淮陽房地產(chǎn)市場簡析

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1、淮陽房地產(chǎn)市場簡析2011年10月15日-2011年11月17日，因?yàn)橘彿康脑?，我從長沙回到我的家鄉(xiāng)-豫東小城淮陽，經(jīng)過拉網(wǎng)式的摸底排查，終于摸清了淮陽的房地產(chǎn)行情。下面就是我在半個月里的調(diào)查情況：一、淮陽的城市規(guī)劃與筑城根據(jù)《淮陽2006-2010城市建設(shè)總體規(guī)劃》的北抑、南拓、東限、西擴(kuò)要求，淮陽城區(qū)重點(diǎn)向西城區(qū)、向南關(guān)發(fā)展，所以新建樓盤主要集中于西城區(qū)及龍都大道南段。這有幾個原因：第一、歷史原因：陳楚故城即城里由于地狹人稠、淮陽從1989年就已經(jīng)開始著手西城區(qū)建設(shè)，為今天西城區(qū)的大開發(fā)打下了不錯的城建基礎(chǔ)。只所以選址西城區(qū)，因?yàn)槲鞒菂^(qū)距離周口較近，南關(guān)主要是

2、文物保護(hù)區(qū)、北關(guān)是旅游風(fēng)景區(qū)和工業(yè)區(qū)、東湖距離城里較遠(yuǎn)，城里人不愿遠(yuǎn)遷。第二、政策原因：自從周口確立“周項(xiàng)淮大三角”建設(shè)戰(zhàn)略之后，周口、項(xiàng)城、淮陽都加快了融城建設(shè)步伐。周口向東、向北拓展，先是成立了川東新區(qū)，又劃原淮陽縣搬口鄉(xiāng)、許灣鄉(xiāng)、商水縣李阜口鄉(xiāng)歸川匯區(qū)?；搓栂蛭?、向南發(fā)展，項(xiàng)城由于政治區(qū)劃原因，向西發(fā)展。第三、交通原因：商周、大廣高速主要集中在西城區(qū)附近。另外，將來待建的鄭合高鐵等主要交通設(shè)施也主要集中于周淮之間。正是看中了西城區(qū)所具有的以上優(yōu)勢，所以淮陽的筑城運(yùn)動主要集中于西城區(qū)。二、淮陽房地產(chǎn)的現(xiàn)狀目前，我縣的城市居民住房狀況大可分為三類：A類老城單位福利

3、性住房及城中的獨(dú)院式私人住房B類新區(qū)商品住宅樓及別墅式獨(dú)院住房C類政府拆遷安置戶，人均居住面積在15——60m2，發(fā)展極不均衡。經(jīng)濟(jì)適用房在政府的正確倡導(dǎo)下，健康發(fā)展，但廉租房還沒有成型，處于摸索階段，商品房的開發(fā)建設(shè)所占比例已經(jīng)達(dá)到住房建設(shè)比例的50%左右。私人建房較多，約占市場的35%?；搓柨h城還處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，相對于前幾年相對規(guī)范了不少，正處于不規(guī)范向規(guī)范轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)市場混亂，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與管理，發(fā)展無序、盲目，過于急功近利，不注重配套服務(wù)設(shè)施，綠地率、建筑密度、日照間距、容積率等各項(xiàng)硬指標(biāo)過低。社區(qū)配套設(shè)施比較匱乏，無論已經(jīng)建好的樓盤還

4、是待建樓盤都只是在臨街做一些社區(qū)底商，作為生活配套；但是待建樓盤相對于已建樓盤在配套上有較大改進(jìn)，有幾個樓盤均設(shè)計(jì)了地下停車場，有的小區(qū)還自建幼兒園。羲城帝景還計(jì)劃自建兩棟26層的四星級酒店和大型購物中心。休閑設(shè)施較少。物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)很少，其管理水平嚴(yán)重不能滿足業(yè)主要求。產(chǎn)品類型單一，品質(zhì)有待提高，有待開發(fā)新的戶型。個別開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)流程不規(guī)范。５證不全就開始賣房的現(xiàn)象存在，出現(xiàn)有些樓盤甚至都交房兩三年，業(yè)主還沒有拿到房產(chǎn)證。建筑工地管理松懈，客戶看房沒有任何安全措施，達(dá)不到安全施工標(biāo)準(zhǔn)。在淮陽的房地產(chǎn)市場上，品牌開放商幾乎沒有，多為淮陽本地成長起來的開發(fā)商，有的原來

5、就是包工頭，有的公司注冊時間不到1年就開始開發(fā)樓盤。個別本土成長的開發(fā)商缺乏品牌意識，多以獲利為目的，有的無證銷售。住房建設(shè)規(guī)劃與城市建設(shè)規(guī)劃不相協(xié)調(diào)，其隨意性、商業(yè)性太過嚴(yán)重，形成有路就有臨街房，往往路沒修好兩側(cè)已是高樓林立，街頭綠地，臨街透綠成為空談。住房建設(shè)過程中，對自然景觀的破壞比較嚴(yán)重，填湖造宅，填河造宅屢禁不止。嚴(yán)重影響市容市貌，違背城市總體規(guī)劃要求。房價上漲速度過快，房價的制定不做市場調(diào)查和分析，報(bào)價較高，計(jì)劃開盤的幾家均價都在3000元/平以上，已經(jīng)超出了淮陽人的購買能力。三、調(diào)查對象及樓盤品析：這次主要的調(diào)查對象包括已建、在建、待建樓盤。已建和在建

6、樓盤包括：西城陽光花園、南湖陽光水岸、萬正龍湖城、祥瑞花園二期、楓樺園、錦源小區(qū)，嘉園小區(qū)、星光花園、錦旭花園、教師公寓、軒悅小區(qū)、馨苑小區(qū)、“溫馨家園”經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。待建樓盤：翰林院、龍湖春天、羲城名郡二期、龍都南大街、羲城帝景、龍湖御景下面對各樓盤及相似樓盤進(jìn)行品析：1、西城陽光花園物業(yè)位置：陳州路西段交通情況：西側(cè)為西二環(huán)，距離商周高速一公里周邊配套：淮陽一中，自建雙語幼兒園，淮陽中學(xué)西校，第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，宇翔職業(yè)中專分校、淮陽婦幼保健院，淮陽新人民醫(yī)院總體規(guī)劃：項(xiàng)目占地１１２畝，建筑面積１２萬方，共１０００余戶。由３２棟精品洋房和４３套帶庭院別墅組成，目前

7、淮陽最成熟的高檔小區(qū)。小區(qū)地段位置佳，隨著淮陽西城區(qū)大量行政服務(wù)機(jī)構(gòu)西遷，尤其是人民醫(yī)院、淮陽一中分校、工商局、衛(wèi)生局等西移，給西城區(qū)未來發(fā)展注入強(qiáng)生劑。綠化率高達(dá)３３％，共分三期開發(fā)，其中一、二期開發(fā)已經(jīng)入住，三期銷售情況良好。主要產(chǎn)品：９７－１０１二房，１１３－１２９三房，１４４以上的四房以及中心區(qū)域別墅，房屋已經(jīng)售完。項(xiàng)目優(yōu)勢：百畝大盤，開創(chuàng)淮陽的居住新時代，前幾年一直占據(jù)淮陽第一樓盤地位；小區(qū)規(guī)劃引進(jìn)一些先進(jìn)理念，包括樓棟排布錯落有致，綠化率高；周邊配套齊全，小區(qū)自建幼兒園；小區(qū)一二期入住較長時間，比較成熟；項(xiàng)目劣勢：物業(yè)管理差勁，私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，小區(qū)