我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性及制約因素論文

《我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性及制約因素論文》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。

1、我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性及制約因素論文..內(nèi)容摘要:本文從宏觀環(huán)境、微觀基礎(chǔ)和政府推動(dòng)三個(gè)方面分析了我國(guó)當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性,并從六個(gè)不同的視角詳細(xì)分析了我國(guó)當(dāng)前推進(jìn)房地產(chǎn)證券化所面臨的制約因素。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)證券化可行性制約因素房地產(chǎn)證券化是國(guó)際金融發(fā)展的趨勢(shì),也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。我國(guó)的房地產(chǎn)證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產(chǎn)投資券”,2005年4月,中國(guó)人民銀行正式批準(zhǔn)中國(guó)建設(shè)銀行開(kāi)展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù),從而邁出我國(guó)進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)證券化的關(guān)鍵性一步。我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性(一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境

2、日趨成熟1.國(guó)際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)。自從1930年美國(guó)政府二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)開(kāi)拓以來(lái),各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。2.土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入,用地單位或居民逐步擁有了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),通過(guò)承租國(guó)有土地,補(bǔ)交土地出讓金的方式擁有了土地使用權(quán)。同時(shí),住房制度的改革使居民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步擁有了住房的所有權(quán),為土地和房屋的抵押開(kāi)辟了道路,也為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件,..為推廣房地產(chǎn)證

3、券化做了積極的準(zhǔn)備。3.快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看,我國(guó)金融體制改革不斷深化,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好,發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年保持了7.5%以上的增長(zhǎng)率,為房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一個(gè)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2003年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)投資增速快速下降,但房地產(chǎn)投資額一直處于上升趨勢(shì),總體上呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征。同時(shí),國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象,自2001年以來(lái)連續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策,繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范發(fā)展的金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。(二)初步具備實(shí)施

4、房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)1.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場(chǎng)化改革以后,城鎮(zhèn)居民長(zhǎng)期被抑制的住房需求逐步釋放,投資性的需求在增長(zhǎng)。但從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給上看,現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開(kāi)發(fā)資本,銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式均有一定局限性,只有推行房地產(chǎn)證券化,在金融市場(chǎng)上直接向社會(huì)大眾融資,才能較好地解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金短缺的矛盾。房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域滿(mǎn)足單位和個(gè)人的消費(fèi)需要,龐大的住房消費(fèi)市場(chǎng)的資金來(lái)源不可能依靠國(guó)家財(cái)政,也不可能完全依靠銀行,住房消費(fèi)的直接融資勢(shì)在必行,推行房產(chǎn)證券化

5、成為一種必然。2.住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。住房抵押貸款是最容易進(jìn)行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,其原始債務(wù)人信用較高,資金流動(dòng)性穩(wěn)定,安全性高,各國(guó)的資產(chǎn)證券化無(wú)不起源于住房抵押貸款證券化。而我國(guó)隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來(lái),住房抵押貸款不斷上升已經(jīng)初步形成規(guī)模。3.龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體。我國(guó)居民擁有大量?jī)?chǔ)蓄。2005年3月末,我國(guó)人民幣儲(chǔ)蓄存款余額12.9萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)15.5%,這樣一個(gè)擁有大量結(jié)余資金的群體,將為房地產(chǎn)證券化及其上市創(chuàng)造一個(gè)必要的市場(chǎng)環(huán)境。首先,證券可以根據(jù)需要以一定的面額等額分割,可以用較小的數(shù)額

6、表現(xiàn),房地產(chǎn)證券化的實(shí)施將大大降低資金進(jìn)入的“門(mén)檻”。其次,房地產(chǎn)證券不僅可以使投資者享受資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)動(dòng)所產(chǎn)生的增值回報(bào),在有價(jià)證券代表有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(如持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)收益憑證)的情況下,這筆資金可以根據(jù)需要轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的實(shí)物消費(fèi)。4.走向規(guī)范的資本和證券市場(chǎng)。以買(mǎi)賣(mài)發(fā)行各種債券和股票的資本市場(chǎng)在我國(guó)已形成基本框架,資本市場(chǎng)的發(fā)展不僅為房地產(chǎn)證券提供了市場(chǎng)規(guī)模,也因資本市場(chǎng)證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。我國(guó)的證券市場(chǎng)也已初具規(guī)模,形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場(chǎng)和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)和系統(tǒng)為代表的證券交易市

7、場(chǎng),并且交易的容量和輻射范圍不斷地?cái)U(kuò)大,硬件和軟件均達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平,這就為房地產(chǎn)證券的交易提供了良好的發(fā)展空間。(三)政府的推動(dòng)證券化是一種市場(chǎng)行為,但也離不開(kāi)政府的有力支持。在房地產(chǎn)證券化發(fā)展的初期,我國(guó)政府也極力推動(dòng)住房抵押證券化的發(fā)展。例如,2005年3月,由中國(guó)人民銀行牽頭,發(fā)展改革委、財(cái)政部、建設(shè)部、稅務(wù)總局等十部門(mén)負(fù)責(zé)人共同組成了信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作協(xié)調(diào)小組,在國(guó)務(wù)院直接領(lǐng)導(dǎo)下,具體組織和協(xié)調(diào)信貸資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)工作,分析研究試點(diǎn)工作進(jìn)展情況,討論有關(guān)難點(diǎn)問(wèn)題并商議解決方案。我國(guó)當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的制約因素(一)體制制約房地產(chǎn)證券

8、化是發(fā)達(dá)國(guó)家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物,其基礎(chǔ)是私有制,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的細(xì)分出售正是私有化的集中體現(xiàn)。而我國(guó)所