修訂）本街坊土地利用規(guī)劃圖株洲舊城更新規(guī)劃（2009）本街坊土地利用規(guī)劃圖鐵西路南站路蘆淞路建寧大道建寧大道蘆淞路南站路石宋路石宋路沿港路1）調(diào)整原水果市場(chǎng)周邊四塊地塊用地性質(zhì)，均調(diào)整為商業(yè)用地；112）路網(wǎng)的優(yōu)化與調(diào)整--拓寬南站路，接通服飾大道，取消石宋路-沿港路通跨鐵路通道，拉通優(yōu)化水果市場(chǎng)區(qū)域地塊內(nèi)部路網(wǎng)；221234服飾大道株洲市2014年的政府

4、工作報(bào)告已把株洲電商產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目納入2015年度株洲市十大服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目的落地建設(shè)，必然對(duì)其周邊乃至整個(gè)街坊的用地開(kāi)發(fā)、道路交通及其他市政配套等產(chǎn)生新的影響，因此急需對(duì)本街坊規(guī)劃進(jìn)行重新評(píng)估與調(diào)整。對(duì)接城市重大建設(shè)項(xiàng)目落地的要求規(guī)劃修改主要內(nèi)容3街坊局部地塊用地性質(zhì)調(diào)整街坊更新開(kāi)發(fā)地塊指標(biāo)調(diào)整街坊地塊用地性質(zhì)修改擬修改內(nèi)容根據(jù)最新總體規(guī)劃的要求對(duì)本街坊涉及修改的四塊地塊用地性質(zhì)均擬修改為商業(yè)用地，其中1號(hào)地塊：株洲電商城（原水果批發(fā)市場(chǎng)）地塊用地性質(zhì)擬修改為B29(商務(wù)用地)；2號(hào)地塊：用地性質(zhì)為B11(零售商業(yè)用地)；3號(hào)地塊：用地性質(zhì)為BR(商住綜合用地)；4號(hào)地塊：用

5、地性質(zhì)調(diào)整為BR(商住綜合用地)。1號(hào)地塊原三角叉水果批發(fā)市場(chǎng)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊更新開(kāi)發(fā)用地現(xiàn)狀場(chǎng)地建設(shè)情況建筑質(zhì)量較差建筑質(zhì)量較好圖例：鐵西路南站路1號(hào)地塊蘆淞路街坊更新開(kāi)發(fā)地塊指標(biāo)調(diào)整原三角叉水果批發(fā)市場(chǎng)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊1號(hào)地塊：為原三角叉水果批發(fā)市場(chǎng)地塊，現(xiàn)已場(chǎng)地平整，擬建株洲電商城；2號(hào)地塊：擬拓寬建設(shè)的南站路需拆北部一棟房子，其南部沿蘆淞路房子建筑質(zhì)量較好擬予以保留。3號(hào)地塊：除北部有一棟建筑需拆除外其余建筑均已保留；4號(hào)地塊：除了建寧農(nóng)貿(mào)超市現(xiàn)狀保留外擬建設(shè)的鐵西路及街坊支路使地塊內(nèi)的大部分建筑需拆除；拉通支路擬拆除建筑三類(lèi)用地劃分地塊一地塊

6、二地塊三地塊四街坊更新開(kāi)發(fā)地塊指標(biāo)調(diào)整擬更新開(kāi)發(fā)用地保留整治圖例：根據(jù)現(xiàn)狀情況調(diào)查與分析，規(guī)劃對(duì)本街坊用地進(jìn)行三類(lèi)用地的劃分，其中1號(hào)地塊：為新建用地，凈用地面積1.3公頃；2號(hào)地塊：為拆除重建用地，凈用地面積0.14公頃；3號(hào)地塊：為保留整治用地，凈用地面積0.93公頃；4號(hào)地塊：為拆除重建用地，凈用地面積0.93公頃。2號(hào)地塊在考慮建筑后退、退界、消防及日照要求后，其實(shí)際可建用地面積僅為253.37㎡，面積過(guò)小，因此建議在兩地塊合并給一個(gè)設(shè)計(jì)指標(biāo)條件，以便在街坊未來(lái)開(kāi)發(fā)中2號(hào)地塊和4號(hào)地塊整體捆綁開(kāi)發(fā)。10m5m5m9m根據(jù)《株洲市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》建筑退線：退后主干道：

7、蘆淞路15m；退后次干道：南站路10m；退后支路：鐵西路，淘寶巷5m；退后鐵路≥50m退后已建建筑不小于9m。4號(hào)地塊4號(hào)地塊2號(hào)地塊街坊更新開(kāi)發(fā)地塊指標(biāo)調(diào)整經(jīng)初步評(píng)估，2、4號(hào)地塊的規(guī)劃指標(biāo)達(dá)到1:1.7的拆遷補(bǔ)償比。2、4號(hào)地塊主要擬調(diào)整指標(biāo)一覽表2、4號(hào)地塊通過(guò)形體模擬法綜合考慮建筑退界、建筑限高、消防及交通安全、城市景觀風(fēng)貌等限制條件要素后，經(jīng)過(guò)城市設(shè)計(jì)研究，確定其開(kāi)發(fā)容量上限為5.3萬(wàn)㎡，容積率為≤5.0。2、4號(hào)地塊指標(biāo)調(diào)整研究—形體模擬法（適用于新區(qū)及舊城區(qū)開(kāi)發(fā)地塊周邊存在相鄰建筑消防退界