華夏幸?；鶚I(yè)模式簡(jiǎn)析

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1、華夏幸?；鶚I(yè)模式簡(jiǎn)析一、華夏幸?；鶚I(yè)簡(jiǎn)介（一）基本情況華夏幸福基業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱"華夏幸?；鶚I(yè)"），成立于1998年，于2011年9月在A股借殼上市。早期致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)，2002年開始運(yùn)營(yíng)固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營(yíng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型，一直堅(jiān)持"以產(chǎn)促城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展"的理念，堅(jiān)持既定的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式并不斷延伸價(jià)值鏈，在原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上接入和發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)、城市增值服務(wù)業(yè)態(tài)，成為全價(jià)值鏈縱向一體化的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，全力打造產(chǎn)業(yè)新城三條產(chǎn)品線，目前已形成"園區(qū)+地產(chǎn)"的獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式。在環(huán)渤海地區(qū)成

2、功運(yùn)營(yíng)固安工業(yè)園區(qū)、大廠潮白河工業(yè)區(qū)、懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）、蘇家屯區(qū)域、香河區(qū)域、無錫工業(yè)園區(qū)等。（二）業(yè)績(jī)情況2014年度銷售目標(biāo)為500億，截止2014年上半年，實(shí)現(xiàn)銷售額共計(jì)242.13億元，同比增長(zhǎng)52.20%，截止2014年6月30日確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入113.82億元，比上年同期增長(zhǎng)29.58%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)36.48億元，同比增長(zhǎng)56.21%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)23.01億元，同比增長(zhǎng)30.06%。表1：華夏幸福基業(yè)各年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo):截至日期營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)每股凈資產(chǎn)（元）每股收收益（元）凈資產(chǎn)收益率（%）

3、銷售毛利率（%）營(yíng)業(yè)收入（億）同比（%）凈利潤(rùn)（億）同比（%）2013年210.6074.3827.1552.215.032.0544.3033.812012年120.7755.0317.8431.344.892.0251.4239.652011年77.9076.2213.58225.464.743.2866.4941.93..2010年44.2137.754.17-70.331.890.0237.5522.582009年1.83-39.290.07119.231.880.052.7818.112008年3.02-1.40-0.39-20.621

4、.82-0.27-13.6516.152007年3.0631.83-0.32-555.882.09-0.23-10.0018.992006年2.3244.470.07131.712.330.052.1024.812005年1.61-10.40-0.22-297.823.50-0.22-5.9921.812004年1.802.680.11-47.953.930.112.8630.262003年1.757.620.22-1.343.990.3517.7433.842002年1.6223.260.221.561.720.3723.6838.152001

5、年1.3231.980.2249.641.360.0030.4841.492000年1.00-0.14-1.730.0026.1640.87注：以上數(shù)據(jù)摘自華夏幸福基業(yè)年度報(bào)告。二、華夏幸?；鶚I(yè)模式（一）業(yè)務(wù)模式1、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)華夏幸?；鶚I(yè)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和園區(qū)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)兩大塊，借殼完成后，華夏幸?；鶚I(yè)間接控股的京御地產(chǎn)成為實(shí)際上的業(yè)務(wù)平臺(tái)。京御地產(chǎn)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)與銷售、配套物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。京御地產(chǎn)的全資子公司九通投資負(fù)責(zé)園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)，作為河北固安工業(yè)區(qū)、大廠潮白河工業(yè)園區(qū)和懷來京北生態(tài)新區(qū)三個(gè)園區(qū)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)平臺(tái)，對(duì)開發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基

6、礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。..圖1：華夏幸?；鶚I(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu)2、業(yè)務(wù)發(fā)展模式（1）戰(zhàn)略聚焦：華夏幸福首先圍繞北京布局，逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域，園區(qū)在地域選擇上，聚焦核心大城市周邊地帶、快速軌道線的銜接地帶、城鄉(xiāng)落差較大的“洼地”。目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的固安、大廠工業(yè)園均在京郊50公里范圍內(nèi)。（2）前瞻性規(guī)劃先行：前期接洽以區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為牽引，通過同國(guó)內(nèi)、國(guó)際頂級(jí)戰(zhàn)略咨詢公司合作，深入研究區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向、

7、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲得政府的高度認(rèn)可，并通過豐富的一級(jí)開發(fā)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)、園區(qū)核心區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商和住宅建設(shè)等多樣化得產(chǎn)品和服務(wù)獲取政府的信任，在建設(shè)中獲得政府的高度支持和配合。（3）簽訂協(xié)議明確進(jìn)度計(jì)劃與結(jié)算方式：并簽訂委托開發(fā)協(xié)議，該委托是排他性的、非經(jīng)華夏幸?；鶚I(yè)同意不可撤銷或變更，且委托期限一般長(zhǎng)達(dá)50年，同時(shí)在協(xié)議中明確收入確認(rèn)和結(jié)算方式以保證其在園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)上的正當(dāng)收益和權(quán)力。..（4）分塊開發(fā)：華夏幸福對(duì)產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)采取逐步分塊開發(fā)的模式，每年平均僅開發(fā)一平方公里，每平方公里須投資4-5億元左右，其中征地和拆遷占60％，基礎(chǔ)設(shè)

8、施建設(shè)占40％。（5）同時(shí)利用低價(jià)土地進(jìn)行園區(qū)配套及周邊配套住宅同步開發(fā)建設(shè)。其詳細(xì)的園區(qū)開發(fā)運(yùn)作模式如下圖所示：圖2：園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式