杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析

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1、一、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析：由于大范圍的城市拆遷以及貨幣補(bǔ)貼，帶來了大面積的剛性需求；加之杭州在G20后城市地位上升，凸顯了升值空間，帶來了大量的投資需求。因此，2017年的杭州樓市一直處在賣方市場(chǎng)，秒搶、加價(jià)、一次性付清、驗(yàn)資等在2017年過去的時(shí)間中成為杭州樓市的代名詞。在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)——土地市場(chǎng)，同樣不斷的刷新各個(gè)區(qū)域的樓面價(jià)。（一）杭州市近期土地市場(chǎng)成交情況：1、2016年11—2017年10月杭州宅地成交情況2、2016年11—2017年10月杭州商辦用地成交情況2017杭州的土地市場(chǎng)如杭州的房市一樣，一地難求，中小型企業(yè)根本沒辦法獲得土地，甚至一些大型本土企業(yè)也

2、不得不抱團(tuán)取暖，作為聯(lián)合體出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)，土地價(jià)格在限價(jià)的情況下，基本都以溢價(jià)70%收官，轉(zhuǎn)入自持或養(yǎng)老用地比例比拼。（二）杭州市近期住宅市場(chǎng)情況：2017年10月全市商品住宅成交6665套，價(jià)格環(huán)比上升7.91%；存量大幅下降至2萬套，按10月份的銷量，目前杭州市存量只有3個(gè)月的銷售周期，其中還有很多為已經(jīng)銷售但主管部門限制每月網(wǎng)簽數(shù)量的存量，實(shí)際存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2萬套。住宅成交價(jià)格結(jié)構(gòu)：2.5萬-3萬元單價(jià)段、200-300萬元總價(jià)段成交增加，單價(jià)2-3.5萬元成交占比超5成。（三）杭州市酒店式公寓市場(chǎng)情況：酒店式公寓由于長(zhǎng)租公寓等發(fā)展，出現(xiàn)了很多整體購(gòu)買的大客戶以及眾多

3、小投資的散戶，使得酒店式公寓從今年3月份開始庫(kù)存開始回落。2017年10月全市商品住宅成交2508套，成交均價(jià)21120元/平方米；存量減少2009套，目前存量為1.3萬套。在2017年10月杭州市分區(qū)酒店式公寓銷售中，余杭、西湖成交份額最大，分別占22%、17%，成為10月份的成交大戶。1、量?jī)r(jià)情況：◎新增供應(yīng)量：全市新增供應(yīng)5309套，環(huán)比減少5522套；◎成交量：全市成交量10860套，環(huán)比減少3128套；◎成交價(jià)格：10月全市商品房?jī)r(jià)格上漲，主要受余杭區(qū)房?jī)r(jià)上漲的影響；◎存量：全市商品房存量減少5917套，存量將至6.2萬套，其中住宅存量2萬套，酒店式公寓存量1.

4、3萬套。2、細(xì)分市場(chǎng)：◎住宅：住宅成交6665套，環(huán)比價(jià)格上升7.91%；存量大幅下降至2萬套；◎商業(yè)：商業(yè)成交量906套，環(huán)比減少295套；成交均價(jià)23659元/平方米；存量減少至1.68萬套；◎辦公：辦公成交量506套，環(huán)比上升108套，成交均價(jià)18489元、平方米；存量下降至1.16萬套；◎酒店式公寓：酒店式公寓成交量2508套，成交均價(jià)21120元、平方米，存量下降2009套，目前存量1.3萬套。一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析：（一）區(qū)域土地市場(chǎng)情況2017年至今余杭區(qū)作為土地供應(yīng)大戶，但在未來科技城版塊以及老余杭區(qū)塊出讓的商品房用地很少，其出讓主要集中在臨平、良渚以及崇

5、賢。但老余杭區(qū)塊的住宅用地市場(chǎng)在沉寂了1年多后，于2017年8月終于推出一塊宅地，并創(chuàng)下了區(qū)域土地價(jià)格新高。地塊編號(hào)項(xiàng)目位置樓面價(jià)（元/平方米）面積(平方米)總價(jià)（億元）容積率土地用途成交時(shí)間余政儲(chǔ)出（2017）11號(hào)未來科技城YH02單元商住地塊，東至禹航路、南至規(guī)劃道171844368211.261.3-1.5商住2017-8-10總的來看，較少的土地供應(yīng)量使得項(xiàng)目同期的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境會(huì)比較好，加之目前無論是未來科技城版塊還是老余杭區(qū)塊，無論住宅還是酒店式公寓存量基本已經(jīng)消耗完畢，為項(xiàng)目未來銷售營(yíng)造了一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。（一）區(qū)域競(jìng)品分析項(xiàng)目周邊在售住宅、酒店式公寓已開盤項(xiàng)

6、目目前基本售罄，后期供應(yīng)量也相對(duì)較少，市場(chǎng)環(huán)境較好。下表為周邊競(jìng)品項(xiàng)目近期成交價(jià)格：樓盤名稱目前成交均價(jià)（元/平方米）所在板塊樓盤性質(zhì)歐美金融城（EFC）26250未來科技城酒店式公寓西溪藍(lán)海城26500未來科技城商住佳源未來府20100老余杭商住西溪曼哈頓19500未來科技城酒店式公寓目前該區(qū)域尤其是未來科技城版塊處于一房難求的市場(chǎng)情況，前幾年供應(yīng)的土地已逐漸開發(fā)完畢或者接近尾聲，后期商品房供應(yīng)量依然不足，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的局面。