reits 風(fēng)險收益特征及其資產(chǎn)配置作用

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1、REITs風(fēng)險收益特征及其資產(chǎn)配置作用王慶仁1高春濤2(1.上海金融學(xué)院,上海200433；2.平安保險資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司,成都200040)摘要：REITs具有“長期收益率高于股票，波動性低于股票”的風(fēng)險/收益特征，更為重要的是REITs與股票、債券的相關(guān)系數(shù)低。機(jī)構(gòu)投資者的傳統(tǒng)組合中通常只包括債券、股票類證券，加入REITs可使組合優(yōu)化,即組合有效邊界向左上方移動，意味在相同風(fēng)險水平下，增加REITs后的組合可獲得更高收益，或是為取得相同收益水平，增加REITs后的組合只承擔(dān)更低風(fēng)險。關(guān)鍵詞：

2、房地產(chǎn)投資信托基金；資產(chǎn)配置；投資組合作者簡介：王慶仁，博士，上海金融學(xué)院金融研究中心研究員，研究方向：證券投資理論。高春濤，女，供職于平安保險資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)博士生。中圖分類號：F830.9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：AREITs即房地產(chǎn)投資信托基金，按香港REITs守則的定義是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)。房地產(chǎn)投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金，根據(jù)組成文件加以運(yùn)用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理及購入房地產(chǎn)。R

3、EITs的發(fā)展?fàn)顩rREITs的發(fā)展源于美國1960年內(nèi)地稅則（InteralRevenueCode）與不動產(chǎn)投資信托法案（RealEstateInvestmentTrustAct）的通過。起初法令上只允許權(quán)益型REITs的設(shè)立。初期的發(fā)展相當(dāng)緩慢，1967年開放抵押類REITs，促使REITs的規(guī)?？焖贁U(kuò)展，但整體市場仍不大。1993年時，開放退休基金得以投資REITs使得投資群擴(kuò)大，REITs的數(shù)量成長至189個，資本額成長超過三倍到322億美金。到了1997年，不單是金額增加，REITs成立個數(shù)

4、也增加。到2005年11月,REITs在美國已有相當(dāng)規(guī)模，已上市的REITs共197只，市值3339億美金。根據(jù)REITs7的資金投向的不同，可以將它們分為三大類：權(quán)益類（Equity）、抵押類(Mortgage)和混合類(Hybrid)。權(quán)益類主要收入來源于房地產(chǎn)的租金,受利率影響相對比較小，抵押類收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息，抵押REITs股息收益率比權(quán)益類REITs高，受利率的影響比較大?；旌项怰EITs采取上述兩類的投資策略，具有權(quán)益類REITs和抵押類REITs的雙重特點(diǎn)，收益率亦介于二

5、者之間。見表1。表1.權(quán)益類、抵押類和混合類REITs收益率對比權(quán)益類抵押類混合類總收益率股息收益率總收益率股息收益率總收益率股息收益率1999-4.627.59-33.226.90-35.907.53200026.379.8615.9612.6311.6113.50200113.938.0877.3430.9750.7510.1720023.826.9431.0816.8523.3010.94200337.138.6657.3919.2056.1911.34200431.587.2318.4310

6、.5223.908.21200510.463.99-22.954.59-4.993.77來源：REITs協(xié)會，截止2005年11月30日REITs在美國種類繁多，涵蓋零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn)，其中工業(yè)/辦公與零售與住宅合計(jì)占了REITs的半壁江山。見表2。表2.美國上市REITs的行業(yè)分類按行業(yè)分類市值（百萬美金）占比（%）REITs只數(shù)工業(yè)/辦公88,286.326.438138辦公57,259.717.146924工業(yè)20,248.16.06357混合10,778.43.2277

7、7零售82,053.124.571533購物中心35,221.210.547318區(qū)域商業(yè)街40,904.812.24939獨(dú)立小店5,927.11.77496居住50,082.514.997627公寓47,760.214.302222建房2,322.30.69545多樣化26,428.47.914218出租/休閑18,208.95.452819倉庫14,249.84.267257醫(yī)院16,168.04.841614專業(yè)14,490.04.33926抵押23,968.67.177637住宅抵押16,

8、701.85.001525商業(yè)抵押7,266.92.176112合計(jì)333,935.6100.0000197來源：REITs協(xié)會，截止2005年11月30日亞洲REITs的市場最大的是日本和新加坡，分別有243億美元和53億美元的市值。日本在2000年11月修改了投資信托法，修改后的投資信托法準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。在2001年，日本成為提供REITs的第一個亞洲國家。日本J-REITs有兩種型態(tài)：一是公司型態(tài)，所發(fā)行的證券是投資憑證；另一種形式是契約型，如同基