房地產(chǎn)開發(fā)流程

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1、房地產(chǎn)開發(fā)全流程及要點(diǎn)2016.3房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為，再加上物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為推廣銷售交付使用前期(決策期)：由拿地到方案確定—重在決策(項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵)土地整理、獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通與管理中期(實(shí)施期)：由項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收—重在執(zhí)行（過程管理）后期(運(yùn)營期)：由銷售到售后管理—重在服務(wù)（總結(jié)反饋

2、）項(xiàng)目啟動(dòng)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的時(shí)間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施

3、工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；主體開工（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；售后管理（售后管理的時(shí)間）。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角的流程控制目錄土地一級(jí)開發(fā)前期投資分析階段獲取開發(fā)土地階段可行性研

4、究與立項(xiàng)階段規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段12345銷售階段6物業(yè)管理7土地一級(jí)開發(fā)（生地—熟地）是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級(jí)開發(fā)。土地一級(jí)市場是指發(fā)行市場，二級(jí)市場是交易市場。前序——土地基礎(chǔ)知識(shí)獲取土地三種方式：行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造

5、、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場:①投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司;②土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi);③收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。2015年恒大地產(chǎn)共斥資602億元向新世界、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購了15個(gè)超大型地產(chǎn)項(xiàng)目

6、。土地市場：通過土地一級(jí)整理，以及土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。土地一級(jí)整理一、土地一級(jí)開發(fā)模式1）企業(yè)主導(dǎo)式2）政府主導(dǎo)式3）政企結(jié)合式（較為普遍）4）借殼上市式釋議政府授權(quán)的企業(yè)，根據(jù)自己意愿拿地，自行做一級(jí)和二級(jí)開發(fā)。由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT成立由政府主導(dǎo)的國有公司承擔(dān)一級(jí)開發(fā)。政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式：委托式，純整理工程承包；合作

7、開發(fā)式，政府與一級(jí)開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場操作等；“生地出讓-熟地回購”，一級(jí)開發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市。目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級(jí)開發(fā)，借殼上市融資。特點(diǎn)政府無需投入，但收益也低，城市整體規(guī)劃也難以實(shí)施，缺乏指導(dǎo)，進(jìn)度無法掌控。政府收益豐厚，城市規(guī)劃易于實(shí)施，缺點(diǎn)是政府需大量鋪墊資金，開發(fā)進(jìn)度慢。滿足政府和企業(yè)開發(fā)需要，收益分配靈活，市場認(rèn)可度高。盤活資產(chǎn)市場，資金充裕，缺點(diǎn)是政府容易陷入被動(dòng)。土地一級(jí)整理二、土地一級(jí)開發(fā)內(nèi)容1區(qū)域整體定位

8、、控制性詳細(xì)規(guī)劃制定、塑造城市景觀的重要地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地征用、土地整理、房屋拆遷、補(bǔ)償安置等。2項(xiàng)目范圍（區(qū)域）內(nèi)的道路工程及其附屬工程。該附屬工程包括:必要的橋梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；道路綠化工程、照明及消防栓、安置房建設(shè)等。3項(xiàng)目范圍（區(qū)域）內(nèi)的