reits的風(fēng)險(xiǎn)收益考察及其對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的適用

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1、REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益考察及其對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的適用[摘要]法律的完善推動(dòng)REITs不斷成熟，REITs市場(chǎng)的國(guó)際化和一體化使得房地產(chǎn)市場(chǎng)超越了區(qū)域市場(chǎng)的局限，進(jìn)入機(jī)構(gòu)投資者在全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)配置視野。與房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃、房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)以及房地產(chǎn)股票相比，REITs具有自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。REITs作為房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，具有適中的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，與其他金融產(chǎn)品具有低相關(guān)性，對(duì)保險(xiǎn)資金具有一定程度的適用性?！　關(guān)鍵詞]REITs，風(fēng)險(xiǎn)收益，保險(xiǎn)資金運(yùn)用　　一、REITs的含義及其在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展　　房地產(chǎn)投資信托基

2、金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票(受益憑證)，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益?！　“凑誖EITs組織形態(tài)不同，美國(guó)REITs可分為信托型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類，可將REITs分為封閉式和開(kāi)放式兩類。封閉式REITs的發(fā)行規(guī)模固定，

3、投資者只能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)投資，同時(shí)為保證原始投資人的權(quán)益不被稀釋，上市后不得再募集資金。開(kāi)放式REITs的規(guī)模是變化的，投資者可以按照基金凈值申購(gòu)和贖回股份或受益憑證。按照投資對(duì)象的不同，REITs可分為權(quán)益型BElTs(EquityREITs)、抵押型REITs(MortgageREITs)和混合型REITs(HybridREITs)。(1)權(quán)益型REITs屬于房地產(chǎn)權(quán)益的證券化產(chǎn)品，擁有并經(jīng)營(yíng)收益型房地產(chǎn)，并提供物業(yè)管理服務(wù)，主要收入為出租房地產(chǎn)獲得的租金，是REITs的主導(dǎo)類型。(2)抵押型REITs屬于房地產(chǎn)債權(quán)

4、的證券化產(chǎn)品，直接向房地產(chǎn)所有者或開(kāi)發(fā)商提供抵押信貸，或者通過(guò)購(gòu)買抵押貸款支持證券(MortgageBackedAssets，MBS)間接提供融資，其主要收入為貸款利息，因此抵押型REITs資產(chǎn)組合的價(jià)值受利率影響比較大。(3)混合型REITs既擁有并經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，又向房地產(chǎn)所有者和開(kāi)發(fā)商提供資金，是上述兩種類，型的混合?？偟膩?lái)看，無(wú)論是數(shù)量還是市值，權(quán)益型REITs占絕對(duì)主導(dǎo)地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低?！　EITs作為一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在發(fā)達(dá)國(guó)家已有幾十年的歷史，尤其在美國(guó)和澳洲的

5、發(fā)展已經(jīng)非常成熟。在亞洲則是2000年以后在日本、新加坡、香港地區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)等地出現(xiàn)。值得注意的是，RElTs的國(guó)際化使得房地產(chǎn)市場(chǎng)超越了區(qū)域市場(chǎng)的局限，呈現(xiàn)出國(guó)際化、一體化的趨勢(shì)。比如，為了爭(zhēng)奪REITs上市資源，新加坡和香港地區(qū)展開(kāi)了或明或暗的競(jìng)爭(zhēng)。這種競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在法規(guī)建設(shè)等金融基礎(chǔ)設(shè)施上面。香港地區(qū)允許海外REITs上市就是效仿新加坡，而香港地區(qū)修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》將REITs借貸比率從資產(chǎn)凈值的35%修改為資產(chǎn)總值的35%，新加坡針?shù)h相對(duì)，將借貸比率提高到60%。作為在全球范圍內(nèi)配置資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投

6、資者，得以REITs納入投資視野，進(jìn)而分享區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的豐厚利潤(rùn)。中國(guó)如果不抓緊制定相關(guān)法律，推動(dòng)REITs在內(nèi)地的上市，大量國(guó)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目有可能被海外機(jī)構(gòu)大批收購(gòu)后，再通過(guò)REITs的形式，流失到海外交易所。這樣，一方面出于提高REITs回報(bào)的考慮，國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)租金的定價(jià)權(quán)在很大程度上被海外機(jī)構(gòu)所掌握，另外面對(duì)國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的豐厚回報(bào)，國(guó)內(nèi)投資者卻沒(méi)有渠道和工具進(jìn)行投資。到那時(shí)，國(guó)內(nèi)投資者可能要遭受商業(yè)地產(chǎn)高租金和房地產(chǎn)投資無(wú)門的雙重?fù)p失。　　2004年中國(guó)實(shí)施宏觀調(diào)控政策以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受銀根緊縮的壓

7、力，這時(shí)出現(xiàn)了兩幅迥然不同的圖景。一些資金緊張的中小地產(chǎn)商在銀行融資門檻提高的情況下，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托計(jì)劃，催生了房地產(chǎn)信托的繁榮，也引來(lái)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信托的整頓。澳洲麥格里銀行、摩根士丹利等外資機(jī)構(gòu)則趁勢(shì)擴(kuò)張，在上海、北京等大城市大量收購(gòu)購(gòu)物中心、寫字樓和服務(wù)式公寓等商業(yè)地產(chǎn)，并準(zhǔn)備通過(guò)REITs在海外上市實(shí)現(xiàn)資金的增值循環(huán)。由此，REITs開(kāi)始進(jìn)入人們的視野。應(yīng)該說(shuō)，從更宏觀的金融穩(wěn)定角度，央行樂(lè)于見(jiàn)到另一種房地產(chǎn)直接融資工具出現(xiàn)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落對(duì)銀行體系造成巨大的沖擊。證監(jiān)會(huì)和證券交易所對(duì)所有擴(kuò)大證券

8、市場(chǎng)深度和廣度的產(chǎn)品持一貫的歡迎態(tài)度，將創(chuàng)造條件推動(dòng)REITs上市流通。銀監(jiān)會(huì)一方面對(duì)商業(yè)銀行過(guò)度參與房地產(chǎn)市場(chǎng)憂心忡忡，另一方面對(duì)信托公司能否承擔(dān)起私募的房地產(chǎn)信托計(jì)劃到公募的REITs的歷史性轉(zhuǎn)變頗有疑慮。總之，REITs作為一種房地產(chǎn)金融工具，涉及的市場(chǎng)、機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)眾多，必須通過(guò)深入研究，細(xì)心設(shè)計(jì)，才能在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下