戴德梁行煙臺瀛海集團項目提報

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1、煙臺瀛海集團項目提報本提案內(nèi)容提綱：本項目初步考慮（時間約半小時）戴德梁行簡介（時間約半小時）近期業(yè)績及項目簡介（時間約十五分鐘）戴德梁行優(yōu)勢（時間約十五分鐘）本提案約用時1.5小時一、本項目初步考慮預估客群分析典型項目分析本案分析本案銷售策略產(chǎn)品推廣定位本案推廣策略分析思路及框架第一部分第二部分那片海的房子……第一部分開發(fā)區(qū)現(xiàn)有項目分析市區(qū)典型項目分析預估客群分析典型項目分析本案分析開發(fā)區(qū)市場分析：黃河路以北一直到海邊——一線海景板塊；黃河路以南，長江路以北——二線海景板塊；開發(fā)區(qū)中心區(qū)及長江路以南及夾河區(qū)域——三線海景板塊；一線海

2、景板塊主要集中在黃河路以北，黃山路以南區(qū)域。代表性的樓盤有：碧海云天、蔚藍海岸、黃海別墅；在開發(fā)（銷售）的樓盤有怡海翠庭、碧海綠洲、碧海云天（二期）。在2005年10月28日廣源公司競得的Ⅱ-3小區(qū)，建筑面積35614平米，樓面地價達到1842元/建筑平米，加之建安成本、管理成本、銷售成本等，預計該項目的銷售價格不會低于4300元。怡海翠庭的銷售價格在此區(qū)域地段內(nèi)是最高的，多層的起價為3980元，三樓四樓的價格為4560元。小高層為3280元起價，層差價為100元，頂層復式為4800元/平米。平均銷售價格為4100元。明年將有望突破5

3、000元大關(guān)，并于5500元左右收盤。碧海綠洲的高層起價為3100元，層差價100-200元，9層為4300元，頂層最高價位為5900元。小高層起價為3100元，層差價100元，9層價格為4000元。小區(qū)平均銷售價格約為4000元。高層海景的產(chǎn)品優(yōu)勢及價格成正比，且在實際銷售中出貨較快，其價格已處于高位運行。碧海云天當期的高層銷售起始價2950，8層為4580元，中間單元頂層的價位為5000元，平均銷售價格約為4000元。從戶型上來看，此區(qū)域的戶型結(jié)構(gòu)以中高檔為主，這一區(qū)域的主要戶型面積集中在120-160平米之間，這個戶型區(qū)域占到總

4、量的70%，其次為90-120平米的中小戶型，約占15%。開發(fā)區(qū)一線海景市場小結(jié)：戶型碧海云天僅存少量90余平米的房間，碧海綠洲最小面積為116平米，怡海翠庭最小面積為124平米，在這個面積之間的戶型主要為大兩房兩廳為主；140平米以上的主要為三房兩廳結(jié)構(gòu)，明衛(wèi)采光。區(qū)內(nèi)消費者——開發(fā)區(qū)本地消費者，主要為民營企業(yè)高層管理人員，擁有自己的企業(yè)，或在企業(yè)中擁有股份的參股人員；外企高級管理人員，主要為韓、日、臺灣等外籍人士，因工作需要，選擇在此區(qū)域買房者居多。此類人群約占總量的50%左右。煙臺市區(qū)消費者，市區(qū)收入較高群體，在考慮賣房時注重品

5、質(zhì)和檔次，但因東郊房價較高，所以退而求其次，在這個區(qū)與選擇相同品質(zhì)的房屋，價格則可以便宜30%以上。此類人群約占總數(shù)的20%左右。區(qū)外消費者，蓬萊、長島、棲霞等地也是主要的消費群體之一，在選房時主要考慮離煙臺更為便利的地理條件，購房者主要為有車群體。此類人群約占總量的15%。外地消費者，主要為內(nèi)陸城市購房者，看中的是這里怡人的環(huán)境和豐富的海景資源。外地主要消費區(qū)域為：河北，山西、北京、內(nèi)蒙等省市。此類人群約占總量的15%。開發(fā)區(qū)一線海景市場小結(jié)小結(jié)：成交客戶開發(fā)區(qū)一線海景市場小結(jié)小結(jié)：成交客戶本區(qū)域住宅項目均為中高檔，在檔次上有別于其

6、它區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，35-45歲之間的購買者是一個集中年齡段，占到總數(shù)的60%以上。開發(fā)區(qū)一線海景市場總結(jié)：開發(fā)區(qū)一線海景板塊已經(jīng)成為繼萊山區(qū)濱海中路之后的又一大黃金海岸板塊，環(huán)境和海景資源均是該項目成為煙臺海岸線上獨一無二的板塊。并因開發(fā)區(qū)強勁的經(jīng)濟發(fā)展實力及稀缺景觀資源造成后續(xù)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)向著高檔方向前進。市場及客戶將會越來越理性，更注重基于景觀價值的綜合性比整體價格將繼續(xù)走高，并于6500元左右形成市場拐點二線海景板塊，主要區(qū)域為黃河路以南，長江路以北區(qū)域。代表性的樓盤有星?；▓@、三和星?；▓@、寧海小區(qū)、靜海小區(qū)（陽光海岸）等。

7、在此類區(qū)域內(nèi)，主力面積仍然集中在120-150平米之間，約占總量的50%，100平方米左右的戶型增多，約占總量的40%左右，150平米以上的戶型較少，約占10%左右；三線海景板塊主要位于長江路以南，金沙江路以北區(qū)域，當前主要在售樓盤有陽光嘉園、金域河畔、海天花園、海瀾花園等。在這一區(qū)域內(nèi)，120-140平米之間的戶型，約占總量的40%，90-120平方米左右的戶型增多，約占總量的50%左右，150平米以上的戶型較少，約占10%左右。戶型主要區(qū)間為90-100，120-130。戶型結(jié)構(gòu)主要以兩居室為主，全明設(shè)計，大開間、小進深，室內(nèi)空間

8、區(qū)分合理，衛(wèi)生間采光好。開發(fā)區(qū)市場小結(jié)：一、二、三線項目的價格及戶型與景觀成正比一、二、三線項目的成交客戶構(gòu)成以一線為最全面、層次也最高一線項目產(chǎn)品均以中大戶型為主，供應(yīng)產(chǎn)品較單一，同質(zhì)化的同時也規(guī)避部分需求·怡海翠庭·