證券金融其它相關(guān)畢業(yè)論文 我國實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性及制約因素

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1、湖南師范大學(xué)本科畢業(yè)論文考籍號：XXXXXXXXX姓名：XXX專業(yè)：證券金融其它相關(guān)論文題目：我國實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性及制約因素指導(dǎo)老師：XXX二〇一一年十二月十日內(nèi)容摘要:本文從宏觀環(huán)境、微觀基礎(chǔ)和政府推動三個方面分析了我國當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性,并從六個不同的視角詳細(xì)分析了我國當(dāng)前推進(jìn)房地產(chǎn)證券化所面臨的制約因素。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)證券化可行性制約因素房地產(chǎn)證券化是國際金融發(fā)展的趨勢,也是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。我國的房地產(chǎn)證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產(chǎn)投資券”,2005年4月,中國人民銀行正式批準(zhǔn)中國建設(shè)銀行開展住房抵押貸款證券化業(yè)

2、務(wù),從而邁出我國進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)證券化的關(guān)鍵性一步。我國實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性(一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟1.國際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗。自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來,各市場經(jīng)濟(jì)國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國家成熟的經(jīng)驗對我國房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。2.土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入,用地單位或居民逐步擁有了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),通過承租國有土地,補(bǔ)交土地出讓金的方式擁有了土地使用權(quán)。同時,住房制度的改革使居民通過購買公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐

3、步擁有了住房的所有權(quán),為土地和房屋的抵押開辟了道路,也為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件,為推廣房地產(chǎn)證券化做了積極的準(zhǔn)備。3.快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和金融市場是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從整個國家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看,我國金融體制改革不斷深化,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好,發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年保持了7.5%以上的增長率,為房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一個穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2003年以來,我國房地產(chǎn)投資增速快速下降,但房地產(chǎn)投資額一直處于上升趨勢,總體上呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征。同時,國家針對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象,自2001年以來連續(xù)出臺了一系列促進(jìn)金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政

4、策,繁榮的房地產(chǎn)市場和規(guī)范發(fā)展的金融市場為房地產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。(二)初步具備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)1.房地產(chǎn)市場存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場化改革以后,城鎮(zhèn)居民長期被抑制的住房需求逐步釋放,投資性的需求在增長。但從房地產(chǎn)市場供給上看,現(xiàn)在我國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本,銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式均有一定局限性,只有推行房地產(chǎn)證券化,在金融市場上直接向社會大眾融資,才能較好地解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾。房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域滿足單位和個人的消費(fèi)需要,龐大的住房消費(fèi)市場的資金來源不可能

5、依靠國家財政,也不可能完全依靠銀行,住房消費(fèi)的直接融資勢在必行,推行房產(chǎn)證券化成為一種必然。2.住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。住房抵押貸款是最容易進(jìn)行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,其原始債務(wù)人信用較高,資金流動性穩(wěn)定,安全性高,各國的資產(chǎn)證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來,住房抵押貸款不斷上升已經(jīng)初步形成規(guī)模。3.龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體。我國居民擁有大量儲蓄。2005年3月末,我國人民幣儲蓄存款余額12.9萬億元,同比增長15.5%,這樣一個擁有大量結(jié)余資金的群體,將為房地產(chǎn)證券化及其上市創(chuàng)造一個必要的市

6、場環(huán)境。首先,證券可以根據(jù)需要以一定的面額等額分割,可以用較小的數(shù)額表現(xiàn),房地產(chǎn)證券化的實(shí)施將大大降低資金進(jìn)入的“門檻”。其次,房地產(chǎn)證券不僅可以使投資者享受資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)動所產(chǎn)生的增值回報,在有價證券代表有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(如持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)收益憑證)的情況下,這筆資金可以根據(jù)需要轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的實(shí)物消費(fèi)。4.走向規(guī)范的資本和證券市場。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架,資本市場的發(fā)展不僅為房地產(chǎn)證券提供了市場規(guī)模,也因資本市場證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。我國的證券市場也已初具規(guī)模,形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場和上海

7、、深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)為代表的證券交易市場,并且交易的容量和輻射范圍不斷地擴(kuò)大,硬件和軟件均達(dá)到國際先進(jìn)水平,這就為房地產(chǎn)證券的交易提供了良好的發(fā)展空間。(三)政府的推動證券化是一種市場行為,但也離不開政府的有力支持。在房地產(chǎn)證券化發(fā)展的初期,我國政府也極力推動住房抵押證券化的發(fā)展。例如,2005年3月,由中國人民銀行牽頭,發(fā)展改革委、財政部、建設(shè)部、稅務(wù)總局等十部門負(fù)責(zé)人共同組成了信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作協(xié)調(diào)小組,在國務(wù)院直接領(lǐng)導(dǎo)下,具體組織和協(xié)調(diào)信貸資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)工作,分析研究試點(diǎn)工作進(jìn)展情況,討論有關(guān)難點(diǎn)問題并商議解決方案。我國

8、當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的制