五礦地產(chǎn)—龍湖灣西湖苑別墅營銷策劃報(bào)告

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1、五礦地產(chǎn)—龍湖灣西湖苑營銷策劃報(bào)告五礦做別墅當(dāng)然不一樣央企自有央企的氣度當(dāng)然不會(huì)用擴(kuò)音器吶喊浮淺的華貴當(dāng)然不會(huì)用留聲機(jī)重復(fù)別人的口號(hào)世界500強(qiáng)自在視野的高處五礦做別墅五礦給這座城市留下印記寂靜的天空下我們像屋頂一樣沉默沉默到寂寞期待樹影劃過的天空大自然的家不寂寞的別墅概念推售定位市場找趨勢找機(jī)會(huì)找問題定市場定目標(biāo)定價(jià)值給項(xiàng)目一個(gè)騰飛翅膀一切盡在掌握的未來市場篇這個(gè)市場向哪走這個(gè)市場留下了怎樣的空間這個(gè)市場我們憑什么抓住是黎明，還是黃昏他們說，世道變了宏觀經(jīng)濟(jì)改變了地產(chǎn)市場的性格2008年中國經(jīng)濟(jì)感冒了2007年

2、底2008年初通貨膨脹指數(shù)增長率大大高出通貨膨脹預(yù)警警界線。溫和結(jié)構(gòu)性通脹已有向全局性通脹蔓延的趨勢。在這樣一個(gè)危機(jī)中國整體經(jīng)濟(jì)安全的形勢面前，緊縮的貨幣政策以及持續(xù)的加息動(dòng)作，對(duì)投資類行業(yè)的負(fù)面影響極大，但不得不說，在經(jīng)濟(jì)形勢呈現(xiàn)明朗之前，相關(guān)抑制投資政策將持續(xù)地產(chǎn)行業(yè)突然之間好象在爬坡媒體帶領(lǐng)大家唱一首叫做悲觀的歌普通自住群體受貸款利率以及二套房政策的大壓，消費(fèi)欲望被迅速抑制，而從今年處開始蔓延全國的地產(chǎn)行業(yè)頹勢又打壓了投資人群對(duì)投資地產(chǎn)的信心。金融政策的緊縮和股市的持續(xù)低迷同時(shí)加重了開發(fā)企業(yè)的資金壓力。資金

3、鏈緊繃，回款又受市場低迷影響。在這個(gè)時(shí)刻，媒體、專家對(duì)地產(chǎn)市場的唱衰又加大了市場的觀望。宏觀經(jīng)濟(jì)安全之前，中央政府不會(huì)出手救市即使在南京，曾經(jīng)排著隊(duì)的消費(fèi)者，也少了1月份住宅價(jià)格相比去年12月份下降0.1%3月份住宅價(jià)格比2月下降0.8%4月份住宅價(jià)格比3月份上升1%5月份住宅價(jià)格比3月份下降0.1%6月份，南京房市嚴(yán)重萎靡，銷量下降，整體房價(jià)也有浮動(dòng)下降幅度達(dá)四成2007年1-6月南京全市成交量為473.26萬平米2008年1-6月南京全市成交量為267.55萬平米過去，四種消費(fèi)者，一起撐起旺市的天空投資者剛性

4、需求改善居住超前消費(fèi)剛性需求繼續(xù)著，有時(shí)還猶豫這個(gè)市場向下走，2009年也許都不是盡頭，我們要不要悲觀？不用那么悲觀對(duì)于五礦而言這其實(shí)是另一場這是一次改寫市場格局的機(jī)會(huì)，需求依然強(qiáng)勁只是變的更加理性。在這樣的市場里，誰站的更高，誰將成為市場的領(lǐng)軍盛宴別墅沒問題別墅，在別處這里是桃源別墅從來不是投機(jī)者的樂園別墅也許是身份的象征，也許是土地的象征，但從來不是暴利的象征別墅也很少引發(fā)恐慌性的提前購買行為，在消費(fèi)者看來，別墅的生活代表的是另一種生活的狀態(tài)別墅的消費(fèi)群體一直在擴(kuò)大別墅從富豪的標(biāo)榜，到富裕階層的領(lǐng)地，再到新知

5、階層的生活夢。人們對(duì)于別墅的夢想從未減少，反而因?yàn)槭杖氲目焖僭鲩L而不斷放大別墅用地的稀少別墅用地一向控制嚴(yán)厲，相比于消費(fèi)者對(duì)公寓的觀望，別墅的獨(dú)特特定讓其觀望者將少許多。宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)別墅的影響不會(huì)太大只是消費(fèi)者還會(huì)觀望在競爭中突圍，是營銷的要點(diǎn)競爭，就是找個(gè)位置當(dāng)老大走別人沒走過的路，走別人沒走好的路借助山河水綠城玫瑰園的帶領(lǐng)，借助森林公園和溫泉概念迅速成為南京另一種高端區(qū)江北板塊紫金山板塊江寧板塊仙林板塊湯山板塊景觀皇者與人文皇者的雙重推動(dòng)下，成為南京絕對(duì)高端別墅板塊借助老牌別墅區(qū)三山板塊成為南京最早的別墅板塊，

6、新擴(kuò)地段自身號(hào)召力尚不足，競爭力較欠缺人文別墅的代表地段，借助強(qiáng)力的政府規(guī)劃導(dǎo)向，占據(jù)中低地位溫泉概念區(qū)，還沒有形成號(hào)召力距離較遠(yuǎn)，地區(qū)資源魅力不明顯，較大的制約了地區(qū)競爭優(yōu)勢將軍山板塊九龍湖板塊方山板塊淥口板塊江寧高端別墅最為集中的地區(qū)，板塊魅力大且擁有多家具備號(hào)召力的項(xiàng)目，但放量即將減少地區(qū)核心支撐的號(hào)召力不足，地區(qū)面貌亦顯得雜亂，無強(qiáng)勢支撐逐步成為中低端別墅集中區(qū)擁有方山大學(xué)城的核心規(guī)劃，類似仙林板塊。且擁有方山和大量生態(tài)公園做景觀背書，遠(yuǎn)景超過仙林是必然，但目前因入市項(xiàng)目號(hào)召力欠缺尚未有足夠市場認(rèn)知高端別

7、墅經(jīng)濟(jì)別墅高端別墅在南京擁有紫金山和老山珍珠泉兩大板塊。產(chǎn)品呈逐步大型化且配套豪華化的趨勢經(jīng)濟(jì)別墅多分布在地區(qū)形象不佳但土地價(jià)值便宜地區(qū)，產(chǎn)品以小型化為主，別墅為最大賣點(diǎn)中端別墅以仙林和江寧為主，其中三山板塊更接近高端別墅。中端產(chǎn)品接近，以推廣別墅居住夢想為主中端別墅羅托魯拉占地面積：219方建筑面積：86816方綜合容積率：1.003別墅容積率：0.45物業(yè)類型：聯(lián)排、雙拼項(xiàng)目風(fēng)格：新西蘭戶型面積：200-280平雷丁TOWN占地面積：83153方建筑面積：54118方總戶數(shù)：214戶，聯(lián)排雙拼建筑風(fēng)格：喬治亞

8、園林風(fēng)格：英式多庭院坡地戶型面積：195-230平米加洲城占地：900畝一期總建面：5萬平米物業(yè)類型：聯(lián)排，雙拼少量獨(dú)棟項(xiàng)目風(fēng)格：南加州項(xiàng)目定位：九龍湖方山生態(tài)城定位突圍競爭激烈格局成型五礦位置在哪如何確立最有利于展示五礦氣質(zhì)的地位？如何在重重包圍的別墅市場中找到突圍的方向？如何確立屬于五礦的市場，并將這個(gè)市場擴(kuò)展為獨(dú)屬于企業(yè)的領(lǐng)地？定位篇五礦選擇怎樣的市場宣告五礦獨(dú)特的