關于業(yè)主自治機構模式的幾點設想摘 要:隨著住房改革的深入,“物業(yè)管理”這一概念開始進入公眾視野。近年來,由于《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的定位不明,加之自身效力等級上存在劣勢,造成物業(yè)糾紛層出">

關于業(yè)主自治機構模式的幾點設想

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1、關于業(yè)主自治機構模式的幾點設想-->關于業(yè)主自治機構模式的幾點設想摘 要:隨著住房改革的深入,“物業(yè)管理”這一概念開始進入公眾視野。近年來,由于《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的定位不明,加之自身效力等級上存在劣勢,造成物業(yè)糾紛層出不窮。代寫民法論文應以我國目前業(yè)主自治機構的現(xiàn)狀為切入點,重點對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位進行分析,并對業(yè)主自治機構模式作出明確的法律規(guī)定。關鍵詞:業(yè)主;業(yè)主大會;業(yè)主委員會;業(yè)主團體;物業(yè)管理一、業(yè)主大會、業(yè)主委員會現(xiàn)狀1.業(yè)主大會的現(xiàn)狀。雖然即將實施的《物權法》與現(xiàn)

2、行《物業(yè)管理條例》均未對業(yè)主大會作出明確定義,但按照學界較一致的觀點,業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的,維護物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主的公共利益,行使業(yè)主對物業(yè)管理自治權的業(yè)主自治機構。在理論上,業(yè)主大會被稱為區(qū)分所有權人會議。關于業(yè)主大會的職責,《條例》作出了規(guī)定,但存在不完善之處,實踐中存在疑問,如:業(yè)主公約由誰來草擬,業(yè)主委員會成員由誰來提名,特別是對議事程序,《條例》中的規(guī)定不具有可操作性。目前,業(yè)主大會的矛盾主要集中在三方面:一是業(yè)主大會不能以自己的名義實施法律行為,不能對等談判,不能與專業(yè)公司簽約,

3、甚至不能行使訴訟權利,法律主體地位難以確立;二是業(yè)主大會權威性不夠,不能以自治組織的名義請求停止違反義務行為,損害賠償,難以以業(yè)主公約約束全體業(yè)主;三是《物權法》與《條例》中過高的出席率(《條例》第12條第1款規(guī)定“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2投票權的業(yè)主參加”)和表決權數(shù)(《物權法》第76條第2款規(guī)定“重大事項應當經專有部分占建筑物總面積三分之二業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;其他事項應當經專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)

4、過半數(shù)的業(yè)主同意”)的要求使得業(yè)主大會效率低下,無法有效集中業(yè)主意志。2.業(yè)主委員會的現(xiàn)狀。業(yè)主委員會是經業(yè)主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記,在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。根據(jù)我國《條例》第15條規(guī)定:“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構”。業(yè)主委員會的職責共5項,但法律對于業(yè)主委員會職責的規(guī)制與業(yè)主大會的非常設性以及其規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構這一性質緊密相關,職責范圍非常狹窄。目前,業(yè)主委員會在其運作過程中存在的主要問題是:(1)業(yè)主委員會濫用職權。如未經業(yè)主同意,私自將物

5、業(yè)小區(qū)內部停車場向外出租;不按照業(yè)主要求公開維修基金明細賬等;(2)與前一現(xiàn)象相反,還有相當大一部分業(yè)主委員會表現(xiàn)出了不作為,對涉及業(yè)主利益并且明顯是其職責范圍內的事務不管不問;(3)業(yè)主委員會性質模糊,是否有資格獨立從事民事活動尚無定論。二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會法律地位分析1.業(yè)主大會的法律地位分析。從當今各國的立法與實踐來看,大多數(shù)國家都引入了業(yè)主團體的概念,它是物業(yè)管理所有權人為了對其所有的物業(yè)進行管理和使用,維護自身合法權益和物業(yè)整體利益而組成的具有民主性公益性的自治組織。對此,各國、各地區(qū)形式不一,

6、如,美國稱之為業(yè)主協(xié)會,由業(yè)主大會、管理委員會和專門委員會構成;日本區(qū)分所有人之團體包括三類:管理團體、管理團體法人及社區(qū)管理團體;我國臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理條例》規(guī)定了業(yè)主團體的管理組織包括區(qū)分所有權人會議、管理委員會、管理負責人及管理服務人;而我國的物業(yè)管理立法中并未引入“業(yè)主團體”的概念,實際使用的相似概念是“業(yè)主大會”,業(yè)主管理的組織機構是業(yè)主大會和業(yè)主委員會,業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)的最高決策機構。就我國的現(xiàn)實來看,業(yè)主大會均由全體業(yè)主組成,其功能有二:第一是作為業(yè)主的意思決定機關;第二是作為全體業(yè)主的

7、議事形式。在物業(yè)管理發(fā)達的國家,業(yè)主大會的兩個功能同樣明顯,而從我國的立法現(xiàn)狀和公眾認知水平來看,我們吸收了業(yè)主大會的議事形式,卻尚未充分認識其第一種功能。有學者呼吁,我國應盡快制定建筑物區(qū)分所有權法,并應緊隨業(yè)主管理團體法人化之基本潮流,建立業(yè)主管理團體法律制度,并采取慎重立場,借鑒日本關于業(yè)主管理團體的立法模式[1]。國務院《條例》頒布后,主張“業(yè)主大會”具備主體資格的逐漸增多,理由是《條例》第二章有關“業(yè)主及業(yè)主大會”規(guī)定:一切權利屬于業(yè)主大會,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物

8、業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。由此認為,業(yè)主委員會僅是代表,業(yè)主大會才是物業(yè)主體。筆者認為業(yè)主大會為非常設機構,作為一個會議組織難以承擔主體資格。同樣,業(yè)主大會也面臨業(yè)主委員會一樣的財產與責任承擔和法律登記問題。業(yè)主大會作為一個松散型組織,如果被賦予法律人格,既不易操作,也缺乏法理基礎。這種許多人組成的松散型、不固定的集體,如同股份公司的股東大會,沒有固定的人員,如果走過去共同訴訟(集團訴訟)的老路,

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