凱德置地杭州錢(qián)江新城56#地塊市場(chǎng)研究報(bào)告

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1、凱德置地錢(qián)江新城56#地塊市場(chǎng)研究報(bào)告1目錄Contents1宏觀市場(chǎng)研究2供應(yīng)市場(chǎng)研究3項(xiàng)目定位宏觀經(jīng)濟(jì)分析高檔住宅類(lèi)產(chǎn)品消費(fèi)意愿分析城市規(guī)劃研究區(qū)域規(guī)劃及地鐵規(guī)劃研究杭城酒店式公寓市場(chǎng)杭城高檔公寓市場(chǎng)錢(qián)江新城供應(yīng)市場(chǎng)客戶(hù)定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位4附件補(bǔ)充研究?jī)?nèi)容錢(qián)江新城土地資料錢(qián)江新城項(xiàng)目資料客戶(hù)訪談紀(jì)要2中國(guó)小商品城中國(guó)五金城中國(guó)水晶之鄉(xiāng)中國(guó)珍珠之鄉(xiāng)中國(guó)襪業(yè)之鄉(xiāng)中國(guó)襯衫之鄉(xiāng)中國(guó)領(lǐng)帶之鄉(xiāng)中國(guó)制筆之鄉(xiāng)中國(guó)輕紡城中國(guó)花木之鄉(xiāng)小家電低壓電器浙江省塊狀經(jīng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)明顯，2001年時(shí)全省超億元產(chǎn)值的區(qū)塊有519個(gè)，10—50億元的118個(gè)，50-100億元的有26個(gè)，100億元以上的有

2、3個(gè)，民間資本雄厚。2007年浙江省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20574元，農(nóng)村居民人均純收入8265元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)7年、農(nóng)村居民人均純收入連續(xù)23年列全國(guó)各省區(qū)第一位。2007年中國(guó)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)中杭州企業(yè)有59家，同時(shí)眾多浙江私企老板正把家或事業(yè)搬至杭州。觀點(diǎn)：浙江民間資本充裕，浙江人經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)，本項(xiàng)目位于杭州未來(lái)CBD核心位置，地塊稀缺性不言而喻，投資潛力巨大。對(duì)于眾多精通生意的浙江人來(lái)說(shuō)具有很大的吸引力。宏觀市場(chǎng)研究MacroeconomicsMSDC宏觀經(jīng)濟(jì)分析32005年杭州中小企業(yè)發(fā)展情況2007年末，浙江全省人口為5060萬(wàn)；當(dāng)年城鄉(xiāng)居民人均存款2.25萬(wàn)元

3、，家庭戶(hù)均存款為6.75萬(wàn)元。以目前中國(guó)財(cái)富分布特點(diǎn)測(cè)算：全省約有2.7萬(wàn)戶(hù)家庭存款達(dá)到1727萬(wàn)元。注：中型企業(yè)是指企業(yè)人數(shù)為500人以上，年銷(xiāo)售額為3000~30000萬(wàn)的企業(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源:《2006年浙江省中小企業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)來(lái)源：《2007浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒》杭州中小企業(yè)99.9%為民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)。省會(huì)的資源優(yōu)勢(shì)，較為寬松的政策優(yōu)勢(shì)，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。IT等新興行業(yè)正不斷的創(chuàng)造著財(cái)富的神話(huà)。宏觀市場(chǎng)研究MacroeconomicsMSDC宏觀經(jīng)濟(jì)分析4高檔住宅類(lèi)產(chǎn)品消費(fèi)意愿分析為規(guī)避持續(xù)上漲的CPI和較低的銀行利率所帶來(lái)的資產(chǎn)負(fù)增長(zhǎng)，越來(lái)越多的人選擇購(gòu)買(mǎi)黃金和投資房產(chǎn)來(lái)保值

4、增值。人民幣的不斷升值，給外貿(mào)企業(yè)帶來(lái)了不小的壓力，部分外貿(mào)企業(yè)控制了擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金，而有了較多的閑錢(qián)來(lái)投資。另外符合政策要求的外籍人士，也將會(huì)一改往常租房的慣例，選擇購(gòu)房置業(yè)，期望坐享人民幣升值和房子升值所帶來(lái)的雙重收益。宏觀市場(chǎng)研究MacroeconomicsMSDC52007年受牛市及地鐵開(kāi)工等因素影響，成交量達(dá)到58013套，較2006年增加一倍（一部分原因是小戶(hù)型放量增加），成交均價(jià)達(dá)到10949元/平方米（含余杭區(qū)）創(chuàng)歷史之最。從季度看起伏較大，但價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，體現(xiàn)了市場(chǎng)投資和投機(jī)成份比較多的特點(diǎn)。2008年1月~3月，已成交套6057套，成交均價(jià)持續(xù)上漲達(dá)到1151

5、5元/平方米，消費(fèi)需求依然旺盛。?宏觀市場(chǎng)研究MacroeconomicsMSDC高檔住宅類(lèi)產(chǎn)品消費(fèi)意愿分析6城市發(fā)展：從西湖時(shí)代跨向錢(qián)塘江時(shí)代。在新一輪城市規(guī)劃中，杭州的城市發(fā)展將由圍繞西湖建設(shè)發(fā)展的“西湖時(shí)代”跨入以錢(qián)塘江為依托，跨江、沿江發(fā)展的“錢(qián)塘江時(shí)代”網(wǎng)格化組團(tuán)式布局。形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”的開(kāi)放式空間結(jié)構(gòu)。一主三副：主城、江南城、臨平城和下沙城組成。雙心：湖濱、武林廣場(chǎng)地區(qū)的旅游商業(yè)文化服務(wù)中心；臨江地區(qū)的錢(qián)江北岸城市新中心、錢(qián)江南岸遠(yuǎn)景城市商務(wù)中心。雙軸：東西向以錢(qián)塘江為軸線(xiàn)的城市生態(tài)軸南北向以主城與江南城為軸線(xiàn)的城市發(fā)展軸。城市規(guī)劃觀點(diǎn)：

6、錢(qián)江新城定位于為未來(lái)城市新中心，政策支持、資金投入、公建設(shè)施投入是杭州所有區(qū)域中最大的，未來(lái)5~10年新城面貌將發(fā)生極大變化。本項(xiàng)目核心價(jià)值將進(jìn)一步顯現(xiàn)。宏觀市場(chǎng)研究MacroeconomicsMSDC7運(yùn)河區(qū)塊核心區(qū)塊望江區(qū)塊以整合現(xiàn)狀為主是量開(kāi)發(fā)為輔，并預(yù)留10%農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。是杭州未來(lái)的政治、文化中心區(qū)和中央商務(wù)區(qū)。中心區(qū)域?yàn)樯铣菂^(qū)行政中心。沿江地塊為高檔住宅區(qū)。錢(qián)江新城規(guī)劃15.8平方公里用地，整體規(guī)劃為“一心雙翼”，一心是指核心區(qū)塊，雙翼是指運(yùn)河區(qū)塊和望江區(qū)塊：本項(xiàng)目位于核心區(qū)塊的核心位置，周邊用地規(guī)劃以商業(yè)和辦公為主，住宅用地較少，住宅類(lèi)產(chǎn)品具有稀缺性和長(zhǎng)線(xiàn)投資價(jià)值

7、。宏觀市場(chǎng)研究MacroeconomicsMSDC區(qū)域規(guī)劃8錢(qián)江新城核心區(qū)塊即中央商務(wù)區(qū)占地面積3.29平方公里,可建建筑面積約為650萬(wàn)平方米。核心區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：雙軸、雙核、兩帶、七片。主軸線(xiàn)：以中央公園、市民中心、杭州大劇院和國(guó)際會(huì)議中心等文化建筑構(gòu)成核心區(qū)的主軸線(xiàn)。次軸線(xiàn)：沿富春江路構(gòu)成核心區(qū)以商務(wù)、濱河休閑活動(dòng)功能為主的發(fā)展次軸線(xiàn)。七片區(qū)：結(jié)合城市主次干道將規(guī)劃區(qū)劃分成相對(duì)獨(dú)立的七個(gè)片區(qū)，包括四個(gè)商務(wù)辦公片區(qū)、兩個(gè)居住片區(qū)和一個(gè)會(huì)展片區(qū)。兩帶：兩條楔型綠帶穿