住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究

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1、住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究摘要：從住房抵押貸款中存在的三角關(guān)系出發(fā)，對現(xiàn)今住房抵押貸款所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，存在違約風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論提出風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施。　　關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；措施　　　　1住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)　　　　住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：　　1.1違約風(fēng)險(xiǎn)　　違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行

2、為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。　　1.2流動性風(fēng)險(xiǎn)　　流動性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則?，F(xiàn)如今流動性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行

3、吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風(fēng)險(xiǎn)。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動性風(fēng)險(xiǎn)。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機(jī)會，增加機(jī)會成本帶來的損失。　　1.3經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)　　經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指在國民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問題，銀行與個(gè)人都對未來充滿樂觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下

4、降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的疲軟無法變現(xiàn)。這時(shí)抵押風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致銀行的信用危機(jī)甚至破產(chǎn)。　　1.4利率風(fēng)險(xiǎn)　　利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動給銀行資產(chǎn)價(jià)值帶來的風(fēng)險(xiǎn)，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在，提前

5、貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。　　　　2住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范　　　　針對上面所述的這些風(fēng)險(xiǎn)，本文從以下幾個(gè)角度出發(fā)，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務(wù)的同時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)盡量最小化。　　2.1違約風(fēng)險(xiǎn)的控制　　針對購房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。審核的指標(biāo)主要有：置業(yè)者的家庭總收入及儲蓄證

6、明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流動性風(fēng)險(xiǎn)的控制　　住房抵押貸款期限長，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個(gè)基本穩(wěn)定的狀態(tài)。但現(xiàn)有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2007年實(shí)際繳存公積金的職工人數(shù)僅有7187.91萬；公積金存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營企業(yè)還未創(chuàng)建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應(yīng)該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實(shí)地滿足消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房融資需求，降低流動性風(fēng)險(xiǎn)。　　2.3經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)的控制　　房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，應(yīng)建立個(gè)人

7、住房抵押　　貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場和政策風(fēng)險(xiǎn)。一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各個(gè)方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；二是開發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解，最大程度地降低經(jīng)濟(jì)周期給住房抵押貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。　　2.4利率風(fēng)險(xiǎn)的控制　　針對利率變動帶來的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以采取以下措施：一是開發(fā)可調(diào)整利率