2010年上海葉城路LOFT項目營銷策劃報告

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1、葉城路LOFT項目營銷策劃報告賣點提煉產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉1Part嘉定新城嘉定老城老城輻射區(qū)，南門商務(wù)服務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)項目地塊項目區(qū)位分析產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉葉城路慶陽路富蘊路富海路自然河道地塊四至：葉城路以北，自然水域以南；項目地塊西側(cè)為在建中的嘉寶商辦項目，東側(cè)為消防局，北側(cè)有天然河道支流穿過；地塊較為方正，但交通昭示性較差，目前只有葉城路連接；地塊內(nèi)部已進行施工。周邊環(huán)境現(xiàn)狀鄰接河道廠房聚集配套成熟可塑景觀項目地塊分析產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉樓層套數(shù)1F222-12F

2、3302－3F為5.5米層高4－12F為4.5米米層高【戶型優(yōu)勢突出，主力房型建筑面積55平方米，符合目前小戶型的主流需求。】項目產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉市場形勢不穩(wěn)定，仍有波動；未來產(chǎn)品同質(zhì)可能性的威脅；地塊周邊發(fā)展較低，雖然基礎(chǔ)生活配套設(shè)施齊全，但是支撐高品質(zhì)酒店公寓條件尚不充分；價格競爭、品質(zhì)競爭、地域競爭及多處供應(yīng)項目的競爭形成的多方位、多層次的競爭系統(tǒng)給本案帶來的市場威脅。優(yōu)勢劣勢地塊目前出入口僅有葉城路，交通昭示性較弱；葉城路西段目前車流量較大，但人流量較?。豁椖繉儆谏剔k產(chǎn)證，相

3、比住宅首付、生活成本較高，使用年限較短；項目南面目前為工業(yè)廠房聚集區(qū)，先覺景觀因素較差。機會南門商務(wù)服務(wù)區(qū)定位及規(guī)劃；目前周邊供應(yīng)及嘉定新城供應(yīng)大多都以居住型公寓為主，缺乏創(chuàng)新性產(chǎn)品和主題社區(qū)；嘉定新城建設(shè)規(guī)劃，帶來周邊居住氛圍及商業(yè)辦公氛圍的提升，物業(yè)售價也隨之提升；地鐵11號線帶來的市區(qū)人口導(dǎo)入，將成為板塊價格提升的跳板；威脅地塊處于老城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯；北臨河道，景觀較好；體量較小，去化壓力??；緊鄰葉城路、嘉定客運站、軌道11號線等，交通便捷；周邊居住氛圍好，配套齊全。Artdeco外立面，品質(zhì)感強S

4、WOT分析地塊SWOT分析通過提升產(chǎn)品品質(zhì)和功能來深化優(yōu)勢，規(guī)避項目在性質(zhì)上的劣勢產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉項目地處嘉定老城區(qū)，完善的生活配套項目地處南門商務(wù)服務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，潛力巨大老城區(qū)板塊建設(shè)具有現(xiàn)代風(fēng)格，以綜合商業(yè)為主體，結(jié)合居住、商務(wù)辦公、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等多功能的南門商務(wù)圈，提升嘉定新城品牌形象，成為嘉定新城建設(shè)的新亮點。產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉核心價值提煉核心價值提煉artdeco風(fēng)格外立面，品質(zhì)感強簡潔的線條，干掛石材貼面，Artdeco建筑的傳承，經(jīng)得起時間的沉淀。新天地企業(yè)天地實景

5、產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉核心價值提煉豪華酒店式大堂5.5米豪華酒店式大堂，建面約200平米產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉核心價值提煉4.5米稀缺LOFT戶型4.5米空間演繹，讓尊貴擴展4.5米層高，小戶型酒店式公寓，擁有更多的空間演繹，在區(qū)域內(nèi)具有稀缺性隔層之后，小戶型可以變身為2房甚至2＋1房，性價比優(yōu)勢明顯產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉核心價值提煉55平米小戶型4.2米面寬，9.6米進深附加空間飄窗面積達到4平米，抬高30公分，加上樓梯上方面積約有6平方。飄窗4平方米樓梯上方空間6平方米附送

6、產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉核心價值提煉每層共享空間休閑桌椅中庭小品中庭花壇休閑健身器材產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉核心價值提煉精裝交房，品質(zhì)升級，樹立嘉定品質(zhì)標(biāo)桿3000元/平方米裝修豪華配置產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉核心價值提煉項目中植入大量綠化生態(tài)1513平方米的綠化區(qū)，綠化率達到22％產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉核心價值提煉生態(tài)中庭，約260平方米產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉核心價值提煉由開發(fā)商統(tǒng)一招商，引進商業(yè)品牌店項目商業(yè)配套產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉核心價值提煉與嘉

7、寶共用公共空間，提升項目的商業(yè)品質(zhì)產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉共用商業(yè)中，目前規(guī)劃有中國農(nóng)業(yè)銀行項目優(yōu)勢歸納項目商業(yè)配套定位高，由開發(fā)商統(tǒng)一招商，引進商業(yè)品牌店項目優(yōu)勢歸納?每層均有一個共享空間項目外立面為artdeco風(fēng)格，品質(zhì)感強項目4.5－5.5米層高項目擁有大面積綠化地帶，1513.平方米的綠化區(qū)，綠化率達到22％55平米小戶型，4.2米面寬，9.6米進深?生態(tài)中庭，約260平方米位于嘉定老城，周邊生活配套較完善5.5米豪華酒店式大堂，建面約200平米項目和旁邊的嘉寶辦公樓共用部分公共空間，提高

8、樓盤生活和商務(wù)層次3000元，精裝修，送兩個空調(diào)?附加空間，飄窗面積達到4平米，抬高30公分，加上樓梯上方面積約有6平方。產(chǎn)品分析賣點歸納項目對比賣點提煉項目類比小結(jié)：同為嘉定區(qū)loft，在硬件條件相似的情況下，突出裝修、綠化及附送空間，以品質(zhì)感附加值提升項目，形成同類產(chǎn)品間的差異化底特律財富天地晶鼎嘉禾廣場立面風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代Artdeco大堂裝修現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約新古典主義豪華大堂層高3.6-5.45.554.5-