投資收益分析范文

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1、WORD格式可編輯第七章投資收益分析一.成本預(yù)測(cè)依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項(xiàng)目總投資8.68億元，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng)目總成本(萬(wàn)元）單位成本說(shuō)明一、土地成本31,3941,046土地方補(bǔ)償費(fèi)22,470749總用地525畝，每畝42.8萬(wàn)元;地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線設(shè)施拆遷合作方補(bǔ)償費(fèi)1,00033與合作方初步確定。出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬(wàn)平

2、米)，評(píng)估價(jià)約800元/平米,應(yīng)按17%計(jì)算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計(jì)56元/平米大市政配套費(fèi)5,033168建筑面積18萬(wàn)平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來(lái)水25、道路及其他45元/平米交易費(fèi)472評(píng)估值的0.21%契稅88429土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和的3%5,205173專業(yè)技術(shù)知識(shí)共享WORD格式可編輯二、開發(fā)前期費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1,19040報(bào)批報(bào)建費(fèi)3,752125三通一平費(fèi)1224場(chǎng)地具備道路場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬(wàn)元臨電92萬(wàn)元.臨時(shí)設(shè)

3、施費(fèi)1425臨時(shí)圍墻31萬(wàn)/臨時(shí)辦公室50(裝修)/臨時(shí)圍板61萬(wàn)三、主體工程費(fèi)28,500950新城東區(qū)多層簽約價(jià)827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項(xiàng)目按860元/平米考慮;另考慮20套樣板間500萬(wàn)、考慮提高建造檔次2200萬(wàn),折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)11,943398給排水系統(tǒng)費(fèi)1,89163供暖系統(tǒng)費(fèi)3,416114含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米；室外燃?xì)庀到y(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)

4、28元/平米、灶表費(fèi)3元/平米；室外高低壓3,353112室外消防系統(tǒng)923室外智能系統(tǒng)67122專業(yè)技術(shù)知識(shí)共享WORD格式可編輯道路及廣場(chǎng)76325新城此項(xiàng)造價(jià)約為45.27元/平方米.綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)2037工程費(fèi)的2%。五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計(jì)方案的不同而不同環(huán)境設(shè)計(jì)1615環(huán)境工程總造價(jià)*10%綠化建設(shè)費(fèi)1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米建筑小品923新城此項(xiàng)造價(jià)約為5.6元/平方米圍墻建造費(fèi)1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米室外照明92

5、3室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項(xiàng)造價(jià)約為6.54元/平方米室外零星設(shè)施923各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,新城此項(xiàng)造價(jià)約為3.15元/平方米六、公建配套費(fèi)1,49550幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米游泳池45015網(wǎng)球場(chǎng)753建造成本及配套物品購(gòu)置,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場(chǎng)為40萬(wàn)兒童游樂(lè)設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,45015專業(yè)技術(shù)知識(shí)共享WORD格式可編輯非營(yíng)業(yè)性公建會(huì)所、居委會(huì)等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米七、直接費(fèi)合計(jì)8

6、0,3062,677八、不可預(yù)見費(fèi)80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費(fèi)1,66455監(jiān)理費(fèi)214萬(wàn)(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(wàn)(20萬(wàn)每月)/利息730萬(wàn)十、開發(fā)成本82,7782,759十一、營(yíng)銷費(fèi)用3,990133銷售收入*3.5%十二、總投資86,7682,892二.稅務(wù)分析天津地區(qū)通過(guò)公司爭(zhēng)取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營(yíng)業(yè)稅20%(區(qū)外項(xiàng)目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營(yíng)業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)

7、惠尚有一定的不確定性，保守測(cè)算，按國(guó)家法定稅率考慮：1、營(yíng)業(yè)稅及附加：銷售收入的5.05%；2、所得稅：稅前利潤(rùn)的33%；3、土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%；即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。三.經(jīng)濟(jì)效益分析專業(yè)技術(shù)知識(shí)共享WORD格式可編輯1.項(xiàng)目總體收益情況：根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷售收入3800114,00

8、0直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤(rùn)71621,475稅后利潤(rùn)48014,388內(nèi)部收益率51.53%銷售凈利率12.62%總投資回報(bào)率16．58%銷售毛利率22.34%獲利指數(shù)1.12資金峰值比例0.06地價(jià)支付貼現(xiàn)比0.88啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)1.68項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002