房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及手續(xù)流程

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1、建風(fēng)集團(tuán)遼濱企業(yè)工程知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程建風(fēng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局辦理相關(guān)手續(xù)流程圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段三、項(xiàng)目建設(shè)階段四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段申領(lǐng)項(xiàng)目《選址意見(jiàn)書》及《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1.1投資機(jī)會(huì)研究首先對(duì)投資地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對(duì)自然資源的了解和市場(chǎng)情況的調(diào)查以及對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測(cè)，找到最有利的投資機(jī)會(huì)，為

2、投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)1.2申領(lǐng)項(xiàng)目《選址意見(jiàn)書》及《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》《選址意見(jiàn)書》是項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)《項(xiàng)目選址意見(jiàn)書》時(shí)需向主管部門提交地址申請(qǐng)報(bào)告、有效的項(xiàng)目建議書等；《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》是由計(jì)劃管理部門頒發(fā)，確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)審核，是可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》的時(shí)候需向主管部門提交可行性報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書、資金來(lái)源說(shuō)明、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)類型說(shuō)明等；1.3申請(qǐng)定點(diǎn)到城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)定點(diǎn)；需向規(guī)劃部門提交有效的項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選址意見(jiàn)書、申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告、申請(qǐng)用地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等

3、文件或證書；1.4申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；1.5申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件被申請(qǐng)建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等1.6申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開(kāi)發(fā)商《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)《工

4、程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》做好“七通一平”工作選擇監(jiān)理單位選擇承包單位2.1選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位通過(guò)招標(biāo)選擇勘察隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)2.2申領(lǐng)《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》《建設(shè)工程許可證》是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；《施工許可證》是由建設(shè)單位（即開(kāi)發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；在開(kāi)工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開(kāi)工；2.3申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過(guò)審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)證書。2.3.1拆遷程序拆遷調(diào)查↓制定拆遷安置計(jì)劃↓

5、申領(lǐng)房屋拆遷許可證↓發(fā)布拆遷公告↓與被拆遷人簽訂協(xié)議↓動(dòng)遷驗(yàn)收↓辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證2.4做好“七通一平”工作使土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，能達(dá)到具備通水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整。2.5選擇監(jiān)理單位通過(guò)招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作）2.6選擇承包單位通過(guò)招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件↓編制標(biāo)書↓向招標(biāo)主管部門申請(qǐng)招標(biāo)↓發(fā)布招標(biāo)通告↓對(duì)承包企業(yè)

6、的資格進(jìn)行預(yù)審↓發(fā)送招標(biāo)文件↓招標(biāo)工程交底與解答↓開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同三、項(xiàng)目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場(chǎng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收3.1組織承包商進(jìn)場(chǎng)1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨3.2加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控1、配合承包商做好各項(xiàng)工作2、按時(shí)提供施工現(xiàn)場(chǎng)，完成場(chǎng)地的“七通一平”3、及時(shí)提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)訂購(gòu)的材料設(shè)備及時(shí)進(jìn)場(chǎng)。4、協(xié)助承包商做好接受驗(yàn)查工作5、對(duì)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。6、進(jìn)行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參

7、與項(xiàng)目單位的關(guān)系。3.3申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門申請(qǐng)；應(yīng)具備條件：建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；一般規(guī)定已完成建設(shè)項(xiàng)目投資的25%或已完成單體項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）（不同地區(qū)有所不同）；已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管方案已制定房屋使用維修公約應(yīng)提交的材料：開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件。工程施工進(jìn)度計(jì)劃。一般規(guī)定投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料。商品房的預(yù)售方案，方案應(yīng)說(shuō)明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積和交付使用后的

8、物業(yè)管理等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。3.4項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：完成建設(shè)工程全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求；有完整的技術(shù)檔案和施工管理