20140501黃岡黃梅城西地塊報告

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1、至湖北省宏威房地產發(fā)展集團有限公司2014年4月黃梅縣城西地塊項目定位報告地塊條件1、項目位置：本項目位于鐵路以西，大勝工業(yè)園以東，黃梅大道以南，屬于城西板塊，是最靠近工業(yè)園區(qū)的一塊宅地，周邊目前無生活配套。2、土地性質：商住用地3、占地面積：占地109.1畝4、項目四至及環(huán)境北：緊鄰黃梅大道。東：現(xiàn)有農居房，在建樓盤學府雅苑，第五小學已建成。南：C4道路。西：大勝工業(yè)園本案地塊基礎條件基礎條件小結地形較方正，北面緊臨城市主道，作為商住地塊，地塊的基礎條件較好。距離城區(qū)僅600米，黃梅大道通行情況良好，至縣城中心僅3分鐘車程。地塊所在區(qū)域半徑1公里

2、范圍內，現(xiàn)有人口總量少，消費力較弱，但有一個在建樓盤和一個安置小區(qū)，且兩個項目均未有大商業(yè)的規(guī)劃，未來將成為本項目的商業(yè)客群。商業(yè)方面本項目需要解決的核心問題處在四線城市的城郊板塊，本項目需要多大的商業(yè)體量？我們要做些什么？——有哪些業(yè)態(tài)可做？每種業(yè)態(tài)要做多少？——我們要成為什么？住宅方面本項目需要解決的核心問題處在認可度不高的城西板塊，本案適合打造怎么樣的產品戶型配比做多少？——哪些人會來買？如何實現(xiàn)貴銷、旺銷？核心定位城市經濟競爭市場本案商業(yè)解讀商業(yè)現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)及面積建議客群定位推廣建議營銷建議產品建議黃梅縣城市規(guī)劃以及未來發(fā)展城市規(guī)劃規(guī)劃采用

3、“南拓西跨，中心疏解，遠期東擴，協(xié)調發(fā)展”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，構建“東居西職，一心三區(qū)”的城市空間結構。1.東居西職規(guī)劃城區(qū)以合九鐵路為分割，形成兩個發(fā)展區(qū)域。鐵路以東主要以居住、行政、文教功能為主，鐵路以西主要以產業(yè)發(fā)展為主。2.一心老城核心區(qū)，規(guī)劃以商業(yè)金融、生活居住為主要功能。3.三區(qū)（1）城北居住、教育區(qū)；（2）城南行政、居住區(qū)；（3）城西工業(yè)區(qū)。1.東居西職規(guī)劃城區(qū)以合九鐵路為分割，形成兩個發(fā)展區(qū)域，鐵路以東主要以居住、行政、文教功能為主，鐵路以西主要以產業(yè)發(fā)展為主。2.一心老城核心區(qū)，規(guī)劃以商業(yè)金融、生活居住為主要功能，對老城進行有機疏散，

4、外遷工業(yè)和行政功能，改造老城面貌，建設高品質的中心商貿區(qū)，打造城區(qū)核心。3.三區(qū)（1）城北居住、教育區(qū)：依托現(xiàn)狀的教育、生態(tài)功能，建設高質量的生活居住和教育功能區(qū)。（2）城南行政、居住區(qū)：規(guī)劃依托行政中心南遷，將行政、文化娛樂、居住等功能集中在城南片區(qū)。將城南片建設成為城市的新興功能區(qū)。（3）城西工業(yè)區(qū)：加強大勝工業(yè)園的建設，發(fā)展城西工業(yè)區(qū)，力爭城區(qū)工業(yè)的重生和發(fā)展。整合老城工業(yè)項目，引導老城區(qū)產業(yè)向城西集中，大力發(fā)展新型工業(yè)化。重點發(fā)展產業(yè)——大勝關山工業(yè)園大勝關山工業(yè)園位于黃梅城區(qū)西郊，北接柳界公路，南至105國道，是黃梅經濟開發(fā)區(qū)“一區(qū)四園”

5、的重要組成部分。該園區(qū)按照建設新城區(qū)的開發(fā)思路和堅持“四高”的建設理念（規(guī)劃高起點、定位高標準、建設高檔次、配套高規(guī)格），并結合城市總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，由湖北省城市規(guī)劃設計院規(guī)劃設計出“五縱九橫”的道路骨架。特別是主干道按一級公路標準設計，融入市政街道要求，實行雨、污分流、道板雙鋪。橫向發(fā)展大道通往城區(qū)，縱向創(chuàng)業(yè)大道連接柳界公路和105國道。建設大園區(qū)，帶動大發(fā)展。黃梅把園區(qū)當作城區(qū)來建，園區(qū)功能定位為提高產業(yè)關聯(lián)度和聚集度，立足紡織服裝、農副產品深加工、機械電子、新型建材四大產業(yè)進行功能分區(qū)，以促進產業(yè)集群發(fā)展。該園區(qū)規(guī)劃面積13.6平方公里

6、，2003年底開工建設，到2010年底，大勝關山工業(yè)園投入已近4億元，建成了發(fā)展大道、創(chuàng)業(yè)大道，拉開了“三縱三橫”的園區(qū)主框架，建成區(qū)面積已達5平方公里，實現(xiàn)了城區(qū)與園區(qū)對接。隨著天鵝湖綜合服務區(qū)、新農村居民小區(qū)的建設進程加快，園區(qū)主框架基本形成，正逐漸成為集工業(yè)集群、生活居住、行政辦公、商業(yè)服務于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)工業(yè)園的有利因素：大勝關山工業(yè)園的建成和投入使用帶動了黃梅當地的經濟發(fā)展，區(qū)域職工人口較大大勝工業(yè)園帶來的大量工作崗位將吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的勞動力。作為最靠近工業(yè)園的樓盤，本案將成為他們日常消費和購房的首選。產業(yè)小結工業(yè)園的不利因素：大量的廠

7、區(qū)入駐將會對周邊環(huán)境造成一定影響。周邊將不會有大量的樓盤，住宅、商業(yè)短期大氛圍難以形成。廠區(qū)工人的消費能力有限，無法支撐起高檔的消費。從目前來看，工業(yè)園區(qū)的現(xiàn)狀對本案的不利因素略大于有利因素城市經濟數據2012年黃梅縣實現(xiàn)生產總值（GDP）132.7億元，按可比價計算，同比增長11.3%。近四年黃梅經濟運行平穩(wěn)，2009-2011年GDP增長速度均保持在14%以上，根據房地產發(fā)展與GDP增速之間的關系來看，黃梅城市化明顯加快，房地產亦進入高速發(fā)展階段。宏觀經濟對房地產發(fā)展提供了有力支撐。房地產發(fā)展與GDP增速之間的關系小于4%4—5%5—8%大于8

8、%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展年度2009201020112012GDP(億元)77.597.7108.5132.7可比增幅1