海安城西地塊提案

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1、職教中心地塊前期定位及營銷策略2010年12月27日前言承蒙貴公司信任我司，予以進(jìn)行項(xiàng)目的初步市場調(diào)查策劃工作。為了最大程度上實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的利潤，同時(shí)保證本策劃方案應(yīng)具備的市場客觀性，我公司特地進(jìn)行了較為深入的市場及項(xiàng)目分析，目的是明確本項(xiàng)目的市場方向，確定本項(xiàng)目的操作方式，盡可能地避免前期項(xiàng)目定位和策劃的失誤。本策劃提案旨在為項(xiàng)目的客群及產(chǎn)品定位，策略性分析，并從中尋找出最佳的入市手法。預(yù)祝本項(xiàng)目開發(fā)及合作圓滿成功！一、海安環(huán)境分析二、海安房地產(chǎn)市場發(fā)展概況三、海安房地產(chǎn)市場環(huán)境分析目錄第二章海安房地產(chǎn)市場分析四

2、、海安商品房銷售情況五、海安商品房競爭分析六、房地產(chǎn)投資情況七、海安縣土地市場分析八、海安房地產(chǎn)市場供需分析九、海安房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測一、概念提煉二、市場定位三、目標(biāo)客戶定位目錄第三章項(xiàng)目營銷策劃方案四、4P4C分析五、資源及人力配置第二章海安房地產(chǎn)市場分析一、海安環(huán)境分析1、城市概括1.1地理位置海安地處蘇中平原，東臨黃海，與如東接壤，南和如皋毗鄰，西通泰興，并與姜堰市相交，北與東臺(tái)市相連。東西直線最長71.1公里，南北最寬39.35公里。通揚(yáng)運(yùn)河橫穿東西，串場河縱貫?zāi)媳?，將海安分為河南、河北、河?xùn)|三個(gè)不同

3、自然區(qū)域。1.2行政區(qū)劃全縣總面積1108平方公里，轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5個(gè)場圃，即：海安鎮(zhèn)、老壩港鎮(zhèn)、角斜鎮(zhèn)、李堡鎮(zhèn)、西場鎮(zhèn)、大公鎮(zhèn)、城東鎮(zhèn)、孫莊鎮(zhèn)、雅周鎮(zhèn)、曲塘鎮(zhèn)、胡集鎮(zhèn)、南莫鎮(zhèn)、白甸鎮(zhèn)、墩頭鎮(zhèn)；省國營海安農(nóng)場、縣蠶種場、縣種畜場、縣魚種場、縣棉花原種場。全縣共有212個(gè)行政村。1.3人口狀況海安人口密度每平方公里近845人，是全國、全省人口最密的縣之一。2008年末全縣總?cè)丝?3.81萬人。戶籍人口（萬人）總戶數(shù)（萬戶）鄉(xiāng)村戶數(shù)（萬戶）城鎮(zhèn)戶數(shù)（萬戶）93.8133.9925.298.71.4交通優(yōu)勢河運(yùn)：地處南

4、通、鹽城、泰州三市交界地區(qū)，通揚(yáng)、通榆運(yùn)河溝通長江、淮河兩大水系。高速：沿海高速從海安東部穿過、規(guī)劃中的溧（陽）海（安）高速公路在海安相交。鐵路：海安火車站集客運(yùn)、貨運(yùn)、機(jī)務(wù)段、編組站為一體，是蘇中地區(qū)最大的二級(jí)編組站，將成為蘇北地區(qū)沿海港口物資集散地，客運(yùn)中轉(zhuǎn)站。2、海安經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況年份GDP（億元）增長率人均GDP（元）增長率2006年177.4216.5%1864018.8%2007年213.5620.3%2257339.3%2008年264.6023.8%2814924.7%2009年31017.1%32

5、10414.0%資料來源：江蘇統(tǒng)計(jì)局海安人均GDP從2006年的18640元增長到2009年的32104元，連續(xù)4年平均增長率約24%。海安GDP由06年的177.42億元增長到09年的310億元，經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r年份第一產(chǎn)業(yè)（億元）增長率第二產(chǎn)業(yè)增長率（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）增長率2006年25.1791.9860.272007年25.702.10%114.6024.59%73.2621.55%2008年29.1013.22%145.1226.63%90.3823.26%2009年34

6、.7019.24%163.0012.32%103.0514.01%資料來源：江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒隨著海安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化改善，二三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。4、固定資產(chǎn)投入概況年份固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）2006年60.7611.492007年87.8514.132008年107.6815.682009年200.6119.53資料來源：江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒海安房地產(chǎn)市場至06年開始進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年上升，2009年投資19.53億，房地產(chǎn)市場活躍。5、人民收入水平年份在崗職工平均工資（元）增長

7、率城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）增長率農(nóng)民純收入（元）增長率2006年19825958147552007年2442223.2%1425519%667013.1%2008年2856417%1640715%751013.4%2009年3340617%1821111%831010.7%資料來源：江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒6、海安房地產(chǎn)市場潛力人均GDP800—130美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段根據(jù)聯(lián)合國75國統(tǒng)計(jì)資料，住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關(guān)系如

8、上表所述，2009年，海安全市人均GDP32104元，可以看出海安住宅發(fā)展處于快速上升階段。二、海安房地產(chǎn)市場發(fā)展概況首先我們來認(rèn)識(shí)一下海安房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展概況及特征，從而能夠?qū)０卜康禺a(chǎn)市場有個(gè)直觀的了解，并試圖發(fā)現(xiàn)一些可能的機(jī)會(huì)。1、總體供求趨向平衡，市場需求旺盛，正快速效釋放中經(jīng)過2009、2010房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，海安房地產(chǎn)市場供求比從1.2（2003-2