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《2010年江蘇保利地產(chǎn)南京江寧項目產(chǎn)品建議簡報》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、夢想照進現(xiàn)實
2、新品質(zhì)時代江蘇保利地產(chǎn)南京江寧項目產(chǎn)品建議簡報項目背景&條件梳理市場條件&機會梳理項目占位&產(chǎn)品建議10.12、12.10,保利連續(xù)出手,競得仙林湖、江寧優(yōu)質(zhì)地塊,兩個項目均緊鄰地鐵終點,交通可達性好,自然資源優(yōu)勢明顯,成為繼紫晶山、香檳國際之后,承載保利品牌與利潤來源的“新雙城”。項目背景一:保利“新雙城”江寧大學城區(qū)域板橋區(qū)域項目名稱NO.2010G34仙林湖地塊占地面積75466.5㎡容積率2.2建筑面積166026.3㎡樓面地價4578元/㎡限高60米項目名稱NO.2010G51江寧地塊占地面積155879㎡容積率2.1建筑面積327345㎡
3、樓面地價3238元/㎡限高60米保利仙林湖地塊經(jīng)濟指標保利江寧地塊經(jīng)濟指標仙林湖區(qū)域距主城距離兩者距離市中心新街口約30公里,車程相當軌道交通兩者周邊均有地鐵線路通車,且均為地鐵底站;仙林湖地塊江寧地塊軌道2號線軌道1號南延線仙林大學城江寧大學城大學城兩者均屬于大學城范疇內(nèi)生活配套兩幅地塊周邊的配套設施均不完善資源環(huán)境兩幅地塊的區(qū)域環(huán)境較好,仙林湖地塊北面西湖濕地公園,本案西側(cè)距方山風景區(qū)較近城市形象兩幅地塊所處的板塊區(qū)域均為南京市重點發(fā)展的區(qū)域,城市形象較佳區(qū)域價格本案周邊價格約為0.9-1萬元/㎡左右,明年華潤及騁望驪都項目的上市有望突破萬元,而仙林湖項目周邊
4、公寓住宅的價格約在9.5-1.1萬元/㎡,如誠品城等產(chǎn)業(yè)支撐兩個項目周邊均有大型大學城片區(qū),產(chǎn)業(yè)支撐較好發(fā)展?jié)摿Ρ景讣跋闪趾幍膮^(qū)域缺乏市場標桿項目,未來溢價提升空間較大,加上大學城、產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展?jié)摿?,將有望成為未來中高端人士的移居方向,有力的支撐其價格的上揚。項目背景一:保利“新雙城”仙林湖與江寧項目屬性相似性高,區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅邆浯蛟斐蔀閰^(qū)域性中高端項目的潛質(zhì),在開發(fā)過程中協(xié)同考慮,將形成較好的戰(zhàn)略連線項目背景二:地塊條件梳理宗地距離市中心新街口27公里,位于風景秀麗的方山風景區(qū),西側(cè)距方山約3公里。項目周邊自然景觀優(yōu)勢明顯,學府氛圍濃郁,但區(qū)域成熟度較
5、低,配套處于起步階段。利潤&溢價需求品牌&升華需求速度&資金需求保利江寧項目報告核心問題:江寧項目如何成功定位&占位,才能實現(xiàn)項目利潤最大化和銷售速度的平衡,并使保利品牌在南京進一步升華?項目背景&條件梳理市場條件&機會梳理項目占位&產(chǎn)品建議土地價值市場競爭客戶條件規(guī)劃對比戶型對比【南京城市格局、價值被低估的江寧】【江寧啟動,城市的一個未來副中心,南京因我而精彩】【城市實現(xiàn)有序發(fā)展,江寧價值將被重新定義】【區(qū)域演進,南京城市副中心價值凸現(xiàn)】區(qū)位江寧區(qū)位于長江三角洲“江南佳麗地”的南京市南部,從東西南三面環(huán)抱南京,東與句容市接壤,東南與溧水縣毗連,南與安徽省當涂縣銜
6、接,西南與安徽省馬鞍山市相鄰,西與安徽省和縣及南京市浦口區(qū)隔江相望;本地塊所在區(qū)位為江寧區(qū)東南角,地塊北至規(guī)劃九路,西至學十三路,東至現(xiàn)狀,南至知行路,屬于江寧的大學城和大學城板塊內(nèi)。地塊周邊比較荒蕪,距離市區(qū)約30公里。地塊地處江寧南部發(fā)展較為滯后的江寧大學城板塊地塊價值本案江寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)交通板塊內(nèi)有多條快速交通干道,與市區(qū)及南京祿口國際機場的連接性強,但公共交通體系主要依靠1號線,較為單一路面交通:宗地北面通過龍眠大道直接連接快速內(nèi)環(huán)(寧杭高速雙向六車道),可在40分鐘內(nèi)到達全市各區(qū)域。往北經(jīng)天元路,可連接雙龍大道、龍蟠路到達新街口,全程約30公里。地塊南側(cè)往
7、西連接弘景大道、機場高速,可達南京祿口國際機場,全程27.5公里。公共交通:由于大學城為江寧區(qū)南拓的重點區(qū)域,屬新城開發(fā)范疇,雖已開發(fā)了近4、5年,但目前地塊周邊的公共交通仍較匱乏。目前有南廣線、安廣線、區(qū)內(nèi)6路和區(qū)內(nèi)19路公交線路。軌道交通1號南延線為區(qū)域內(nèi)重要交通,中國藥科大學站距離宗地東北側(cè)600米。區(qū)位地塊價值區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為匱乏。地塊周邊幾乎無任何消費性商業(yè)。離地塊最近的生活配套為現(xiàn)有大學城的一些簡單配套,大型成熟商業(yè)離地塊較遠,未來配套仍需提高。地塊周邊校區(qū)較多。江寧大學城是南京重點建設的“大學城”,區(qū)內(nèi)擁有中國藥科大學、南京航空航天大學、河海大學等著名
8、高校12所,在校生約8萬人。地塊北邊緊鄰江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、江寧大學城、江寧大學城,代表了南京江寧區(qū)最新的發(fā)展特色。全區(qū)擁有高新技術企業(yè)500余家,企業(yè)員工達到8萬人。配套周邊商業(yè)配套缺乏,教育資源及產(chǎn)業(yè)支撐豐沛交通區(qū)位地塊價值同仁醫(yī)院環(huán)境地塊內(nèi)部現(xiàn)狀:地塊地勢平坦,西側(cè)有河道資源,地表以自然植被為主,有小水塘分布。宗地西北側(cè)為曉莊學院宿舍樓,周邊無高層建筑遮擋,視野開闊,居住環(huán)境好,但整體居住氛圍不足;東南側(cè)為解溪村社區(qū);西側(cè)能看見方山景觀,周邊環(huán)境宜人,綠化覆蓋率高,空氣質(zhì)量良好。地塊整體環(huán)境較為中性,沒有硬傷,周邊居住氛圍需要提升配套交通區(qū)位地塊價值地塊短期
9、價值:區(qū)域