2013河源寶晟城項目商業(yè)定位及招商策略報告

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1、2013年4月10日謹(jǐn)呈：河源寶晟投資發(fā)展有限公司河源寶晟城項目商業(yè)定位及招商策略報告本項目工作分兩個階段完成，本報告是第一階段。應(yīng)開發(fā)商要求，將《項目招商策略報告》內(nèi)容提前完成，本報告包括市場調(diào)研、綜合定位及招商策略三部分內(nèi)容：工作成果項目整體工作內(nèi)容第一階段45天營銷目標(biāo)和戰(zhàn)略推廣執(zhí)行營銷活動策招商階段劃分招商流程工作計劃表項目總體定位市場調(diào)研及分析招商策略租金策略合作模式推廣策略案例研究形象定位主題定位客戶定位業(yè)態(tài)定位宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)商圈發(fā)展調(diào)研區(qū)域市場調(diào)研客戶問卷調(diào)研商家需求調(diào)研第二階段工作說明：30天調(diào)研及分析說明：實(shí)地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：…

2、…項目面臨的市場競爭項目客戶需求研究……調(diào)研區(qū)域：河源市區(qū)濱河新區(qū)周邊區(qū)域……商家訪談訪談對象：……未進(jìn)駐商家38家已進(jìn)駐商家5家問卷調(diào)研調(diào)研方式：定向投放和街頭攔訪……針對問題：消費(fèi)偏好消費(fèi)能力消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)者屬性……參考數(shù)據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)庫：……智信恒業(yè)數(shù)據(jù)庫……政府?dāng)?shù)據(jù)庫：河源統(tǒng)計網(wǎng)河源國土資源網(wǎng)河源統(tǒng)計年鑒……相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站：河源房地產(chǎn)信息網(wǎng)贏商網(wǎng)……工作說明：從城市發(fā)展的高度解讀項目背景，對城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、商圈進(jìn)行深度研究，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和有針對性的分析，為項目商業(yè)整體定位提供市場依據(jù)。河源東城·首席時尚中心一個中心，點(diǎn)亮一座城市輝煌>>發(fā)展目標(biāo)>>項目現(xiàn)況>

3、>核心問題>>應(yīng)對思路核心問題1一、項目整體發(fā)展目標(biāo)36萬平米·河源東城·一站式時尚中心——大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國際化的商業(yè)綜合體本項目商業(yè)開發(fā)核心目標(biāo)在于確立項目整體形象的突破和拔高，深挖項目10萬平米商業(yè)價值，奠定區(qū)域商業(yè)中心的核心地位，并對住宅銷售形成帶動，為公司積累商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大開發(fā)品牌影響力。拔高整體價值和形象帶動住宅銷售積累商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)培養(yǎng)豐富開發(fā)品牌突破現(xiàn)有格局全新定位破位二、項目面臨的核心問題項目診斷10萬平米總商業(yè)體量規(guī)模大，具有規(guī)模效應(yīng)商業(yè)全部為裙商，且商業(yè)主體工程已經(jīng)完工，定制化可能性小，不利于招商工作所在片區(qū)人口偏少，提振商

4、家信心難度較大前期缺乏清晰定位，商業(yè)價值挖掘不夠，目前進(jìn)駐商家經(jīng)營狀況一般項目現(xiàn)況二、項目面臨的核心問題“位于城市發(fā)展的主動脈，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體”企業(yè)品牌核心問題4維分析模型區(qū)域明顯缺乏商業(yè)氛圍，當(dāng)前人氣導(dǎo)入有限，需要細(xì)心培養(yǎng)、引導(dǎo)。整體定位不清晰，主題性不強(qiáng)，對客戶吸引力有限。宣傳力度較弱，形象輸出渠道缺少，客戶關(guān)注度較低。項目目前影響力有限，暫時無法通過品牌資源提升商業(yè)經(jīng)營能力。區(qū)域氛圍營銷推廣項目定位項目診斷外部空間環(huán)境經(jīng)濟(jì)背景產(chǎn)業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境各利益方需求消費(fèi)者需求商家需求發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境商圈界定地塊商業(yè)

5、價值商業(yè)SWOT分析案例研究百事達(dá)·喜薈城COCOPark商業(yè)定位定位研究業(yè)態(tài)研究招商策略三、問題應(yīng)對邏輯說明：2外部環(huán)境分析>>城市宏觀分析>>城市產(chǎn)業(yè)分析>>城市商業(yè)格局研究>>外部環(huán)境總結(jié)客家古邑萬綠河源粵北生態(tài)文化名城城市名片中國綠色經(jīng)濟(jì)十佳城市最具發(fā)展?jié)摿鹑谏鷳B(tài)市中國十大特色休閑城市中國優(yōu)秀旅游城市國家園林城市國家信息化試點(diǎn)城市國家電子信息產(chǎn)業(yè)基地廣東省文明城市等國家衛(wèi)生城市一、城市宏觀分析→河源位置：河源市位于廣東省東北部，東江中上游，是客家人的主要聚居地之一。東江自北向南流經(jīng)市區(qū)，新豐江從西向東繞城而過，兩江在市區(qū)東面交匯，城市三面環(huán)水。下轄一區(qū)

6、五縣，常住人口300萬?！鷳?zhàn)略要地，樞紐城市：河源作為廣東東北門戶城市，占據(jù)三省通衢戰(zhàn)略位置，成為粵東北樞紐型城市?！槿浅鞘腥夯洷焙诵慕M團(tuán)：河源市距廣州198公里、距深圳163公里、距東莞183公里、距汕頭396公里。是珠三角粵北組團(tuán)核心城市之一。1、河源城市概況河源200公里內(nèi)暢達(dá)廣、深；作為珠三角城市群的核心城市之一，生態(tài)資源豐富，已經(jīng)成為珠三角后花園名城之一，并占據(jù)戰(zhàn)略樞紐位置。一、城市宏觀分析河源是珠三角東北區(qū)向北往贛閩方向拓展的重要發(fā)展軸，是承接廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移核心區(qū)域。一、城市宏觀分析2、區(qū)位及交通河源已成為粵東北陸路交通樞紐，是連接珠三角與長三角的

7、“黃金通道”和橋頭堡。陸路交通：河惠高速、河梅高速、粵贛高速、廣河高速及未來汕昆高速、大廣高速匯集河源交通網(wǎng)；205國道、105國道貫通全市；鐵路交通：南北大動脈京九鐵路貫穿、廣梅汕鐵路并軌；航空交通：白云國際機(jī)場河源城市候機(jī)樓于2012年12月28日正式開通，實(shí)現(xiàn)無縫對接。水運(yùn)交通：東江水運(yùn)上至龍川，下通惠州、東莞、廣州。河源火車站粵贛高速汕湛（廣河）高速河惠高速京九鐵路205國道河梅高速本案一、城市宏觀分析河源國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，發(fā)展速度在粵北區(qū)域乃至廣東全省均處于前列。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢反映出城市經(jīng)濟(jì)活力和前景，是城市商業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。3、經(jīng)濟(jì)概況一

8、、城市宏觀分析2012年