安陽安東新區(qū)項目前期策劃思路

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1、安東新區(qū)項目前期策劃思路名都地產(chǎn)專業(yè)機構2008/7/231目錄一、中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢二、安陽城市概況三、安陽房地產(chǎn)概況四、項目尺度分析五、項目物業(yè)發(fā)展構想六、項目營銷推廣思路七、結(jié)束語2第一部分中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢3中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征和發(fā)展趨勢中國房地產(chǎn)市場將保持以接近8%的速度繼續(xù)增長住宅市場是房地產(chǎn)市場增長的主要來源，城市中高檔住宅有較大的發(fā)展?jié)摿ψ≌南M已從“以集團購買為主導”向“以個人購買為主導”轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)本身的特征和市場存在的制約因素是市場一體化的主要阻礙因素隨著更多房地產(chǎn)企業(yè)實行“異地擴張”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)市場的競爭日益激

2、烈4中國固定資產(chǎn)投資年均以8%的速度增長，其中60%以上用于開發(fā)建設固定資產(chǎn)投資的增長：1995~2004[10億元]固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(2004)[10億元]14.8%8.8%13.9%5.1%8%p.a.1879.3400.6設備采購建設工程及安裝其它705.3合計:2985.35住宅市場是中國房地產(chǎn)市場的主導，其中城市住宅是房地產(chǎn)市場增長的主要驅(qū)動力房產(chǎn)供應量：1999~2004[億平方米]城市住宅是過去房地產(chǎn)市場增長的主要來源，隨著中國的城市化進程和經(jīng)濟的發(fā)展，城市住宅將仍然是增長的主要驅(qū)動力農(nóng)村住宅的供應量增長主要受農(nóng)民收入的限制

3、而較為緩慢非住宅市場增長緩慢，市場基本處于供過于求的局面，新一輪的高增長的到來將仍然需要比較長的時間房產(chǎn)供應量的趨勢+6.5%p.a.城市住宅農(nóng)村住宅非住宅14.616.216.617.118.720.31)+8.5%+12.7%+6.0%+3.5%6中國的城市化進程將帶動房地產(chǎn)的持續(xù)增長...中國10年的城市化率的變化[%]中國10年的新增住宅建設面積[億平方米]7流動人口的增長流動人口是指在目前中國人口管理體制下長期“人房分離”的人口隨著中國經(jīng)濟結(jié)構的變化，我國的人口流動率將進一步上升，對經(jīng)濟的發(fā)展有著積極的促進作用預計到2010年，我

4、國流動人口將從8000萬增長到1.5億，每年需開發(fā)建設3000萬平方米以上的相應房屋才能滿足需要消費結(jié)構的變化消費支出大幅度提高，恩格爾系數(shù)明顯下降，居住占消費支出的比例由4.3%上升到9.4%消費重心開始轉(zhuǎn)移，對“住和行”的需求明顯上升，出現(xiàn)大量的二次購房者來改善自身的居住環(huán)境，人均居住面積逐步上升，如果從目前的16.3平方米增加到國家設定的目標：2010年人均19平方米，每年需要新建住宅33億平方米國家政策住宅產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展有很強的誘發(fā)作用，可以帶動建材、冶金、紡織、化工、森工、機械等50多個行業(yè)的發(fā)展，對我國GDP的貢獻最高可達到

5、10%，政府對待住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度是積極和樂觀的取消福利分房，實現(xiàn)貨幣化分房，開放住房二級市場，以抵押信貸擴大長期住房消費等政策都有利于住宅產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展流動人口增長，消費結(jié)構的變化都不斷刺激住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及其他50多個相關行業(yè)的發(fā)展8高檔住宅市場在過去5年中顯示出穩(wěn)定增長的勢頭，廣東、北京和上海是主要的市場別墅，高檔公寓的銷售增長[百萬平方米]高檔住宅市場的組成(2006)[百萬平方米]廣東其它上海北京+15%p.a.2.520.890.550.3942%總計:4.369房地產(chǎn)開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和

6、內(nèi)陸地區(qū)2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額按地區(qū)分[萬億元]房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率按地區(qū)分[2001–2004年]廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它10越來越多的家庭進入高收入階層，帶動了中高檔住宅需求的增長居民家庭月收入結(jié)構分類[元]3000-5000<3000概括在中國最大的三個城市，超過130萬個的家庭月收入超過8000元5000-80008000-10000>1000011.394.914.192.291.31上海北京廣州總計高收入家庭家庭總戶數(shù)[百萬]11房地產(chǎn)行業(yè)具有高風險和高收益并存的特點，吸引了大量資本的流入因而市場競爭具有更大的不

7、確定性進入壁壘低房地產(chǎn)行業(yè)普遍采取預售樓花的形式，啟動資金的要求并不是很高，基本上3000萬人民幣即可以啟動一個房地產(chǎn)項目，因此也吸引了大量資本的投入，造成產(chǎn)業(yè)集中度低和許多不規(guī)范、不合法的現(xiàn)象發(fā)生融資要求高由于房地產(chǎn)項目投資較大，而且收益率較高，運用銀行的貸款是非常重要的，尤其運作多個項目時，資金壓力更大，建立完善的融資渠道和體系是許多房地產(chǎn)公司努力的目標高收益目前住宅可以分為安居房、經(jīng)濟適用房、精品住宅、豪宅等等，很多企業(yè)重點在經(jīng)濟適應房和精品住宅等細分市場發(fā)展，稅后利潤可以超過20%，甚至更高，自有資金投資回報率可以超過100%。風險

8、高由于周期長，當樓盤開始銷售時，市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，風險很大，因此速度對于房地產(chǎn)企業(yè)非常重要由于房地產(chǎn)項目投資巨大，而且很多企業(yè)采用滾動開發(fā)的方式，一個項目失敗有可能導致整個