住房保障政策效應(yīng)評(píng)估

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1、住房保障政策效應(yīng)評(píng)估無(wú)論是當(dāng)今發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，在解決城市中低收入者住房保障問(wèn)題上均采取了政府扶持的政策。各國(guó)根據(jù)自己本國(guó)的國(guó)情，綜合運(yùn)用財(cái)政以及住房建設(shè)等多種手段去滿足不同階層的住房需求。建立住房保障體系，是一項(xiàng)重要的民生問(wèn)題，是對(duì)市場(chǎng)商品房分配機(jī)制的必要補(bǔ)充，同時(shí)也是國(guó)家政府職能的基本體現(xiàn)。一個(gè)健全的住房保障體系應(yīng)該讓有能力買房的人買房，沒(méi)能力買房的人租房。“租售并舉的住房供應(yīng)體系”是絕大部分國(guó)家的核心政策?？v觀各國(guó)政府，均鼓勵(lì)中高收入者買房，政府扶持低收入者租房，使得社會(huì)各個(gè)階層都能得到與其收

2、入水平相適應(yīng)的住房，以實(shí)現(xiàn)住有所居的社會(huì)目標(biāo)。因此學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外的先進(jìn)住房保障經(jīng)驗(yàn)，在住房市場(chǎng)化，商品化的今天，無(wú)疑是對(duì)完善我國(guó)的住房保障體系有著重要的啟示作用。一，國(guó)內(nèi)住房保障體系分析我國(guó)的保障性住房體系建設(shè)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家，加大保障性住房建設(shè)再次成為中央抑制高房?jī)r(jià)的重要手段之一。中國(guó)情境下如何解決中低收入居民的住房困難無(wú)疑具有較高的理論和現(xiàn)實(shí)意義。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，住房供給量的增長(zhǎng)十分緩慢。1986年商品房開(kāi)始出現(xiàn)，并在1998年取消福利分房的制度之后成為市場(chǎng)的主流。類似糧食供銷改革，在市場(chǎng)機(jī)制的激勵(lì)下

3、，我國(guó)在住房改革的早期用“雙軌制”不僅增加了人均住房面積，甚至帶動(dòng)了居民耐用品消費(fèi)。但是當(dāng)市場(chǎng)上商品房竣工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于保障性住房時(shí)（2008年以前，保障性住房占新增住房面積的百分之十），大城市普遍出現(xiàn)的高房?jī)r(jià)，房奴，夾心層現(xiàn)象折射出住房問(wèn)題帶來(lái)的諸多困惑，雙困家庭，青年蟻?zhàn)?，農(nóng)民工這類城市弱勢(shì)群體的住房保障問(wèn)題考驗(yàn)著政府施政智慧。在此背景下，目前我國(guó)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)推行的兩種住房保障形式為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。廉租住房由于保障范圍較小等原因，執(zhí)行的過(guò)程中的矛盾較少，實(shí)踐上比較成功。而經(jīng)濟(jì)適用房較多，爭(zhēng)議較大。實(shí)踐

4、中目前備受關(guān)注的問(wèn)題是：如何審查購(gòu)房人資格？如何防止開(kāi)發(fā)商和不和條件的購(gòu)房者之間的暗箱操作？看似操作層的問(wèn)題，使人誤以為只要控制每套房的建造面積，阻止富裕家庭買房即可。事實(shí)上實(shí)施起來(lái)遠(yuǎn)不止如此。經(jīng)濟(jì)適用房所存在的問(wèn)題，有多方面原因，還要一些問(wèn)題沒(méi)有激化或者尚未顯現(xiàn)出來(lái)，這并不是靠限制單套面積或降低建造標(biāo)準(zhǔn)所能解決的。（一）經(jīng)濟(jì)適用房房的地位根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》有關(guān)規(guī)定,目前經(jīng)濟(jì)適用房的保障對(duì)象是中低收入的住房困難家庭。以北京為例,據(jù)北京2001年的

5、購(gòu)買條件,年收入低于6萬(wàn)元的家庭可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,當(dāng)年北京家庭人均可支配收是11，577.78元,按戶均人口2.9計(jì)算,家庭年收入平均約為3.4萬(wàn)元。事實(shí)上收入線6萬(wàn)元把大多數(shù)住房困難家庭納入了經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍。2002年北京市開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房21個(gè),2003年增加到33個(gè)。據(jù)2002年的統(tǒng)計(jì),總開(kāi)發(fā)面積約385萬(wàn)平方米,2003年北京將保持新開(kāi)工300萬(wàn)平方米,竣工200萬(wàn)平方米。假如戶均100平方米,每年可解決約20，000戶家庭的住房困難。（二）經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)踐中存在的問(wèn)題1，經(jīng)濟(jì)適用房和

6、商品房難以統(tǒng)籌兼顧目前經(jīng)濟(jì)適用房的保障定位籠統(tǒng)、范圍偏大。如2001年北京規(guī)定,住房未達(dá)標(biāo)戶或無(wú)房戶、家庭年收入在6萬(wàn)元以下的家庭,可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房;其中夫婦雙方為機(jī)關(guān)工作人員和教師,可以不經(jīng)過(guò)收入審核購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)年北京市的家庭平均收入是3.4萬(wàn)元。另外,由于目前經(jīng)濟(jì)適用房的保障方式為出售產(chǎn)權(quán),導(dǎo)致新增經(jīng)濟(jì)適用房的供給普遍通過(guò)開(kāi)發(fā)新建的手段;而需求方面,城市人口的增長(zhǎng)會(huì)不斷產(chǎn)生新的無(wú)房戶或未達(dá)標(biāo)戶,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)量的增加,有些城市甚至與商品住房持平。有人以為經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)不影響或很少影響

7、商品房市場(chǎng),這顯然是錯(cuò)誤的。住房經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論和實(shí)證研究都證明,對(duì)投資者而言經(jīng)濟(jì)適用房是商品房的可替代品,對(duì)消費(fèi)者而言經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房是商品房的可替代品。另一方面，由于經(jīng)濟(jì)適用房和商品房一樣都是以出售為主，一次性讓渡了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有所謂的“退出機(jī)制”和“循環(huán)機(jī)制”，相當(dāng)普遍的自由買賣套利和違規(guī)出租削弱了保障功能，強(qiáng)化了商品特性，在一定程度上破壞了規(guī)范的統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。在建設(shè)管理方面，由于城市人口，產(chǎn)業(yè)，資本等影響因素變動(dòng)的復(fù)雜性，對(duì)保障住房的合理投放量不容易搞清楚，這就造成許多城市出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房銷售

8、冷熱不均的怪現(xiàn)象，有的經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，有的項(xiàng)目則購(gòu)買乏力，成為雞肋。類似地，建造計(jì)劃的安排也是個(gè)難題，由于商品房波動(dòng)較大，經(jīng)濟(jì)適用房的建造周期難以把握，安排不當(dāng)時(shí)，往往不是對(duì)商品房市場(chǎng)傷害較大，就是供給不足，民怨沸騰。由此可見(jiàn)，行政當(dāng)局如果在建設(shè)規(guī)模和規(guī)劃選址上把握不好，很容易出現(xiàn)商品房與保障性住房雙軌運(yùn)轉(zhuǎn)中的交叉與碰撞。1997年香港由于公屋計(jì)劃的調(diào)整產(chǎn)生的房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)就是一個(gè)例子。不過(guò)這類問(wèn)題實(shí)際上反映出計(jì)劃手段的固有