上海房?jī)r(jià)泡沫與未來走勢(shì)分析

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1、上海房?jī)r(jià)泡沫與未來走勢(shì)分析內(nèi)容摘要：上海房?jī)r(jià)的“一騎絕塵”在2004年成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)，盡管有國家宏觀調(diào)控和地方政策的雙重把關(guān)，上海房?jī)r(jià)卻仍然維持高位運(yùn)行。人們不禁質(zhì)疑，上海房?jī)r(jià)的天花板究竟有多高？本文將分析上海房?jī)r(jià)是否存在泡沫，并預(yù)測(cè)其在加息后的走勢(shì)。　　關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)上海泡沫走勢(shì)　　　　上海房?jī)r(jià)泡沫論　　　　從購買力角度看，泡沫現(xiàn)象已十分明顯　　要評(píng)論一種商品價(jià)格是否合理，有沒有出現(xiàn)泡沫，我們通常有是看該商品價(jià)格與居民的可支配收入相比，比例是否過于不當(dāng)。有人說，與世界上絕大多數(shù)國際大都市相比，上海房?jī)r(jià)僅有人家的1/3或1/4，因此仍具有較大的上漲空間。但是，他們忽略了這樣一

2、個(gè)事實(shí)：上海的人均GDP只相當(dāng)于紐約的1/10，東京的1/8，人均收入只有香港的1/4。而上海的房?jī)r(jià)與家庭的收入比已經(jīng)超過了10:1，大大高出4至6倍的國際慣例?！　∨菽性诎踩珔^(qū)內(nèi)，破滅的可能性不大　　在評(píng)析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫之前，首先需要明確一點(diǎn)，即泡沫并不一定意味著市場(chǎng)已脫離安全區(qū)，處在危險(xiǎn)的邊沿。泡沫存在安全區(qū)、警戒區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)、嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)四個(gè)階段的劃分，只有處在后兩個(gè)區(qū)域的泡沫具有面臨破滅的可能，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響，安全區(qū)內(nèi)的泡沫甚至具有一定的積極作用，關(guān)鍵是要防止泡沫不斷膨脹，防止泡沫跨入警戒區(qū)、邁進(jìn)危險(xiǎn)區(qū)?！　∮捎谏虾Ｊ薪?jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)“四個(gè)”

3、中心的高定位，及F1概念和世博概念，再加上城市經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展作為后盾，使得人們普遍對(duì)上海市的未來發(fā)展看好。因此其房地產(chǎn)也必然被投資者看好，人們已經(jīng)漸漸地接受了上海房?jī)r(jià)的高定位。　　政府的態(tài)度：只求平抑　　上海素來有“大政府、小市場(chǎng)”，“強(qiáng)政府、弱企業(yè)”之說，可見政府的態(tài)度在很大程度上能夠左右上海的房?jī)r(jià)。從上海市政府的角度來講，他們并不希望出現(xiàn)房?jī)r(jià)下滑。這在2004年年初上海市房地資源局局長(zhǎng)蔡育天的公開講話中可以看出，他表示不僅要防止房?jī)r(jià)下跌，而且要保12%的漲幅。因此，期房限轉(zhuǎn)等政策措施只是政府針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱現(xiàn)狀而采取的暫時(shí)強(qiáng)制性行政手段，它的目的在于“平抑”，而非“打壓

4、”房?jī)r(jià)。畢竟，2003年上海市GDP總量中房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了7.4%，而GDP數(shù)據(jù)正是評(píng)價(jià)政府業(yè)績(jī)的一個(gè)重要指標(biāo)?！　　　∥磥碜邉?shì)預(yù)測(cè)分析　　　　近期走勢(shì)預(yù)測(cè)：漲幅趨緩，結(jié)構(gòu)性調(diào)整，總體下跌的可能性不大　　據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，與2003年度相比，2004年上海市商品住房預(yù)售價(jià)格增幅回落明顯趨緩。這其中的原因是多方面的：其中部分原因在于，房?jī)r(jià)整體水平已經(jīng)處于很高的位置，投資風(fēng)險(xiǎn)增大，且2004年年初股票市場(chǎng)形勢(shì)喜人，房市資金紛紛撤離流向股市；另一方面，第二季度起，上海政府開始陸續(xù)出臺(tái)“期房限轉(zhuǎn)”等平抑房?jī)r(jià)政策，加之10月29日央行上調(diào)基準(zhǔn)利率，也在一定程度上緩解了房?jī)r(jià)的

5、快速攀升。然而，供求關(guān)系仍是決定當(dāng)前房?jī)r(jià)變動(dòng)最根本的因素。從上海人口的年齡結(jié)構(gòu)來看，有購房需要的年輕人占了相當(dāng)大的比例，而且今后幾年內(nèi)，來上海定居的外來人口仍會(huì)穩(wěn)步增加，這部分居住性需要將是支撐上海房?jī)r(jià)不下跌的主要?jiǎng)恿?。從投資性需要來看，雖然加息對(duì)投資性需求有﹁定的抑制作用，但主要針對(duì)短期投機(jī)需求，導(dǎo)致投資房產(chǎn)成本增加，減少套利空間。而對(duì)于擁有資金實(shí)力的投資者，只要有高于銀行利率的收益率，投資需求仍然強(qiáng)勁。未來投資性需求仍將成為推動(dòng)上海樓市的主要?jiǎng)右颉！　》N種跡象表明，上海房?jī)r(jià)近期內(nèi)的漲幅必將趨緩，但由于旺盛的市場(chǎng)需求以及政府的因素，房?jī)r(jià)總體性下跌的可能性不大，但仍然會(huì)出現(xiàn)局部

6、性回調(diào)。　　目前，這種房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性調(diào)整已初步顯現(xiàn)。由于上海郊區(qū)的土地供給量充沛，政府又推出優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開發(fā)商建造中低價(jià)商品房，以及推出經(jīng)濟(jì)適用房，上海郊區(qū)的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)“小幅回調(diào)”。　　然而，上海中心城區(qū)由于土地稀缺等因素，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲將是必然的趨勢(shì)。雖然漲幅沒有去年那么來勢(shì)洶洶，但在“好地段造好房子”理念的支撐下，仍然會(huì)供不應(yīng)求?！　≈羞h(yuǎn)期走勢(shì)預(yù)測(cè)：繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，但漲幅趨緩　　從中長(zhǎng)期來看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于房地產(chǎn)周期中的繁榮階段，雖有泡沫，但仍處于安全區(qū)內(nèi)，只要政府調(diào)控得當(dāng)，破滅的可能性不大?！　∫虼?，筆者認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)在2010年世博會(huì)舉辦以前仍將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但

7、增長(zhǎng)幅度將逐步有所趨緩，其增長(zhǎng)率大致會(huì)與上海市人均收入的增長(zhǎng)水平保持同步。即使期間受宏觀經(jīng)濟(jì)影響房?jī)r(jià)也許會(huì)出現(xiàn)短暫回落，但總體上升趨勢(shì)不變。