投資收益與分析

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1、.第七章投資收益分析一.成本預(yù)測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項目總投資8.68億元，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細構(gòu)成如下：項目總成本(萬元）單位成本說明一、土地成本31,3941,046土地方補償費22,470749總用地525畝，每畝42.8萬元;地價中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線設(shè)施拆遷合作方補償費1,00033與合作方初步確定。出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬平米)，評

2、估價約800元/平米,應(yīng)按17%計算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計56元/平米大市政配套費5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來水25、道路及其他45元/平米交易費472評估值的0.21%契稅88429土地補償費/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費5,205173勘察設(shè)計費1,19040報批報建費3,752125三通一平費1224場地具備道路場地平整，按新城標準考慮臨水31萬元臨電92萬元.臨時設(shè)施費1425臨時圍墻31萬/臨時辦

3、公室50(裝修)/臨時圍板61萬三、主體工程費28,500950新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮;另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費11,943398給排水系統(tǒng)費1,89163供暖系統(tǒng)費3,416114含換熱站建設(shè)費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐房建設(shè)費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元/平米；室外燃氣系統(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費28元/平米、灶表費3元/

4、平米；......室外高低壓3,353112室外消防系統(tǒng)923室外智能系統(tǒng)67122道路及廣場76325新城此項造價約為45.27元/平方米.綜合管網(wǎng)設(shè)計2037工程費的2%。五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計方案的不同而不同環(huán)境設(shè)計1615環(huán)境工程總造價*10%綠化建設(shè)費1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米建筑小品923新城此項造價約為5.6元/平方米圍墻建造費1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城

5、此項造價約為6.54元/平方米室外零星設(shè)施923各種指示牌、標識牌、示意圖等,新城此項造價約為3.15元/平方米六、公建配套費1,49550幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米游泳池45015網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網(wǎng)球場為40萬兒童游樂設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項設(shè)施,非營業(yè)性公建45015會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米七、直接費合計80,3062,677八、不可預(yù)見費80827直接成本*1%九、開發(fā)

6、間接費1,66455監(jiān)理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)成本82,7782,759十一、營銷費用3,990133銷售收入*3.5%十二、總投資86,7682,892二.稅務(wù)分析......天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率

7、考慮：1、營業(yè)稅及附加：銷售收入的5.05%；2、所得稅：稅前利潤的33%；3、土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%；即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。三.經(jīng)濟效益分析1.項目總體收益情況：根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入3800114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤7162

8、1,475稅后利潤48014,388內(nèi)部收益率51.53%銷售凈利率12.62%總投資回報率16．58%銷售毛利率22.34%獲利指數(shù)1.12資金峰值比例0.06地價支付貼現(xiàn)比0.88啟動資金獲利倍數(shù)1.68項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟指標2002年2003年2004年合計結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)48048